Zprávy a informace ČKAIT 2020|03

Problematika smluv je upravena v části čtvrté nazvané „Relativní majetková práva“ občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb., ve znění pozdějších předpisů). Obecná úprava uzavírání smluv je obsažena konkrétně v § 1721–2054. Jednotlivé smluvní typy jsou pak upraveny v § 2055 a následujících. Při uzavírání smluv a jejich vymahatelnosti je však třeba také přihlédnout k některým dalším ustanovením z první obecné části občanského zákoníku, zejména úpravě právního jednání (§ 545–599) zahrnující problematiku pojmových znaků tohoto jednání, jeho platnosti, účinnosti, výkladu, formy, a související úpravě promlčení a prekluze práva (§ 609–654).

Dispozitivnost aneb autonomie vůle je stěžejní

• 1 odst. 2 občanského zákoníku zakotvuje pro soukromé právo stěžejní zásadu autonomie vůle, podle níž si mohou osoby ujednat práva a povinnosti odchylně od zákona, nezakazuje-li to zákon výslovně; zakázána jsou ujednání porušující dobré mravy, veřejný pořádek nebo právo týkající se postavení osob, včetně práva na ochranu osobnosti. Pro závazkové právo je uvedená dispozitivnost typická. Občanský zákoník sice obsahuje poměrně podrobnou úpravu jednotlivých smluvních typů, smluvní strany se však od většiny ustanovení mohou odchýlit a sjednat si je ve smlouvě jinak, za předpokladu, že tím neporuší dobré mravy či veřejný pořádek. Pokud odchylná úprava nebude sjednána nebo některá záležitost bude ve smlouvě upravena jen stručně, užijí se pak plně jednotlivá ustanovení občanského zákoníku dopadající na uvedený případ.

Ústně i písemně

Princip autonomie vůle je doplněn zásadou neformálnosti právních jednání, která se projevuje v možnosti osoby zvolit si podle svého rozhodnutí nejen obsah a adresáta právního jednání, ale také jeho formu. Z této zásady plyne, že právní jednání lze provést platně v jakékoli formě, pokud není forma zvláště stanovena zákonem. (Podle § 560 občanského zákoníku vyžaduje písemnou formu právní jednání, kterým se zřizuje nebo převádí věcné právo k nemovité věci, jakož i právní jednání, kterým se takové právo mění nebo ruší.) K uzavření smlouvy ve výstavbě může obecně stačit i ústní dohoda stran, z hlediska právní jistoty lze však písemnou formu více než doporučit. Z § 564 občanského zákoníku vyplývá, že např. i písemně uzavřenou smlouvu o dílo lze měnit pouze ústně, pokud to není ve smlouvě přímo vyloučeno. Ale i zde je bezesporu vhodné držet se písemných forem prostřednictvím jednotlivých dodatků ke smlouvě.

Obsah smlouvy nemůže být určen pouze jednou stranou

Podle § 1725 odst. 1 občanského zákoníku platí, že smlouva je uzavřena, jakmile si strany ujednaly její obsah. V mezích právního řádu je stranám ponecháno na vůli svobodně si smlouvu ujednat a určit její obsah. Jde o obecné vymezení základního předpokladu vzniku smlouvy, a to je dosažení konsenzu. Obsah smlouvy nemůže být určen pouze jednou stranou. Vyžaduje se ujednání stran o obsahu. Strany musejí spolu přímo či nepřímo jednat a obecně musejí mít vědomost o tom, že takové shody dosáhly (což by mělo ideálně vyplynout z písemné komunikace, učiněné případně i elektronickou formou).

Smlouva může řešit pouze část obsahu

Vznik smlouvy nevyžaduje, aby strany vždy určily celý její obsah. Dohodly-li se na minimálním obsahu smlouvy, stačí, pokud se dohodnou na tom, jakým způsobem bude určen zbytek. Občanský zákoník předpokládá, že se strany mohou dohodnout, že část obsahu smlouvy bude určena dodatečně, a to i pomocí třetí osoby nebo soudu.

