Zprávy a informace ČKAIT 2022|01

Nový stavební zákon č. 283/2021 Sb. má nabývat účinnosti postupně v několika fázích, celý zákon pak k 1. 7. 2023. V současné době se jedná o jeho novelizaci a posunu nabytí účinnosti. Je tedy zřejmé, že ještě nějakou dobu zůstává základním předpisem současný stavební zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu.

Z toho důvodu byla zpracována nová pomůcka, která obsahuje základní přehled o požadavcích současného stavebního zákona i dalších souvisejících předpisů stavebního práva na přípravu a provádění staveb. Adresována je předně stavebníkům, ale též autorizovaným osobám i další odborné veřejnosti.

Pomůcka volně navazuje na publikaci Praktický rádce stavebníka – příprava a provádění staveb podle stavebního zákona, kterou v roce 2008 vydala ČKAIT. Od té doby však bylo přijato 28 novel stavebního zákona, které zásadním způsobem změnily původní právní úpravu posuzování, povolování i kolaudování staveb. Z toho důvodu byla zpracována nová pomůcka (A 3.1.4), jež vysvětluje současný stavební zákon č. 183/2006 Sb., který bude platit minimálně do července 2023. Obsah pomůcky je nový, zohledňuje právní stav k 1. 1. 2022. Je rozdělen do 18 kapitol:

1. Předpisy stavebního práva a ochrana veřejných zájmů
2. Kde lze získat právní předpisy a české technické normy (ČSN)
3. Základní pojmy
4. Kdo může zpracovat dokumentaci stavby
5. Kontrola dodržování předpisů ve výstavbě
6. Povolení potřebná k provádění staveb
7. Co je třeba k realizaci vnitřních instalací
8. Vyžadují všechny stavby povolení?
9. Postavení „sousedů“ v řízeních podle stavebního zákona
10. Musí stavebník vlastnit stavební pozemek?
11. Technické požadavky na stavby
12. Trvání platnosti povolení a souhlasu stavebního úřadu
13. Kdy může stavebník zahájit provádění stavby
14. Odchylky od ověřené projektové dokumentace
15. Provádění staveb
16. Právo užívat stavbu
17. Správní poplatky
18. Povinnosti a odpovědnost osob při přípravě a provádění staveb

V řadě kapitol pomůcky je třeba uvádět odkazy na právní předpisy, příslušný paragraf, odstavec a písmeno. Pro snadnější orientaci v textu a pro jeho přehlednost jsou ustanovení právních předpisů umístěna samostatně, je umožněn přímý přechod na text zákona, stejně jako na stanoviska, vyjádření a metodické pomůcky Ministerstva pro místní rozvoj publikované na webových stránkách ministerstva.

Nelze vyloučit, že do doby plného nabytí účinnosti nového stavebního zákona, nedojde k dalším novelám současného stavebního zákona nebo zákonů obsahujících speciální úpravu, proto je počítáno s případnou průběžnou aktualizací pomůcky.

Co přináší Rádce stavebníka na PROFESIS ČKAIT?

Součástí je i základní přehled zákonů, prováděcích vyhlášek a jejich příloh.

V úvodu je uveden základní přehled zákonů veřejného stavebního práva pro povolování obecných i speciálních staveb, přehled prováděcích vyhlášek ke stavebnímu zákonu včetně výčtu všech jejich příloh. Čtenáři jsou upozorněni na speciální úpravu zákona o posuzování vlivů na životní prostředí, která se týká navazujícího řízení, tzn. řízení vedeného k záměru nebo jeho změně, které podléhají posouzení vlivů záměru na životní prostředí. Podle zákona č. 100/2001 Sb. je takovým řízením např. územní řízení, stavební řízení, společné územní a stavební řízení, opakované stavební řízení nebo řízení o dodatečném povolení stavby. Pokud má řízení podle stavebního zákona charakter navazujícího řízení zákona o posuzování vlivů na životní prostředí, postupuje stavební úřad též podle § 9b až 9c zákona o posuzování vlivů na životní prostředí.

