Růst cen ve stavebnictví z pohledu práva
Jak lze řešit situaci, kdy smlouva o dílo byla uzavřena ještě před současným růstem cen a neobsahuje žádnou inflační doložku ani jiný mechanismus, který by chránil zhotovitele před tím, aby zvýšenou cenu díla hradil ze svého? Má zhotovitel i v takovém případě nějakou možnost požadovat po objednateli, aby se i on podílel na zvýšení ceny stavby?
Situace zhotovitele je v současné době skutečně těžká. Pokud smlouva o dílo nestanoví něco jiného, je zhotovitel povinen provést dílo za cenu, která je stanovena ve smlouvě, a to bez ohledu na nynější růst cen vstupů. Tento obecný princip je zakotven zejména v následujících ustanoveních nyní účinného občanského zákoníku (dále jen „OZ“):
- § 2620 odst. 1 OZ: Je-li cena ujednána pevnou částkou, nebo odkazem na rozpočet, který je součástí smlouvy nebo byl objednateli sdělen zhotovitelem do uzavření smlouvy, nemůže ani objednatel ani zhotovitel žádat změnu ceny proto, že si dílo vyžádalo jiné úsilí nebo jiné náklady, než bylo předpokládáno.
- § 2621 OZ: Bylo-li dílo zadáno podle rozpočtu, nemůže zhotovitel požadovat zvýšení ceny za dílo, ani mají-li rozsah nebo nákladnost práce za následek překročení rozpočtu.
O zvýšení ceny díla by mohl rozhodnout soud
Přesto v občanském zákoníku existuje několik ustanovení, která zhotoviteli umožňují za určitých okolností požadovat zvýšení ceny díla. Problém ale spočívá v tom, že se tato ustanovení vztahují na situace, které nejsou časté nebo k nim ještě neexistuje judikatura Nejvyššího soudu, takže se příliš neví, jak by se měla tato ustanovení používat. Jedná se o tato ustanovení:
- § 2620 odst. 2 OZ: Nastane-li však zcela mimořádná nepředvídatelná okolnost, která dokončení díla podstatně ztěžuje, může soud podle svého uvážení rozhodnout o spravedlivém zvýšení ceny za dílo, anebo o zrušení smlouvy a o tom, jak se strany vypořádají. To neplatí, převzala-li některá ze stran nebezpečí změny okolností, nebo jedná-li se o okolnost, o níž některá ze stran předem prohlásila, že nenastane.
Zmíněné ustanovení dává zhotoviteli možnost požádat soud při splnění určitých podmínek o spravedlivé zvýšení ceny díla nebo o zrušení smlouvy o dílo. Zhotovitel by v takovém případě měl zažalovat objednatele a v soudním řízení pak prokázat, že nastala okolnost, která je a) zcela mimořádná, b) nepředvídatelná a c) podstatně ztěžuje dokončení díla. Všechny tyto tři podmínky musí být splněny zároveň. Pro tyto mimořádné okolnosti se v angličtině používá výraz „hardship“ (těžkosti).
Domnívám se, že v případě neočekávaného zvýšení cen stavebních materiálů se skutečně jedná o okolnost zcela mimořádnou i nepředvídatelnou, se kterou počítá výše citované ustanovení občanského zákoníku. To však platí jen za předpokladu, že smlouva o dílo nebyla uzavřena v době, kdy už k růstu cen docházelo. Je však otázka, zda zvýšení ceny materiálů podstatně ztěžuje dokončení díla. Pokud bychom toto podstatné ztížení chápali jen ve stavebně technickém smyslu (jako třeba v případě, kdy se v podloží stavby neočekávaně vyskytne skála), pak by k žádnému ztížení dokončení díla nedošlo. Jestliže však pod pojem podstatné ztížení dokončení díla zahrneme i razantní vzrůst cen materiálů, bude splněna i tato podmínka.
Každopádně, pokud by zhotovitel stavby požadoval zvýšení ceny díla podle ustanovení § 2620 odst. 2 OZ, musel by se jej domáhat žalobou. V řízení by pak musel soud přesvědčit, že byly splněny všechny tři výše uvedené podmínky pro zvýšení ceny díla. Soud by nakonec rozhodl o i tom, jak se má zmíněné ustanovení OZ vykládat.
Rozpočet s výhradou neúplnosti nebývá častý
Občanský zákoník dává zhotoviteli za určitých podmínek i další šanci na zvýšení ceny díla. Tuto možnost by však měl zhotovitel jen tehdy, pokud by byla cena díla určena na základě rozpočtu daného s výhradou, že se nezaručuje jeho úplnost, nebo s výhradou, že rozpočet je nezávazný. Takové případy však ve stavební praxi nejsou časté a vyskytují se spíš výjimečně např. u rekonstrukcí starých objektů, u nichž není předem jasné, v jakém stavu se budova nachází. Kromě toho, zmíněné ustanovení se primárně vztahuje na situace, kdy se po uzavření smlouvy objevily činnosti do rozpočtu nezahrnuté. Nejedná se tedy o ustanovení, které by mělo řešit zvýšení cen vstupů během výstavby (takového zvýšení cen by se snad mohl týkat jen text „a v případě rozpočtu s výhradou nezávaznosti, oč nevyhnutelně převýší náklady účelně vynaložené zhotovitelem náklady zahrnuté do rozpočtu“ v prvním odstavci).