Navíc, uzavření smlouvy může být jak dílem okamžiku, tak může jít rovněž o déletrvající proces. Původně vyjádřené požadavky na obsah smlouvy jsou mnohdy následně upuštěny, v řadě případů se na ně zapomene. Reakcí na tyto situace je § 1726 občanského zákoníku, podle něhož může k uzavření smlouvy dojít, aniž by byl zcela dojednán úplný obsah smlouvy. Toto ustanovení však nelze použít na absenci dohody o podstatných náležitostech smlouvy a situace, kdy některá ze stran dá již při uzavírání smlouvy najevo, že dosažení shody o určité náležitosti je předpokladem uzavření smlouvy.

Podstatné je dojednat předmět smlouvy

Z praktického hlediska je však vždy primární dohodnout se na předmětu smlouvy co nejpodrobněji a předejít tak případným sporům.

Jak bylo výše uvedeno, strany jsou v zásadě svobodné ohledně rozhodnutí, zda smlouva bude uzavřena, či nikoliv, jak a s kým bude uzavřena a s jakým obsahem. Jednání o smlouvě je však spojeno také s řadou zákonných povinností. Jedná se o tzv. předsmluvní odpovědnosti, kdy každý může vést jednání o smlouvě svobodně a neodpovídá za to, že ji neuzavře, ledaže jednání o smlouvě zahájí nebo v takovém jednání pokračuje, aniž má úmysl smlouvu uzavřít např. s cílem získat od druhé smluvní strany citlivé obchodní informace. Obecnou informační povinnost při sjednávání smlouvy ukládá § 1728 odst. 2 občanského zákoníku. Smluvní strany si vzájemně sdělí všechny skutkové a právní okolnosti, o nichž ví nebo vědět musí.

Autonomie vůle subjektů se dále projevuje v možnosti uzavřít smlouvu, která je upravena jako smluvní typ, ale i smlouvu, která v sobě zahrnuje více smluvních typů (smíšená smlouva), i smlouvu, která v právních předpisech jako smluvní typ výslovně upravena není (nepojmenovaná smlouva, inominátní smlouva).

Základními typy nejčastěji využívaných smluv v oblasti výstavby a souvisejících činností jsou smlouva o dílo a smlouva příkazní. Užívaným institutem ve smluvní praxi je rovněž smlouva o uzavření budoucí smlouvy ve smyslu § 1785 a násl. občanského zákoníku.

Smlouva o dílo

Smlouva o dílo je upravena v § 2586–2635 občanského zákoníku. Celá problematika je upravena ve 4 oddílech – obecná ustanovení, určení ceny podle rozpočtu, stavba jako předmět díla a dílo s nehmotným výsledkem.

Smlouva o dílo je smlouva uplatňovaná mezi stavebníkem a ostatními účastníky výstavby jak pro zhotovení dokumentace stavby ve všech jejích úrovních a částech, tak i pro zhotovení stavby nebo její části, či zhotovení stavebních nebo montážních prací, které mohou zahrnovat také související dodávky. Tento smluvní typ se užívá také pro činnosti související s výstavbou, pokud mají charakter díla podle § 2587 občanského zákoníku. Dílem se rozumí zhotovení určité věci, nespadá-li pod kupní smlouvu, a dále údržba, oprava nebo úprava věci, nebo činnost s jiným výsledkem. Dílem se rozumí vždy zhotovení, údržba, oprava nebo úprava stavby nebo její části.

Pokud dochází k uzavírání smlouvy o dílo mezi podnikateli, přihlíží se při výkladu právních jednání (tedy i smlouvy o dílo) k obchodním zvyklostem, zachovávaným obecně nebo v určitém odvětví, pokud to nevylučuje zákon nebo smlouva (§ 558 odst. 2 občanského zákoníku). Je proto důležité věnovat ve smlouvě detailní pozornost úpravě otázek, které by mohly být obchodními zvyklostmi dotčeny, případně příslušné obchodní zvyklosti výslovně vyloučit.

