Zprávy a informace ČKAIT 2021|03

V praxi je velmi často řešena odpovědnost autorizovaných osob při přípravě a provádění stavby. Stavební zákon však ukládá veřejnoprávní povinnosti i stavebníkovi a vlastníkovi již dokončené stavby. Stavební zákon určuje stavebníka hlavním subjektem ve výstavbě, resp. jako hlavního nositele konkrétní odpovědnosti a povinností spojených s řádnou přípravou stavby a s jejím bezpečným prováděním. Při těchto činnostech je stavebník vázán souborem povinností uvedených v § 152 stavebního zákona. Jejich porušení má za následek vznik správněprávní odpovědnosti, kterou může sankcionovat příslušný stavební úřad.

Obecné povinnosti stavebníka platí nejen pro povolované stavby

Podle § 152 odst. 1 stavebního zákona je stavebník povinen dbát na řádnou přípravu a provádění stavby; tato povinnost se týká i terénních úprav a zařízení. Přitom musí mít na zřeteli zejména ochranu života a zdraví osob nebo zvířat, ochranu životního prostředí a majetku i šetrnost k sousedství.

Do obecného výčtu povinností stavebníka je zařazen výslovný požadavek zajistit provedení a vyhodnocení zkoušek a měření předepsaných zvláštními právními předpisy. Pod těmito doklady lze rozumět mimo jiných např. kontrolní měření hluku pro ověření účinnosti protihlukových opatření, předepsané revize a tlakové zkoušky zdravotnětechnických instalací nebo též geometrický plán stavby podléhající zápisu do katastru nemovitostí či geodetické zaměření skutečného provedení apod.

Jednoznačně je dáno, že se povinnosti stanovené stavebním zákonem nevztahují jen na stavby, které pro svoji realizaci vyžadují příslušné povolení podle stavebního zákona, ale platí též pro stavby, jejich změny a pro další stavební záměry, které takovéto povolení nevyžadují. K tomuto druhu staveb se pak váže i další povinnost stavebníka, a to, že o zahájení prací na stavbách osvobozených od povolení je povinen v dostatečném předstihu informovat osoby těmito pracemi dotčené.

Povinnostmi stanovenými stavebním zákonem je stavebník vázán bez ohledu na to, zda stavbu provádí svépomocí, nebo zda je do určité míry přenese na stavebního podnikatele jako zhotovitele (§ 160 odst. 1 a 2 stavebního zákona).

• 160 odst. 3 stavebního zákona stanoví, že svépomocí může stavebník sám pro sebe provádět

1. stavby, terénní úpravy, zařízení a udržovací práce uvedené v § 103, s výjimkou § 103 odst. 1 písm. e) bodů 4 až 8,
2. stavby, terénní úpravy, zařízení a udržovací práce uvedené v § 104.

Stavby uvedené v odstavci 3 lze provádět svépomocí, pokud stavebník zajistí stavební dozor, není-li pro takovou činnost sám odborně způsobilý. Jde-li však o stavbu pro bydlení nebo změnu stavby, která je kulturní památkou, je stavebník povinen zajistit odborné vedení provádění stavby stavbyvedoucím (§ 160 odst. 4 stavebního zákona).

Specificky pro svépomocné provádění stavby pak § 152 odst. 1 stavebního zákona určuje, že stavebník musí prostorovou polohu stavby uvést do souladu s ověřenou projektovou dokumentací.

Stavebník si musí opatřit potřebnou dokumentaci stavby

Podle § 152 odst. 2 stavebního zákona platí, že stavebník je povinen pro účely projednání záměru podle tohoto zákona opatřit předepsanou dokumentaci. Požadavky na rozsah a obsah dokumentace pro vydání územního rozhodnutí a projektové dokumentace jsou stanoveny ve vyhlášce č. 499/2006 Sb., o dokumentaci staveb, ve znění pozdějších předpisů. Vyžaduje-li zákon zpracování projektové dokumentace osobou k tomu oprávněnou, je stavebník povinen zajistit zpracování projektové dokumentace takovou osobou, pokud nemá potřebné oprávnění sám.

Povinnosti při provádění povolované nebo ohlašované stavby

Pro případy staveb, které vyžadují před vlastním prováděním projednání se stavebním úřadem, tedy vydání stavebního povolení či souhlasu s ohlášením, jsou v § 152 odst. 3 stavebního zákona nastaveny další konkrétní povinnosti.