- § 2622 občanského zákoníku
1) Byla-li však cena určena na základě rozpočtu daného s výhradou, že se nezaručuje jeho úplnost, nebo s výhradou, že rozpočet je nezávazný, může zhotovitel požadovat zvýšení ceny, objeví-li se v případě rozpočtu s výhradou nezaručené úplnosti při provádění díla potřeba činností do rozpočtu nezahrnutých, pokud nebyly předvídatelné v době uzavření smlouvy, a v případě rozpočtu s výhradou nezávaznosti, oč nevyhnutelně převýší náklady účelně vynaložené zhotovitelem náklady zahrnuté do rozpočtu. Nesouhlasí-li objednatel se zvýšením ceny, určí zvýšení ceny na návrh zhotovitele soud.
2) Zhotoviteli zaniká nárok na určení zvýšení ceny podle odstavce 1, jestliže neoznámí nutnost překročení rozpočtované částky a výši požadovaného zvýšení ceny bez zbytečného odkladu poté, kdy se při provádění díla ukázala jeho nevyhnutelnost.
3) Objednatel může bez zbytečného odkladu odstoupit od smlouvy, požaduje-li zhotovitel zvýšení o více než 10 % ceny podle rozpočtu. V tomto případě je objednatel povinen nahradit zhotoviteli část ceny odpovídající rozsahu částečného provedení díla podle rozpočtu.
Cena odhadem
Dalším možným ustanovením je § 2612 OZ. Jeho využitelnost ve stavební praxi také není velká, neboť vychází z toho, že cena stavby byla určena odhadem. Pokud by se jednalo o tento ve stavebnictví neobvyklý případ, dává toto ustanovení zhotoviteli určitou možnost zvýšit cenu díla, a objednatel má naopak možnost obrany proti takovému zvyšování v podobě odstoupení od smlouvy.
- § 2612 občanského zákoníku
1) Zjistí-li zhotovitel po uzavření smlouvy, že cenu určenou odhadem bude třeba podstatně překročit, oznámí to objednateli bez zbytečného odkladu s odůvodněným určením nové ceny; neučiní-li to bez zbytečného odkladu poté, co potřebu zvýšení ceny zjistil, anebo zjistit měl a mohl, nemá právo na zaplacení rozdílu v ceně.
2) Objednatel může od smlouvy odstoupit; poměrnou část původně určené ceny zhotoviteli zaplatí, má-li z částečného plnění zhotovitele prospěch. Neodstoupí-li objednatel od smlouvy bez zbytečného odkladu po doručení oznámení o vyšší ceně, platí, že se zvýšením ceny souhlasí.
Podstatná změna okolností
Zbývá ještě dodat, že občanský zákoník obsahuje v § 1764–1766 ustanovení o podstatné změně okolností, která se vztahují na všechny typy smluv. Smysl těchto ustanovení by se dal – s jistým zjednodušením – shrnout takto: Pokud se po uzavření smlouvy změní okolnosti tak, že se plnění podle smlouvy stane pro některou ze stran obtížnější, nemění to nic na její povinnosti splnit dluh (viz § 1764 OZ).
Jestliže však tato změna okolností byla tak podstatná, že kvůli ní došlo ke zvlášť hrubému nepoměru spočívajícím ve zvýhodnění jedné ze stran (buď neúměrným zvýšením nákladů plnění, anebo neúměrným snížením hodnoty předmětu plnění), může se dotčená strana domáhat obnovení jednání o smlouvě. Musí se přitom jednat zároveň o změnu nepředvídatelnou a neovlivnitelnou (viz § 1765 OZ).
Pokud se strany v situaci popsané pod písm. b) nedohodnou, může soud na návrh dotčené strany jejich závazkový vztah změnit nebo zrušit. Jedním z předpokladů úspěšnosti žaloby je, že žalobce uplatnil právo na obnovení jednání o smlouvě do dvou měsíců poté, co změnu okolností musel zjistit (viz § 1766 OZ).
Osobně se však domnívám, že tato ustanovení pro změnu ceny díla použít nelze, protože občanský zákoník obsahuje pro smlouvu o dílo speciální úpravu, a to v již zmíněném ustanovení § 2620 odst. 2. V právu přitom platí zásada, že speciální úprava určité záležitosti se musí použít přednostně před úpravou obecnou.
Jak jsem napsal už v úvodu tohoto článku, nezabývám se zde tím, jak by se mohl zhotovitel připravit na zvyšování cen do budoucna prostřednictvím tzv. inflační (cenové) doložky zařazené do smlouvy o dílo. To je již samostatné téma, kterému se budeme věnovat v některém z příštích čísel tohoto časopisu.
Zveřejněné cenové ukazatele těchto a dalších stavebních materiálů naleznete na webových stránkách cenovasoustava.cz. Zdroj: RTS, a.s.