Stavba vzniká na náklad a nebezpečí zhotovitele

Smlouvou o dílo se zhotovitel zavazuje provést dílo na svůj náklad. V praxi se to projeví tak, že nedohodnou-li si strany dílčí platby ceny díla již v době jeho provádění nebo poskytování záloh, nese veškeré náklady provádění díla zhotovitel, a to až do okamžiku vzniku práva na zaplacení ceny díla. V případě složitějších děl prováděných po delší dobu je obvyklé, že si strany dohodnou zálohové platby ze strany objednatele. Tyto platby pak obvykle v těchto smluvních ujednáních představují částečné plnění na cenu díla.

Zhotovitel provádí dílo na své nebezpečí. Zhotovitel má plnou odpovědnost za provádění díla, tedy i za případné zvýšené náklady oproti očekávání při uzavření smlouvy o dílo, ale i odpovědnost za věci potřebné k provedení díla či za věci, které jsou předmětem díla, nestanoví-li zákon nebo smlouva jinak.

Cena může být pevná i předběžná

Objednatel se oproti tomu zavazuje dílo převzít a zaplatit zhotoviteli cenu díla. Podle § 2586 odst. 2 občanského zákoníku je cena díla ujednána dostatečně určitě, je-li dohodnut alespoň způsob jejího určení, anebo je-li určena alespoň odhadem.

Cena díla může být ujednána pevnou částkou (neměnná cena díla či stavebních prací, které jsou podrobně specifikovány v předmětu díla) či určena na základě rozpočtu (předběžný výpočet nákladů, které provádění díla bude vyžadovat), který je praktický právě ve výstavbě. Rozpočty se obvykle dělí z pohledu jejich úplnosti a závaznosti. Toto rozlišení je významné z pohledu možného zvýšení či snížení ceny díla.

Zákon upravuje zaručený a úplný rozpočet v § 2620 a 2621 a rozpočet nezaručený, nezávazný v § 2622. V těchto případech, je-li cena ujednána pevnou částkou, nebo odkazem na rozpočet, který je součástí smlouvy nebo byl objednateli sdělen zhotovitelem do uzavření smlouvy, nemůže ani objednatel ani zhotovitel žádat změnu ceny proto, že si dílo vyžádalo jiné úsilí nebo jiné náklady, než bylo předpokládáno (s výjimkou zcela mimořádných nepředvídatelných okolností).

Co znamená rozpočet s výhradou

Byla-li však cena určena na základě rozpočtu daného s výhradou, že se nezaručuje jeho úplnost, nebo s výhradou, že rozpočet je nezávazný, může podle § 2622 občanského zákoníku zhotovitel požadovat zvýšení ceny, objeví-li se v případě rozpočtu s výhradou nezaručené úplnosti při provádění díla potřeba činností do rozpočtu nezahrnutých, pokud nebyly předvídatelné v době uzavření smlouvy, a v případě rozpočtu s výhradou nezávaznosti, oč nevyhnutelně převýší náklady účelně vynaložené zhotovitelem náklady zahrnuté do rozpočtu.

Objednatel může bez zbytečného odkladu odstoupit od smlouvy, požaduje-li zhotovitel zvýšení o více než 10 % ceny podle rozpočtu. V tomto případě je objednatel povinen nahradit zhotoviteli část ceny odpovídající rozsahu částečného provedení díla podle rozpočtu.

Skutečný rozsah práce

Pro stavby pak dále platí § 2625 občanského zákoníku, který se týká určení ceny díla s odkazem na skutečný rozsah práce nebo hodnotu použitých věcí. V takovém případě je zhotovitel na žádost objednatele povinen vyúčtovat dosavadní postup i vynaložené náklady.

Nejčastějším předmětem sporů mezi stranami je přirozeně otázka nároku na zaplacení ceny díla a s ní spojené posouzení, kdy nárok na zaplacení díla vzniká. Podle § 2610 odst. 1 občanského zákoníku vzniká právo na zaplacení ceny díla provedením díla. Dílo je provedeno, je-li dokončeno a předáno. Dílo je dokončeno, je-li předvedena jeho způsobilost sloužit svému účelu. V takovém případě přebírá objednatel dílo s výhradami nebo bez výhrad, jak vyplývá z § 2605 tohoto zákona.

