Máme za sebou Velikonoce, pro někoho nejdůležitější křesťanské svátky v roce, pro jiného svátky oslavující příchod jara. Lze spojit i obojí a křesťanskou velikou noc, z níž pochází i samotný název Velikonoc, oslavit v pondělí koledou s pomlázkou, která je spíše ukázkou té nekřesťanské, ale pro většinu lidí veselé části lidových tradic. Počasí bylo letos tradiční, aprílové. Pršelo, sněžilo a občas z mraků nesměle vykukovalo slunce. Zkrátka pravý apríl.
Jak má vypadat souhlas vlastníka stavby či pozemku na projektové dokumentaci?
- Publikováno:
- Rubrika:
- Komentáře:
- Vložte první komentář
Pokud stavebník není vlastníkem stavby a pozemku a ani k stavbou dotčeným nemovitostem nemá služební či věcné právo, musí součástí žádosti o stavební povolení být i souhlas vlastníka. Zde přinášíme výklad, jaké formální náležitosti tento souhlas musí splňovat.
Stavební úřad vyžaduje souhlas vlastníka pozemku nebo stavby k uskutečnění stavebního záměru podle § 184a zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (dále jen „stavební zákon“ či „SSZ“), s tím, že pro potřeby veřejnoprávního posuzování se prakticky jedná o souhlas s podáním žádosti o povolovací rozhodnutí nebo jiného úkonu předmětného stavebního záměru podle stavebního zákona, tedy z pohledu veřejného stavebního práva, de facto o prokázání aktivní procesní legitimace.
Je nutné si uvědomit, že pravomocný či účinný veřejnoprávní titul současně nenahrazuje i titul soukromoprávní pro realizaci stavby. To jsou dvě odlišné věci. Když bude veřejnoprávní oprávnění vydáno, je pak na stavebníkovi, aby si zajistil potřebný soukromoprávní titul (např. potřebnou smlouvu). Zvyšuje se tak v souladu s koncepcí nového občanského zákoníku odpovědnost stavebníka, a to i s ohledem na superficiální zásadu podle ustanovení § 506 občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb., ve znění pozdějších předpisů). Podle této zásady platí, že stavba zřízená na pozemku je součástí pozemku s příslušnými výjimkami zejména u staveb dočasných, podzemních a u staveb inženýrských sítí.
Kdy není souhlas podle § 184a potřeba?
Ustanovení § 184a odst. 1 věta první SSZ uvádí, že pokud žadatel není vlastníkem pozemku nebo stavby a není-li oprávněn ze služebnosti nebo z práva stavby požadovaný stavební záměr uskutečnit, dokládá souhlas vlastníka pozemku nebo stavby.
Z tohoto ustanovení a contrario vyplývá, že nositelé věcných práv, tj. vlastníci a oprávnění ze služebnosti a z práva stavby, jsou oprávněni v rozsahu těchto práv požadovaný záměr uskutečnit, aniž by potřebovali zmíněný souhlas.
Existenci těchto věcných práv není žadatel povinen dokládat jako přílohy k jednotlivým podáním, protože se evidují v katastru nemovitostí. Stavební úřad pouze ověří jejich existenci ve zmíněném veřejném seznamu a dále to, zda stavební záměr koresponduje s předmětem služebnosti či práva stavby.
Souhlas se podle § 184a odst. 3 stavebního zákona nedokládá dále ani tehdy, je-li pro získání potřebných práv k pozemku nebo stavbě pro požadovaný stavební záměr nebo opatření stanoven účel vyvlastnění zákonem.
Změna dokončené stavby
Zvláštní ustanovení je upraveno pro případy, kdy žadatel žádající o změnu dokončené stavby (přístavby, nástavby, stavební úpravy) není vlastníkem takové stavby a kdy je tedy povinen doložit souhlas vlastníka takové stavby. V případě změny dokončené stavby v bytovém spoluvlastnictví vlastník jednotky dokládá souhlas společenství vlastníků, nebo správce, jestliže společenství vlastníků nevzniklo.
