Sousedské spory a stavební zákon
Je možné vynutit si vstup na sousední pozemek pro zajištění nezbytných oprav nemovitosti, pokud s tím majitel sousedního pozemku nesouhlasí? Je to jednodušší v případě živelní události?
Dotaz: Jak zajistit bezpečnost rodinného domu zasaženého tornádem v případě sporů se sousedem? Stavební firma měla zajistit statiku hraniční zdi i nosného pilíře. Provést to však je možné jen z pozemku souseda. Vstup na pozemek pracovníkům stavební firmy byl znemožněn odkazem na zákon omezující vstup na soukromý pozemek. K nápravě nedošlo ani ze strany úřadu městyse Moravská Nová Ves, odkazem na kompetence Stavebního úřadu Břeclav. Závazná rozhodnutí orgánů státní správy nebyla doposud vydána.
Odpověď: Paragraf § 141 odst. 1 stavebního zákona uvádí, že pro vytvoření podmínek k provedení stavby nebo její změny, nutných zabezpečovacích prací, nezbytných úprav, udržovacích prací a k odstranění stavby nebo zařízení může stavební úřad uložit těm, kteří mají vlastnická nebo jiná věcná práva k sousedním pozemkům či stavbám na nich, aby umožnili provedení prací ze svých pozemků nebo staveb, pokud mezi zúčastněnými osobami nedošlo k dohodě.
Toto ustanovení tak řeší situace, kdy nebude možné provést nebo odstranit stavbu či provést nařízené práce výhradně z pozemku vlastníka stavby, ale bude nutné použít sousední nemovitost ve vlastnictví jiné osoby. Jde tedy o mimořádnou situaci, kdy je ukládána vlastníkům sousedních pozemků a staveb povinnost strpět cizí osoby (osob) na své nemovitosti za účelem provedení stavebních prací.
Stavební zákon proto vydání rozhodnutí o uložení opatření na sousedním pozemku nebo stavbě váže na splnění řady podmínek.
Jednak může být takové rozhodnutí vydáno pouze v případech, bude-li nezbytné vytvořit podmínky pro provedení stavby nebo její změny, nutných zabezpečovacích prací, nezbytných úprav, udržovacích prací a k odstranění stavby nebo zařízení. Stavební úřad je oprávněn takto rozhodnout jen v případě, že v řízení bude prokázána „potřebnost vstupu“ na sousední nemovitosti. To prakticky znamená, že pokud lze práce provést bez využití sousedních nemovitostí, nelze rozhodnutí o uložení opatření na sousedním pozemku nebo stavbě vydat.
Opatření na sousedním pozemku nebo stavbě lze dále nařídit pouze v případě, že mezi vlastníkem předmětné stavby a vlastníkem sousední nemovitosti nedojde k dohodě v otázce možného vstupu na sousední pozemek nebo stavbu, z nichž je třeba stavební práce provést.
V neposlední řadě je stavební úřad oprávněn toto opatření ukládat ve veřejném zájmu. Z procesního hlediska může stavební úřad zahájit řízení o uložení opatření na sousedním pozemku buď na základě skutečností, které zjistí při své úřední činnosti, nebo na základě podnětu třetí osoby. Toto řízení vede stavební úřad z moci úřední, přičemž může být vedeno buď samostatně, nebo spojeno s řízením hlavním, tj. stavebním řízením, řízením o nařízení nutných zabezpečovacích prací, nařízení nezbytných úprav, nařízení udržovacích prací či nařízením odstranění stavby.
Vaše situace je specifická, neboť provedení stavebních prací, o nichž se zmiňujete, bylo vyvoláno živelní pohromou. Pro tyto případy upravuje stavební zákon v § 177 mimořádné postupy, kdy se lze v mezích odstavců 2 až 4 odchýlit od postupů stanovených tímto zákonem.
Z vašeho podání není zcela zřejmé, zda se jedná o obnovu části (případně celé) stavby ve shodě s původními rozhodnutími nebo jinými opatřeními stavebního úřadu, nebo zda se jedná o provedení nové stavby ke zmírnění nebo odvrácení dopadů živelní pohromy. Každý z těchto dvou případů má ze strany stavebního úřadu jiný procesní postup. Podstatné však je, že se jedná o provádění stavby ve veřejném zájmu, a pokud jsou splněny i další podmínky, tedy že mezi vámi a sousedem nedošlo k dohodě o vstupu na jeho nemovitost a stavební práce skutečně nelze provést bez využití sousedního pozemku, měl by stavební úřad využít oprávnění, které mu dává § 141 stavebního zákona, a sousedovi rozhodnutím (buď samostatným nebo např. v rámci předběžného povolení stavby v případě provedení nové stavby) nařídit, aby ze svého pozemku umožnil realizaci stavebních prací, které potřebujete.
Z předložených podkladů vyplývá, že jste se již na příslušný stavební úřad obrátila. Doporučuji učinit tak ještě jednou s výslovným požadavkem, že si přejete být informována o vyřízení tohoto vašeho podnětu. Pokud by stavební úřad nereagoval, doporučuji se dále obrátit na jeho nadřízený orgán – zde konkrétně na Krajský úřad Jihomoravského kraje s žádostí o uplatnění opatření proti nečinnosti stavebního úřadu.