Kdy je nutná licenční smlouva

V případě díla s nehmotným výsledkem se dílo považuje za předané, pokud je dokončeno a zhotovitel umožní objednateli jeho využití. Pokud je projektová dokumentace zcela nebo zčásti předmětem práv z duševního vlastnictví, uplatní se § 2634 občanského zákoníku, podle něhož se má za to, že zhotovitel poskytl dílo objednateli k účelu vyplývajícímu ze smlouvy. K užití díla nad rámec takového účelu je pak objednatel oprávněn pouze na základě licenční smlouvy. S ohledem na tyto skutečnosti je třeba výslovně doporučit, aby obsahu smlouvy byla věnována maximální pozornost a její účel byl pečlivě vymezen.

Ojedinělé vady nebrání převzetí stavby

Při převzetí stavby je třeba přihlížet k § 2628 občanského zákoníku, který pro stavby odchylně stanoví, že objednatel nemá právo odmítnout převzetí pro ojedinělé drobné vady, které samy o sobě ani ve spojitosti s jinými nebrání užívání stavby funkčně ani esteticky, ani její užívání podstatným způsobem neomezují.

Je třeba zdůraznit, že i dílo, které je vadné, ale bylo předvedeno, že slouží svému účelu, je dílo dokončené, a bylo-li předáno, je objednatel povinen zaplatit cenu díla, nebylo-li sjednáno něco jiného. Objednateli pak v tomto případě svědčí práva z vadného plnění.

Co je vadné plnění

Co se týká vadnosti díla, § 2615 odst. 1 občanského zákoníku stanoví, že dílo má vadu, neodpovídá-li smlouvě. S ohledem na toto obecné vymezení je proto důležité určit ve smlouvě co nejpodrobněji a nejpřesněji, jaké vlastnosti má dílo, popřípadě jeho předmět mít a jakému výsledku má odpovídat.

O právech objednatele z vadného plnění platí obdobně ustanovení o kupní smlouvě. Objednatel však není oprávněn požadovat provedení náhradního díla, jestliže předmět díla vzhledem k jeho povaze nelze vrátit nebo předat zhotoviteli.

Podle § 2617 občanského zákoníku platí, že má-li dílo při předání vadu, zakládá to povinnosti zhotovitele z vadného plnění; ­přechází-li však nebezpečí škody na objednatele až později, rozhoduje doba tohoto přechodu. Po této době má objednatel práva z vadného plnění, způsobil-li vadu zhotovitel porušením povinnosti. Z citovaného ustanovení vyplývá, že zhotovitel odpovídá objektivně pouze za vady, které mělo dílo v době předání. Tyto vady mohou být zjevné nebo skryté.

Pro oznámení zjištěných vad díla je určující § 2618 občanského zákoníku. Ten stanoví, že soud nepřizná objednateli právo z vadného plnění, neoznámil-li objednatel vady díla bez zbytečného odkladu poté, kdy je zjistil nebo při náležité pozornosti zjistit měl, nejpozději však do dvou let od předání díla (v případě stavby do pěti let od převzetí stavby), a namítne-li zhotovitel, že právo bylo uplatněno opožděně. Totéž platí o skryté vadě projektové dokumentace a o jiných obdobných plněních.

Prováděcí právní předpis může v odůvodněných případech stanovit zkrácení doby uvedené v odst. 1 pro některé části stavby až na dva roky. Ujednají-li strany zkrácení této doby, nepřihlíží se k tomu, je-li objednatel slabší stranou.

Smluvní strany si mohou sjednat záruku za jakost. Pokud zhotovitel záruku poskytne, zavazuje se tím, že dílo bude po stanovenou dobu způsobilé k použití pro obvyklý účel nebo že si zachová obvyklé vlastnosti a zavazuje se k bezplatnému odstranění vad, ke kterému jej bez zbytečného odkladu objednatel vyzve.