Stavebník je tak povinen

1. oznámit stavebnímu úřadu předem termín zahájení stavby, název a sídlo stavebního podnikatele, který bude stavbu provádět, u svépomocné formy výstavby jméno a příjmení stavbyvedoucího nebo osoby, která bude vykonávat stavební dozor; změny v těchto skutečnostech oznámí neprodleně stavebnímu úřadu,
2. před zahájením stavby umístit na viditelném místě u vstupu na staveniště štítek o povolení stavby a ponechat jej tam až do dokončení stavby, případně do vydání kolaudačního souhlasu; rozsáhlé stavby se mohou označit jiným vhodným způsobem s uvedením údajů ze štítku,
3. zajistit, aby na stavbě nebo na staveništi byla k dispozici ověřená dokumentace stavby a všechny doklady týkající se prováděné stavby nebo její změny, popřípadě jejich kopie,
4. ohlašovat stavebnímu úřadu fáze výstavby podle plánu kontrolních prohlídek stavby, umožnit provedení kontrolní prohlídky, a pokud tomu nebrání vážné důvody, této prohlídky se zúčastnit,
5. ohlásit stavebnímu úřadu neprodleně po jejich zjištění závady na stavbě, které ohrožují životy a zdraví osob nebo bezpečnost stavby; tuto povinnost má stavebník i u staveb podle § 103,
6. oznámit stavebnímu úřadu předem zahájení zkušebního provozu.

Ohlášení dokončení stavby, která nepodléhá kolaudaci, stavebnímu úřadu

Dokončení stavby, která byla prováděna na základě povolení vydaného podle tohoto zákona, ale nepodléhá kolaudaci, je stavebník povinen neprodleně ohlásit stavebnímu úřadu. Pokud je stavba předmětem evidence v katastru nemovitostí nebo její výstavbou dochází k rozdělení pozemku, doloží stavebník k ohlášení geometrický plán. Pokud se stavba nachází na území obce, která vede technickou mapu obce a pro účely jejího vedení vydala obecně závaznou vyhlášku, stavebník rovněž doloží doklad o tom, že příslušnému obecnímu úřadu byly ohlášeny a doloženy změny týkající se obsahu technické mapy obce (§ 152 odst. 5 stavebního zákona).

Povinný technický dozor u stavby financované z veřejného rozpočtu

• 152 odst. 4 stavebního zákona uvádí, že u stavby financované z veřejného rozpočtu, kterou provádí stavební podnikatel jako zhotovitel, je stavebník povinen zajistit technický dozor stavebníka nad prováděním stavby fyzickou osobou oprávněnou podle zvláštního právního předpisu. Pokud zpracovala projektovou dokumentaci pro tuto stavbu osoba oprávněná podle zvláštního právního předpisu, zajistí stavebník autorský dozor projektanta, případně hlavního projektanta nad souladem prováděné stavby s ověřenou projektovou dokumentací.

Stavební zákon tímto sleduje požadavek na zabezpečení řádného provádění staveb tohoto druhu. Bylo by však vhodné uzákonit povinný dozor projektanta nejen u tohoto typu staveb, ale u všech, neboť autorizovaná osoba, a nikoliv sám investor nebo dokonce stavební úřad, je garantem kvalitně provedené stavby a při případných poruchách a haváriích je obviňován právě on a musí se obhajovat. Dbá-li stavební zákon o ochranu veřejných zájmů, měl by tak činit i v tomto ohledu.

Povinnost zajistit vedení stavebního deníku v elektronické formě u nadlimitních veřejných zakázek

Na konci tohoto souboru povinností stavebníka § 152 odst. 6 od 1. ledna 2021 stanoví, že u stavby, která je předmětem veřejné zakázky v nadlimitním režimu, je stavebník povinen zajistit vedení stavebního deníku v elektronické formě. Tato povinnost se podle přechodných ustanovení novely stavebního zákona provedené zákonem č. 403/2020 Sb. použije až tehdy, je-li předmětné zadávací řízení zahájeno po 1. lednu 2021.

