Zprávy a informace ČKAIT 2021|02

Novela stavebního zákona (zákon č. 183/2006 Sb.) provedená zákonem č. 225/2017 Sb. přinesla změny týkající se ustanovení, která řeší uvádění dokončených staveb do užívání. Od 1. ledna 2018 rodinný dům patří do kategorie staveb, které lze realizovat pouze na základě ohlášení [viz § 104 odst. 1 písm. a) stavebního zákona]. Kromě toho byl bez náhrady zrušen § 120 stavebního zákona, tj. možnost užívat stavbu na základě oznámení záměru započít s užíváním stavby. Nyní se kolaudují pouze rodinné domy, které se realizují jako developerské projekty, jsou určeny na pronájem, jsou kulturními památkami nebo obsahují zařízení či technologie, které by k ověření funkčnosti a vlastností vyžadovaly provedení zkušebního provozu.

Co se rodinného domu týče, definuje jej § 2 písm. a) bod 2 vyhlášky č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území, ve znění pozdějších předpisů tak, že jde o stavbu pro bydlení, ve které více než polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé rodinné bydlení a je k tomuto účelu určena; rodinný dům může mít nejvýše tři samostatné byty, nejvýše dvě nadzemní a jedno podzemní podlaží a podkroví.

Kolaudace rodinných domů je nezbytná u developerské výstavby

Nyní je kolaudační souhlas (podle § 122 stavebního zákona) nebo rozhodnutí (vydané podle § 122a stavebního zákona) nutný zejména u rodinných domů stavěných komerčním způsobem, kdy se prodávají až dokončené stavby. Slovy stavebního zákona se tedy musí jednat o stavbu, jejíž vlastnosti nemohou budoucí uživatelé ovlivnit [viz § 119 odst. 1 písm. b)].

O stavbu, jejíž vlastnosti nemohou budoucí uživatelé ovlivnit, se jedná tehdy, pokud si některý budoucí uživatel nevybíral projektanta, zhotovitele a neměl možnost svými představami nebo požadavky (např. na materiály, konstrukce, dispozici, kapacitu stavby) ovlivnit výslednou podobu stavby. Zákon se zcela záměrně neomezuje pouze na vlastníka stavby, neboť má na mysli širší okruh osob, které budou stavbu využívat, a to především veřejnost. Typickým příkladem stavby, jejíž vlastnosti nemohou budoucí uživatelé ovlivnit, je nemocnice, škola, nájemní bytový dům, stavba pro obchod nebo průmysl, stavba ubytovacích zařízení, divadlo, restaurace, sportovní stadiony, ale též developerské projekty rodinných domů. U všech těchto staveb je kladen důraz na ochranu veřejných zájmů, a proto nadále zůstávají stavbami, které k užívání vyžadují kolaudaci.

Kulturní památky a složité technologie také vyžadují kolaudaci

Kolaudační souhlas nebo rozhodnutí vyžadují také přestavované nebo přistavované rodinné domy, které jsou evidované jako kulturní památky nebo obsahují složitá zařízení či technologie, které by k ověření funkčnosti a vlastností vyžadovaly provedení zkušebního provozu. Takovýchto případů bude výrazně méně, nicméně je třeba je uvést.

Kolaudovat se musí i některé rodinné domy povolené před rokem 2018

Mimoto jsou rodinné domy kolaudovány ještě ve dvou dalších případech:

1) U staveb, u nichž stavební úřad stanovil ve stavebním povolení vydaném před 1. lednem 2018 podmínku, že je lze užívat jen na základě kolaudačního souhlasu.

Obsahem stavebního povolení jsou především podmínky pro provádění stavby, a je-li to třeba, též pro užívání stavby. Jednou z podmínek, které může stavební úřad stanovit na základě významného oprávnění obsaženého v § 115 odst. 1 stavebního zákona, je možnost u jakékoliv stavby, která ze zákona kolaudační souhlas nevyžaduje, stanovit, že stavba bude v konkrétním případě kolaudační souhlas vyžadovat (bude ji možné užívat pouze na základě kolaudačního souhlasu). Rozumí se samozřejmě pouze v případě, že jde o stavbu, na kterou je vydáváno stavební povolení a která by ze zákona kolaudační souhlas nevyžadovala. Pokud stavební úřad využil toto oprávnění a stanovil ve stavebním povolení podmínku, že stavba bude v konkrétním případě kolaudační souhlas vyžadovat, považoval zřejmě za nutné ochránit tímto způsobem veřejný zájem. Vzhledem k tomu, že pravomocné rozhodnutí je závazné pro účastníky a pro všechny správní orgány (§ 73 odst. 2 správního řádu), musí stavebník po dokončení stavby požádat o vydání kolaudačního souhlasu. Po podání žádosti postupuje stavební úřad podle § 122 stavebního zákona.