Společná odpovědnost účastníků výstavby

Pro díla v podobě stavby je důležité rovněž ustanovení § 2630 občanského zákoníku, zakotvující společnou odpovědnost účastníků výstavby. Odst. 1 tohoto ustanovení výslovně uvádí, že pokud bylo plněno vadně, je vzhledem k tomu, co sám dodal, zavázán se zhotovitelem společně a nerozdílně:

1. a) poddodavatel zhotovitele, ledaže prokáže, že vadu způsobilo jen rozhodnutí zhotovitele nebo toho, kdo nad stavbou vykonával dozor,
2. b) kdo dodal stavební dokumentaci, ledaže prokáže, že vadu nezpůsobila chyba ve stavební dokumentaci, a
3. c) kdo prováděl dozor nad stavbou, ledaže prokáže, že vadu stavby nezpůsobilo selhání dozoru.

• 2630 odst. 2 občanského zákoníku pak stanoví, že zhotovitel se zprostí povinnosti z vady stavby, prokáže-li, že vadu způsobila jen chyba ve stavební dokumentaci dodané osobou, kterou si objednatel zvolil, nebo jen selhání dozoru nad stavbou vykonávaného osobou, kterou si objednatel zvolil.

Příkazní smlouva

Příkazní smlouvou podle § 2430 občanského zákoníku se zavazuje příkazník obstarat pro příkazce určitou záležitost. Příkazní smlouva tedy umožňuje příkazci, aby určitou záležitost, kterou nechce nebo nemůže obstarávat sám, svěřil k obstarání příkazníkovi. To se jeví zvlášť praktické v případech, kdy příkazce není, na rozdíl od příkazníka, nadán znalostmi nebo schopnostmi potřebnými k obstarání záležitosti, a má tak možnost příkazníkovu kvalifikaci ke splnění příkazu využít.

Tento typ smlouvy se ve výstavbě použije obvykle při obstarávání inženýrských činností při přípravě či provádění stavby přímo pro stavebníka (bez současného přímého smluvního závazku se stavebníkem ke zhotovení dokumentace, resp. projektové dokumentace stavby, či ke zhotovení stavby). Uvedený smluvní typ je také aplikován při výkonu stavebního dozoru.

Předmětem příkazní smlouvy je činnost příkazníka směřující k obstarání určité záležitosti příkazce, nikoli výsledek takové činnosti, což vyplývá z § 2438 odst. 2 věty první občanského zákoníku, podle kterého příkazce poskytne odměnu, i když výsledek nenastal, ledaže byl nezdar způsoben tím, že příkazník porušil své povinnosti (smluvně lze ale dosažení výsledku jako předmět smlouvy, resp. podmínku nároku na odměnu dojednat). V souvislosti s úplatností příkazní smlouvy je třeba poznamenat, že příkazce hradí odměnu příkazníkovi jen tehdy, je-li odměna sjednána nebo je-li obvyklá, zejména vzhledem k příkazníkovu podnikání.

Povinnost plnit příkaz poctivě a pečlivě podle svých schopností pak zdůrazňuje, že příkaz musí být vykonáván v souladu se zájmem příkazce a že jednání příkazníka se s tímto zájmem nesmí dostat do konfliktu. Od příkazcových pokynů se příkazník může odchýlit pouze tehdy, pokud to je nezbytné v zájmu příkazce a pokud nemůže včas obdržet jeho souhlas.

Příkazce je povinen provést příkaz osobně. Pokud jeho provedení svěří jiné osobě, odpovídá, jako by příkaz prováděl sám. Veškerý užitek z obstarané záležitosti je příkazník povinen přenechat příkazci. Příkazník je povinen příkazci na žádost podávat zprávy o postupu plnění příkazu. Po provedení příkazu je povinen předložit vyúčtování.

Závěr

Problematika smluvních vztahů ve výstavbě tvoří rozsáhlou část soukromého práva. Řešení jednotlivých otázek souvisejících se smlouvou je třeba vždy věnovat zvýšenou pozornost, aby bylo pokud možno dosaženo konsenzu – dohody mezi všemi, jejichž zájmy se v procesu výstavby mohou shodovat, ale i křížit.