Sankce pro stavebníka až 200 000 Kč

Nedodržení povinností stavebníka zakotvených v § 152 odst. 1, 3, 4 nebo 6 a § 160 odst. 4 stavebního zákona je přestupkem podle § 178 odst. 2 písm. k) a l) stavebního zákona, za který mu může stavební úřad uložit pokutu až do výše 200 000 Kč.

Základní povinností vlastníků je celoživotní údržba již dokončených staveb

Povinnosti vlastníka již dokončené stavby určuje § 154 odst. 1 stavebního zákona. K základním povinnostem vlastníka stavby patří provádění řádné údržby stavby, ohlašování závažných závad na stavbě, umožnění kontrolních prohlídek na stavbě, uchovávání stavebního deníku a dokumentace skutečného provedení stavby.

Vlastník musí udržovat stavbu podle § 3 odst. 4 stavebního zákona po celou dobu její existence. Při vymezení pojmu „údržba stavby“ klade stavební zákon důraz na její účel (její smysl), kterým je zajistit dobrý stavební stav stavby, aby nedocházelo k jejímu znehodnocení a co nejvíce se prodloužila její uživatelnost.

Provedení udržovacích prací není zpravidla podmíněno souhlasem či rozhodnutím stavebního úřadu. Udržovací práce jsou kategorií stavebních prací, které podle § 79 odst. 5 stavebního zákona nevyžadují územní rozhodnutí ani územní souhlas. Z hlediska stavebního řádu pak platí, že základní údržba stavby, tzn. jednoduché stavební práce, jejichž provedení nemůže negativně ovlivnit zdraví osob, požární bezpečnost, stabilitu, vzhled stavby, životní prostředí nebo bezpečnost při užívání, při současném splnění podmínky, že nejde o udržovací práce na stavbě, která je kulturní památkou, nevyžaduje stavební povolení ani ohlášení stavebnímu úřadu. Při překročení některého ze zde uvedených parametrů by udržovací práce vyžadovaly ohlášení stavebnímu úřadu ve smyslu § 104 odst. 1 písm. j) stavebního zákona.

Stavební úřad může nařídit údržbu

Ke zjištění, zda jsou stavby řádně udržovány, využívá stavební úřad kontrolních prohlídek. Zjistí-li stavební úřad na stavbě závadu, jejíž odstranění lze zabezpečit provedením udržovacích prací, vyzve vlastníka ke zjednání nápravy ve stanovené lhůtě, a pokud nebude ze strany povinné osoby výzva naplněna, může zjednání nápravy nařídit (§ 134 odst. 2 a 3 stavebního zákona).

Kromě toho je stavební úřad při zanedbání řádné údržby stavby oprávněn za podmínek daných § 139 stavebního zákona jejímu vlastníkovi nařídit provedení udržovacích prací v samostatném správním řízení, přičemž náklady udržovacích prací jdou na vrub vlastníka. Nařízením údržby stavby je sledován veřejný zájem, tedy aby stavba neohrožovala život a zdraví osob a zvířat, bezpečnost a životní prostředí a rovněž sousední stavby nebo aby svým stavem nezpůsobovala jiné škody či ztráty.

Vlastník stavby musí stavebnímu úřadu hlásit závady na stavbě

Vlastníkovi stavby je uložena tzv. informační povinnost, tj. neprodleně ohlásit stavebnímu úřadu závady na stavbě, které ohrožují životy či zdraví osob nebo jejich zvířat. Obdobnou povinnost zakládá stavební zákon také stavebníkovi, stavbyvedoucímu a osobě vykonávající stavební dozor. V takovém případě bude nepochybně nezbytné, aby na základě uvedeného oznámení stavební úřad provedl kontrolní prohlídku, na které bude v nezbytném rozsahu zjištěn stav dané stavby tak, aby mohlo být následně přikročeno k přijetí potřebných opatření pro zajištění ochrany veřejných zájmů a pro zjednání nápravy.

Vlastník stavby musí umožnit provedení kontrolní prohlídky stavby

Povinnost umožnit provedení kontrolní prohlídky stavby a účastnit se jí je další povinností vlastníka stavby. Ten je v prvé řadě zavázán se kontrolní prohlídky zúčastnit. Výjimkou je situace, kdy mu v tom brání vážné důvody. Pak je vlastník stavby povinen předložit stavebnímu úřadu náležitou omluvu. Omluva osobní nepřítomnosti však vlastníka stavby nezbavuje povinnosti kontrolní prohlídku umožnit, tj. učinit takové kroky, aby oprávněné úřední osoby – pověření pracovníci stavebního úřadu mohli kontrolní prohlídku stavby vykonat. Vlastník stavby např. udělí plnou moc jiné osobě, která jej při kontrolní prohlídce zastoupí.