2) U staveb pravomocně povolených podle zákona č. 50/1976 Sb.

Pro kolaudování staveb pravomocně povolených podle zákona č. 50/1976 Sb., tj. před 1. červencem 2006 (přede dnem nabytí účinnosti zákona č. 183/2006 Sb.), stále platí přechodné ustanovení § 190 odst. 3

zákona č. 183/2006 Sb.: U staveb pravomocně povolených přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se provede kolaudační řízení podle dosavadních právních předpisů. Žádná z novel stavebního zákona toto ustanovení nezměnila ani nezrušila. Stavby pravomocně povolené podle zákona č. 50/1976 Sb. se i nadále kolaudují podle zákona č. 50/1976 Sb.

Kdy může být rodinný dům užíván hned po dokončení?

Pokud se jedná o individuální výstavbu, může být rodinný dům užíván po jeho dokončení, resp. po provedení a vyhodnocení zkoušek a měření předepsaných zvláštními právními předpisy (tlakové zkoušky, revizní zprávy atd.). Stavebník musí podle § 152 odst. 5 stavebního zákona stavebnímu úřadu pouze ohlásit dokončení stavby, která byla prováděna na základě povolení stavebního úřadu, ale nepodléhá kolaudaci.

Povinnosti a odpovědnost osob při přípravě, provádění a užívání staveb – stavbyvedoucí je nutný vždy

Skutečnost, že se po 1. lednu 2018 některé stavby nekolaudují, nemění nic na tom, že stavebník a další osoby zúčastněné na výstavbě musejí nadále plnit povinnosti vyplývající ze stavebního zákona a právních předpisů vydaných k jeho provedení.

• Povinnosti stavebníka pod sankcí až 200 000 Kč

  Mezi základní povinnosti stavebníka náleží podle § 152 odst. 3 písm. a) stavebního zákona povinnost oznámit stavebnímu úřadu předem termín zahájení stavby, název a sídlo stavebního podnikatele, který bude stavbu provádět, u svépomocné formy výstavby jméno a příjmení stavbyvedoucího nebo osoby, která bude vykonávat stavební dozor; změny v těchto skutečnostech je stavebník povinen neprodleně oznámit stavebnímu úřadu. Dále je stavebník podle § 152 odst. 3 písm. d) stavebního zákona povinen ohlašovat stavebnímu úřadu fáze výstavby podle plánu kontrolních prohlídek stavby, umožnit provedení kontrolní prohlídky, a pokud tomu nebrání vážné důvody, této prohlídky se zúčastnit.

  Stavebník je rovněž povinen dbát na řádnou přípravu a provádění stavby (§ 152 odst. 1 stavebního zákona), včetně povinnosti provádět stavbu v souladu s rozhodnutím nebo jiným opatřením stavebního úřadu a s ověřenou projektovou dokumentací, která je základní povinností nejen stavebníka, zhotovitele (stavebního podnikatele), ale též stavbyvedoucího nebo osoby vykonávající stavební dozor (§ 160 a § 153 stavebního zákona).

  Další povinností, kterou stavební zákon v § 152 ukládá stavebníkovi, je povinnost zajistit před započetím užívání stavby provedení a vyhodnocení zkoušek a měření předepsaných zvláštními právními předpisy (tlakové zkoušky, revizní zprávy atd.).

  V případě svépomocné formy provádění stavby rodinného domu stavebníkem nepostačí stavební dozor, ale je nutné zajistit stavbyvedoucího (viz § 160 odst. 4 ).

  Neplnění zákonných povinností je klasifikováno jako přestupek na úseku stavebního řádu, za který může být udělena pokuta až do výše 200 000 Kč [§ 178 odst. 2 písm. k) a l) a odst. 3 stavebního zákona].

• Povinnosti projektanta

  Podle § 159 stavebního zákona odpovídá projektant:

  • za správnost, celistvost, úplnost a bezpečnost stavby provedené podle jím zpracované projektové dokumentace,
  • za proveditelnost stavby podle této dokumentace a
  • za technickou a ekonomickou úroveň projektu technologického zařízení, včetně vlivů na životní prostředí.

  Dále je projektant povinen:

  • dbát právních předpisů a obecných požadavků na výstavbu vztahujících se ke konkrétnímu stavebnímu záměru a
  • působit v součinnosti s příslušnými dotčenými orgány.