Forma souhlasu – je nutná identifikace, nikoliv ověření podpisu
Souhlas podle § 184a SSZ se dokládá k žádosti o vydání povolovacího rozhodnutí nebo jiného úkonu podle stavebního zákona. Forma, kterou pro souhlas stavební zákon v § 184a odst. 2 stanoví, je podpis vlastníka pozemku nebo stavby na situačním výkresu dokumentace nebo projektové dokumentace. Zákon neukládá žadateli povinnost předložit souhlas s ověřeným podpisem vlastníka pozemku nebo stavby, nelze jej proto vyžadovat. Souhlas však musí obsahovat identifikační údaje vlastníka (spoluvlastníků), v případě udělení souhlasu v zastoupení musí být doložena plná moc, ze které musí být zřejmé, že dotyčný zástupce je k udělení souhlasu zmocněn. Požadované identifikační údaje nejsou stavebním zákonem v § 184a výslovně uvedeny. Uplatní se zde nicméně vztah zvláštní a obecné právní úpravy v souladu s § 1 odst. 2 správního řádu a § 192 odst. 1 SSZ, podle kterého se na věci výslovně stavebním zákonem neupravené užije úprava správního řádu. Ta obsahuje identifikační údaje fyzických osob v § 18 odst. 2. Rozumí se jimi jméno, příjmení, datum narození a místo trvalého pobytu.
Z dokumentace musí být dále jednoznačně poznatelné, o jakou stavbu se jedná
Souhlas podle ustanovení stavebního zákona je třeba chápat jako jednoznačný souhlas se stavebním záměrem tak, jak je specifikován v předložené dokumentaci nebo projektové dokumentaci. Není vyloučeno, že mezi vlastníkem a stavebníkem dojde k soukromoprávním ujednáním, ale ve vztahu ke stavebnímu úřadu, který povoluje stavbu z hledisek veřejnoprávních, musí být souhlas jednoznačný.
Uvedené tedy znamená, že pokud by vlastník pozemku chtěl svůj souhlas nějakým způsobem podmínit, měl by ve vztahu k navrhovanému záměru konkrétní soukromoprávní požadavky např. z hlediska sousedských vztahů, nelze tyto podmínky uvádět k souhlasu na situační výkres dokumentace či projektové dokumentace. Tyto podmínky mohou být mezi stavebníkem a vlastníkem cizího pozemku sjednány např. smluvně, avšak tato smlouva by stavební úřad nezajímala. Její případné porušení by bylo věcí občanskoprávního sporu.
Pokud by vlastník cizího pozemku měl konkrétní veřejnoprávní požadavky na stavbu, musela by být dokumentace nebo projektová dokumentace upravena podle požadavků vlastníka pozemku nebo stavby a poté předložena s jeho jednoznačným souhlasem. Je třeba si uvědomit, že se jedná prakticky o výjimečný postup povolování stavebního záměru na cizím pozemku nebo stavbě a tomu je podřazen i uvedený kategorický požadavek.
Pokud je stavba, na které hodlá žadatel provádět změnu, součástí pozemku, souhlas uděluje vlastník pozemku. Bude-li stavba součástí práva stavby, souhlas uděluje stavebník práva stavby, který má podle § 1250 občanského zákoníku stejná práva jako vlastník.
Odvolání souhlasu během vedeného řízení
Souhlas se podle § 184a stavebního zákona dokládá k žádosti o vydání povolovacího rozhodnutí nebo jiného úkonu podle stavebního zákona. Pokud jej vlastník pozemku nebo stavby v průběhu řízení „odvolá“, zanikne tak požadovaná náležitost žádosti a stavební úřad vyzve žadatele k jejímu doplnění a řízení přeruší, a nebude-li žádost doplněna, řízení ukončí.
Kdy je u podílového spoluvlastnictví nutný souhlas všech spoluvlastníků a kdy stačí jen většina?