Uchování stavebního deníku deset let od kolaudace či dokončení stavby

Při provádění stavby vyžadující stavební povolení nebo ohlášení stavebnímu úřadu musí být veden stavební deník, do něhož se pravidelně zaznamenávají údaje týkající se provádění stavby; u ohlašovaných staveb uvedených v § 104 odst. 1 písm. e) až k) postačí jednoduchý záznam o stavbě (§ 157 odst. 1 stavebního zákona).

Po dokončení stavby předá její zhotovitel originál stavebního deníku stavebníkovi, který je, jakožto vlastník stavby, povinen tento originál stavebního deníku uchovat po dobu deseti let od vydání kolaudačního souhlasu, popřípadě od dokončení stavby, jestliže se kolaudační souhlas nevyžaduje.

Uchování povolení stavby a dokumentace po celou dobu životnosti stavby

Podle § 125 odst. 1 stavebního zákona je vlastník stavby povinen uchovávat po celou dobu trvání stavby ověřenou dokumentaci odpovídající jejímu skutečnému provedení podle vydaných povolení. Stejná povinnost je zakotvena i v § 154 odst. 1 písm. e) tohoto zákona, podle níž je vlastník stavby povinen uchovávat po celou dobu trvání stavby nejen dokumentaci jejího skutečného provedení, ale též rozhodnutí, osvědčení, souhlasy, ověřenou projektovou dokumentaci, popřípadě jiné důležité doklady týkající se stavby, které svědčí o legálnosti stavby.

Dokumentace stavby se musí předávat při prodeji

Pokud by se dokumentace stavby nedochovala, je vlastník stavby povinen zajistit vyhotovení dokumentace skutečného provedení stavby. Při změně vlastnictví ke stavbě odevzdá dosavadní vlastník dokumentaci novému vlastníkovi stavby, na něhož tak přechází povinnost uchovat dokumentaci stavby a všechny související doklady.

Pokud vlastník stavby její dokumentaci řádně neuchová a nezajistí vyhotovení dokumentace skutečného provedení stavby, je stavební úřad oprávněn mu nařídit, aby pořídil dokumentaci skutečného provedení stavby a ve stanovené lhůtě ji předložil stavebnímu úřadu pro ověření.

Za neprovedení údržby může vlastník dostat pokutu až 500 000 Kč

Skutečnost, že vlastník stavby v rozporu s § 134 odst. 2 a 3 stavebního zákona nezjedná nápravu ve lhůtě stanovené stavebním úřadem ve výzvě nebo rozhodnutí, a nedodržení povinností vlastníka stavby zakotvených v § 154 odst. 1 písm. a), b), d) a e) stavebního zákona je přestupkem podle § 179 odst. 1 písm. e) a j) stavebního zákona, za který mu může stavební úřad uložit pokutu až do výše 200 000 Kč.

Neprovede-li vlastník stavby nařízenou údržbu stavby nebo ji provede v rozporu s rozhodnutím vydaným podle § 139 stavebního zákona, jedná se o naplnění skutkové podstaty přestupky podle § 179 odst. 1 písm. i) tohoto zákona, za který mu může stavební úřad uložit pokutu až do výše 500 000 Kč.

Porušení povinnosti vlastníka stavby podle § 154 odst. 1 písm. c) stavebního zákona, tedy znemožnění nebo bránění výkonu kontrolní prohlídky stavby, lze sankcionovat prostřednictvím pořádkové pokuty podle § 173 stavebního zákona až do výše 50 000 Kč.

Závěrem

Z uvedeného přehledu je zřejmé, že jak stavebníkovi, tak vlastníkovi stavby je ukládána řada konkrétních povinností. Význam jejich plnění těmito subjekty při přípravě, provádění a užívání staveb by rozhodně neměl být opomíjen.

JUDr. Eva Kuzmová
právní poradna ČKAIT, brno@ckait.cz, 545 574 310