• Povinnosti zhotovitele (stavebního podnikatele) pod sankcí až 500 000 Kč

  Stavbu rodinného domu může provádět stavebník sám pro sebe svépomocí [podle § 160 odst. 3 písm. b)] nebo stavební podnikatel (zhotovitel podle § 160 odst. 1). Stavební podnikatel musí při stavbě rodinného domu zabezpečit odborné vedení provádění stavby stavbyvedoucím.

  Stavební podnikatel (zhotovitel) je dále povinen zabezpečit (§ 160 odst. 1 stavebního zákona), aby práce na stavbě, k jejichž provádění je předepsáno zvláštní oprávnění, vykonávaly jen osoby, které jsou držiteli takového oprávnění (např. zákon č. 200/1994 Sb., o zeměměřictví a o změně a doplnění některých zákonů souvisejících s jeho zavedením, ve znění pozdějších předpisů).

  Neplnění zákonných povinností stavebního podnikatele je klasifikováno jako přestupek na úseku stavebního řádu, za který může být udělena pokuta až do výše 500 000 Kč [§ 181 odst. 1 písm. b) a odst. 2 stavebního zákona].

• Povinnosti stavbyvedoucího pod sankcí až 200 000 Kč

  Stavbyvedoucí je povinen (§ 153 odst. 1 a 2 stavebního zákona):

  • řídit provádění stavby v souladu s rozhodnutím nebo jiným opatřením stavebního úřadu a s ověřenou projektovou dokumentací,
  • zajistit dodržování povinností k ochraně života, zdraví, životního prostředí a bezpečnosti práce vyplývajících ze zvláštních právních předpisů,
  • zajistit řádné uspořádání staveniště a provoz na něm a dodržení obecných požadavků na výstavbu, popřípadě jiných technických předpisů a technických norem,
  • zajistit vytyčení tras technické infrastruktury v místě jejich střetu se stavbou (v případě existence staveb technické infrastruktury v místě stavby),
  • působit k odstranění závad při provádění stavby a neprodleně oznámit stavebnímu úřadu závady, které se nepodařilo odstranit při vedení stavby,
  • vytvářet podmínky pro kontrolní prohlídku stavby,
  • spolupracovat s osobou vykonávající technický dozor stavebníka nebo autorský dozor projektanta, pokud jsou zřízeny, a s koordinátorem bezpečnosti a ochrany zdraví při práci, působí-li na staveništi.

  Neplnění zákonných povinností je klasifikováno jako přestupek na úseku stavebního řádu, za který může být udělena pokuta až do výše 200 000 Kč (§ 180 odst. 1, 3b a 5 stavebního zákona).

Soustavný státní stavební dozor a zvláštní pravomoci stavebního úřadu

Ustanovení § 132 stavebního zákona zavazuje stavební úřady k provádění soustavného dozoru cíleného na ochranu veřejných zájmů, práv a oprávněných zájmů právnických a fyzických osob, a dále na kontrolu plnění jejich povinností vyplývajících ze stavebního zákona a jeho prováděcích předpisů.

Stavební zákon konkretizuje v § 132 odst. 3 požadavky, které se považují za „veřejný zájem“, a jako takové je lze vůči vlastníkům staveb, popřípadě dalším osobám uplatňovat nástroji a oprávněními uvedenými v § 132 odst. 2 SZ. Veřejným zájmem se rozumí požadavek, aby [§ 132 odst. 3 písm. a) až c) stavebního zákona]:

• byla stavba prováděna v souladu s rozhodnutím nebo jiným opatřením stavebního úřadu,
• byla stavba užívána jen k povolenému účelu a
• aby stavba neohrožovala život a zdraví osob nebo zvířat, bezpečnost, životní prostředí, zájmy státní památkové péče, archeologické nálezy a sousední stavby, popřípadě nezpůsobovala jiné škody či ztráty.

Kontrolní prohlídky jsou i u staveb na ohlášení a bez kolaudace

Ke kontrole dodržování uvedených požadavků, tj. k naplnění veřejného zájmu, slouží institut kontrolní prohlídky, které je stavební úřad oprávněn provádět ve veřejném zájmu podle § 132 odst. 2 písm. a) stavebního zákona. Úpravu kontrolních prohlídek obsahují ustanovení § 133 a 134 stavebního zákona. Kontrolní prohlídky jsou základním a současně univerzálním oprávněním stavebních úřadů a stavební úřad je provádí kdykoli, kdy je to pro plnění úkolů stavebního řádu potřebné. Zároveň jsou kontrolní prohlídky výchozím prostředkem k přijetí následných nápravných a jiných opatření.