Vlastnické právo může svědčit více osobám, například pokud je stavba ve spoluvlastnictví. V takovém případě je dokládán souhlas potřebné většiny spoluvlastníků. Co je potřebnou většinou, upravuje občanský zákoník, který rozlišuje tři různé situace – běžnou správu společné věci, rozhodnutí o významné záležitosti týkající se společné věci a zatížení společné věci (popř. zrušení zatížení věci, nebo omezení práv spoluvlastníků). Velikost potřebné většiny se tak odvíjí od závažnosti zamýšlené změny.
V prvním případě, tedy v případě běžné správy (§ 1128 občanského zákoníku), jsou nezbytné souhlasy těch spoluvlastníků, jejichž podíly tvoří většinu. U staveb lze za běžnou správu společné věci považovat např. opakující se udržovací práce, kterými se zabezpečuje dobrý stav stavby tak, aby nedocházelo ke znehodnocení stavby a co nejvíce se prodloužila její uživatelnost.
Ve druhém případě, tedy v případě významné záležitosti týkající se společné věci (§ 1129 občanského zákoníku), je třeba alespoň dvoutřetinová většina hlasů spoluvlastníků počítaná podle velikosti jejich podílů. Za významnou záležitost týkající se společné věci občanský zákoník považuje zejména její podstatné zlepšení nebo zhoršení, změnu jejího účelu či její zpracování. V praxi půjde zejména o změny dokončené stavby provedením nástavby, přístavby, stavební úpravy či o změnu účelu užívání stavby (ať již podmíněné, či nepodmíněné stavební činností).
Ve třetím případě, tedy k rozhodnutí, na jehož základě má být společná věc zatížena nebo její zatížení zrušeno, a k rozhodnutí, na jehož základě mají být práva spoluvlastníků omezena na dobu delší než deset let, je třeba souhlasu všech spoluvlastníků (§ 1132 občanského zákoníku). Jde např. o vznik věcného břemene ve vztahu k pozemku, který je v obecném, podílovém spoluvlastnictví.
V tomto smyslu udělený souhlas spoluvlastníka ale nic nemění na jeho postavení jako účastníka řízení. Vlastník, či všichni spoluvlastníci stavby nebo pozemku (tedy nikoliv pouze většina či dvě třetiny) jsou vždy účastníky vedeného územního, stavebního, případně společného řízení. Všichni spoluvlastníci jsou tak informováni a je jim zachována možnost se k věci vyjádřit a konečné rozhodnutí ovlivnit.
Bytové spoluvlastnictví
Ustanovení § 184a odst. 1 věta třetí SSZ uvádí, že k žádosti o povolení změny dokončené stavby v bytovém spoluvlastnictví vlastník jednotky dokládá souhlas společenství vlastníků, nebo správce, pokud společenství vlastníků nevzniklo. (Společenství vlastníků vzniká povinně v domě, kde je alespoň pět jednotek, z nichž alespoň čtyři jsou ve vlastnictví čtyř různých vlastníků.)
I když to není výslovně uvedeno, týká se ustanovení případů, kdy má dojít k zásahu do společných částí stavby (nemovité věci), protože podle ustanovení § 1175 odst. 1 občanského zákoníku má vlastník jednotky právo svobodně spravovat, výlučně užívat a uvnitř stavebně upravovat svůj byt. Společné části vymezuje § 1160 občanského zákoníku a § 4 až 6 nařízení vlády č. 366/2012 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím.
Nejvyšší orgán společenství vlastníků je shromáždění, které tvoří všichni vlastníci jednotek a kde jsou projednávány i věci spojené se společnou správou domu. Občanský zákoník stanoví, že shromáždění je způsobilé usnášet se za přítomnosti vlastníků jednotek, kteří mají většinu všech hlasů. K přijetí rozhodnutí se vyžaduje souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek, ledaže stanovy nebo zákon vyžadují vyšší počet hlasů. Nevzniklo-li společenství vlastníků, použijí se na správu pravidla pro správu domu a pozemku a užívání společných částí určená v prohlášení. Z uvedeného vyplývá, že při rozhodování o společné správě domu neplatí automaticky požadavek dvoutřetinové většiny vlastníků bytových jednotek, vždy záleží na konkrétních stanovách či prohlášení. Je třeba zdůraznit, že stavební úřad neposuzuje a ani není ze zákona oprávněn posuzovat soukromoprávní vztahy v rámci bytového spoluvlastnictví, tedy ani to, zda usnesení společenství vlastníků bylo přijato řádně.