Při kontrolní prohlídce zjišťuje stavební úřad zejména (§ 133 odst. 2 stavebního zákona):

• dodržení rozhodnutí nebo jiného opatření stavebního úřadu týkajícího se stavby anebo pozemku,
• zda je stavba prováděna podle ověřené dokumentace nebo ověřené projektové dokumentace, v souladu s § 160, a zda je řádně veden stavební deník nebo jednoduchý záznam o stavbě,
• stavebně technický stav stavby, zda není ohrožován život a zdraví osob nebo zvířat, bezpečnost anebo životní prostředí,
• zda prováděním nebo provozem stavby není nad přípustnou míru obtěžováno její okolí, jsou prováděny předepsané zkoušky a zda je veden stavební deník nebo jednoduchý záznam o stavbě,
• zda stavebník plní povinnosti vyplývající z § 152,
• zda je stavba užívána jen k povolenému účelu a stanoveným způsobem,
• zda je řádně prováděna údržba stavby,
• zda je zajištěna bezpečnost při odstraňování stavby.

Úkolem stavebního úřadu je chránit veřejný zájem, který mu svěřuje stavební zákon. Od 1. ledna 2018 sice nejsou některé stavby uvedené v § 104 odst. 1 písm. a) až d) a k) stavebního zákona kolaudovány, nicméně kontrolu jejich provádění může stavební úřad nadále vykonávat na základě oprávnění v § 132 a následujících.

Postup stavebního úřadu pak předurčují konkrétní zjištění při kontrolní prohlídce; stavební úřad bude postupovat podle:

• 134 odst. 2 stavebního zákona, pokud zjistí závadu [odstranění stavebně bezpečnostní, požární, hygienické, zdravotní nebo provozní závady na stavbě je veřejným zájmem – § 132 odst. 3 písm. c) stavebního zákona], nebo
• 134 odst. 4 stavebního zákona, pokud je stavba prováděna v rozporu s rozhodnutím nebo opatřením vyžadovaným stavebním zákonem [provádění stavby v souladu s rozhodnutím nebo jiným opatřením stavebního úřadu je veřejným zájmem – § 132 odst. 3 písm. a) stavebního zákona], anebo
• 134 odst. 5 stavebního zákona, pokud není stavba užívána k povolenému účelu nebo stanoveným způsobem [užívání stavby jen k povolenému účelu, tj. též stanoveným způsobem, je veřejným zájmem – § 132 odst. 3 písm. b) stavebního zákona].

Zápisy stavebních objektů do RÚIAN po 12. březnu 2020

Do § 152 stavebního zákona byl novelou č. 47/2020 Sb. s účinností od 12. března 2020 vložen nový odstavec č. 5, kterým se pro stavebníky zavádí nová povinnost ohlašovat dokončení stavby, jež byla prováděna na základě povolení stavebního úřadu, ale nepodléhá kolaudaci. Pokud je stavba předmětem evidence v katastru nemovitostí nebo její výstavbou dochází k rozdělení pozemku, je stavebník povinen k ohlášení doložit geometrický plán, a pokud se stavba nachází na území obce, která vede technickou mapu obce a pro účely jejího vedení vydala obecně závaznou vyhlášku, doloží stavebník rovněž doklad o tom, že příslušnému obecnímu úřadu byly ohlášeny a doloženy změny týkající se obsahu technické mapy obce.

Důvodem rozšíření této povinnosti i na stavby, které nepodléhají kolaudaci, je potřeba jednoznačného nastavení úkonů, na základě kterých bude stavební úřad činit další kroky k očíslování stavebního objektu.

Uvedená změna řeší rovněž problémy, které stavební úřady mohly mít při zápisu stavebních objektů a jejich změn do Registru územní identifikace, adres a nemovitostí (RÚIAN) v souvislosti se zněním stavebního zákona před jeho změnou provedenou zákonem č. 47/2020 Sb.

Od 12. března 2020 provede stavební úřad do RÚIAN zápis stavby, která byla prováděna na základě povolení stavebního úřadu, ale nepodléhá kolaudaci, na základě ohlášení o jejím dokončení. Pro stavební úřad vyplývá povinnost zapisovat identifikační údaje stavebního objektu a údaje o jeho vazbách na ostatní územní prvky a na územně evidenční jednotku části obce z § 42 zákona č. 111/2009 Sb., o základních registrech, ve znění pozdějších předpisů.

JUDr. Eva Kuzmová
právní poradna ČKAIT, brno@ckait.cz, 545 574 310