Stavební úřad zkontroluje pouze to, že v případě žádosti o povolení změny dokončené stavby v bytovém spoluvlastnictví bude na situačním výkresu dokumentace či projektové dokumentace souhlas společenství vlastníků jednotek (tedy osoby oprávněné za něj jednat, která je uvedena v rejstříku společenství vlastníků jednotek), či správce, pokud společenství vlastníků nevzniklo.
Účastníky řízení vedeného u stavebního úřadu budou opět všichni vlastníci bytových jednotek. Ve smyslu výše uvedeného pak platí, že pokud by nějaký vlastník bytové jednotky jako účastník v řízení namítl, že rozhodnutí o udělení souhlasu pro konkrétního stavebníka bylo přijato na shromáždění v rozporu se stanovami, stavební úřad jej odkáže s řešením této námitky na soud.
Je třeba dodat, že § 184a odst. 1 stavebního zákona se v bytovém spoluvlastnictví vztahuje pouze k situaci, kdy stavebníkem je vlastník jednotky, nikoliv samotné společenství vlastníků. Zákon explicitně neřeší situaci, kdy je stavebníkem společenství vlastníků.
Řešení této nejasné otázky přinesla soudní judikatura, kdy Nejvyšší správní soud v rozsudku ze dne 11. 5. 2022, čj. 6 As 126/2020-47 dovodil, že není důvod, aby se od společenství vlastníků vyžadoval například souhlas (určité části) vlastníků jednotek a není ani důvod trvat na tom, aby společenství vlastníků jako žadatel o stavební povolení vyznačilo na situační výkres dokumentace nebo projektové dokumentace souhlas se stavbou, jelikož o stavební povolení žádá přímo společenství vlastníků, a je tedy zřejmé, že je se stavebním záměrem seznámeno a srozuměno. Z uvedeného vyplývá, že v případě, kdy je stavebníkem společenství vlastníků a jedná se o stavební záměr zasahující do společných částí, není nutné souhlas podle §184a stavebního zákona dokládat.
Nová právní úprava přináší zpřesnění
Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, ve znění novely č. 195/2022 Sb. (dále jen „NSZ“), upravuje souhlas vlastníka téměř obdobně v ustanovení § 187. Nová úprava však obsahuje i některá zpřesnění. Výslovně uvádí, že stavebník dokládá souhlas vlastníka pozemku, který je zapsán v katastru nemovitostí ke dni podání žádosti. V pořadí již druhá novela NSZ, která je nyní projednávána v Poslanecké sněmovně Parlamentu České republiky, navrhuje do § 187 odst. 2 doplnit, že souhlas vlastníka pozemku nebo stavby nelze vzít zpět po podání žádosti o povolení záměru, čímž by odpadly výše uváděné problémy, které hrozí až ukončením řízení vedeného u stavebního úřadu. Dále se navrhuje doplnit požadavek, že pokud dojde po podání žádosti k podstatné změně záměru, lze záměr povolit jen, doloží-li stavebník souhlas vlastníka pozemku nebo stavby s upraveným záměrem.
Ustanovení § 187 také výslovně upravuje identifikační údaje vlastníka, které musí být uvedeny na situačním výkresu dokumentace. Jedná se u fyzické osoby o jméno, příjmení, adresu místa trvalého pobytu, a nemá-li ji, adresu bydliště. Novela navrhuje doplnit i datum narození. U právnické osoby pak budou identifikačními údaji název, sídlo a identifikační číslo osoby, bylo-li přiděleno.
Vaše názory
Pro registrované uživatele je povolena diskuze.
Můžete se přihlásit, nebo se můžete zaregistrovat podle návodu pro registraci.