Další speciální úpravu představuje liniový zákon, zákon č. 416/2009 Sb., o urychlení výstavby dopravní, vodní a energetické infrastruktury a infrastruktury elektronických komunikací. Liniový zákon upravuje postupy při přípravě, umisťování, povolování a kolaudování vymezených staveb dopravní, vodní, energetické infrastruktury a infrastruktury elektronických komunikací s cílem jejich urychlení. Také tento zákon byl již devětkrát novelizován a provedené změny ne vždy přispěly k přehlednosti a srozumitelnosti právní úpravy. Některá speciální úprava se týká pouze určitých druhů staveb (dopravní / vodní / energetické / elektronické komunikace), nebo dokonce pouze konkrétních staveb jednoho druhu, jiná dopadá na všechny stavby, na které se liniový zákon vztahuje. Pomůcka v jednotlivých částech upozorňuje též na speciální úpravu.

Je nutné správně užívat pojmy definované stavebním zákonem

Pro účely příručky bylo třeba vysvětlit některé pojmy definované stavebním zákonem nebo jeho prováděcími předpisy, jako je stavba, dočasná stavba, změna dokončené stavby, změna stavby před jejím dokončením, stavba hlavní i vedlejší, soubor staveb, budova, byt, místnost, bytový dům, rodinný dům, terénní úprava, údržba stavby, zařízení, staveniště, vybrané činnosti ve výstavbě, autorizované osoby.

Jak je to s oprávněním zpracovávat projektovou dokumentaci

Další kapitola je věnována zpracování dokumentace stavby. Jde o dokumentaci, která se zpracovává k jednotlivým návrhům předkládaným stavebnímu úřadu, jako je například žádost o vydání územního rozhodnutí, žádost o vydání stavebního povolení, společného povolení, k oznámení záměru pro vydání územního souhlasu, ohlášení stavby stavebnímu úřadu, dokumentace skutečného provedení stavby, dokumentace ke změně užívání stavby, dokumentace pro nezbytné stavební úpravy. Kapitola dává odpověď na otázku, jaký obsah a rozsah potřebné dokumentace je stanoven prováděcí vyhláškou a v kterých případech se podle stavebního zákona jedná:

• o projektovou činnost ve výstavbě jako vybranou činnost, jejíž výsledek ovlivňuje ochranu veřejných zájmů ve výstavbě, a může ji proto vykonávat pouze fyzická osoba, která získala oprávnění k jejímu výkonu podle zákona č. 360/1992 Sb., o výkonu povolání autorizovaných architektů a o výkonu povolání autorizovaných inženýrů a techniků činných ve výstavbě;
• o projektovou dokumentaci;
• o dokumentaci, kterou kromě projektanta může zpracovat též tzv. kvalifikovaná osoba;
• o požadavek na pouze jednoduchý technický popis záměru.

Jaké jsou formy povolení potřebných k provádění staveb

Pokud jde o povolení potřebná k provádění staveb, upravuje stavební zákon několik forem povolení umístění staveb i jejich provedení.

Územní rozhodnutí a jeho formy – Základní formou umísťování je územní rozhodnutí vydané jako výsledek klasického správního řízení. Zákon upravuje i zjednodušené územní řízení. Územní rozhodnutí lze, za splnění zákonem daných podmínek, nahradit územním souhlasem nebo veřejnoprávní smlouvou. Územní rozhodnutí se nevydává, pokud je nahrazuje regulační plán.

Stavební povolení a jeho formy – Základní formou u povolení provádění staveb je vydání stavebního povolení. Za určitých podmínek lze stavební povolení nahradit veřejnoprávní smlouvou nebo oznámením stavebního záměru s certifikátem autorizovaného inspektora. Zákon připouští, že u konkrétních stavebních záměrů místo stavebního povolení postačí ohlášení stavebnímu úřadu.

Společné povolení – Územní rozhodnutí o umístění stavby ani stavební povolení se samostatně nevydávají, pokud si stavebník zvolí jinou cestu, a to vydání společného povolení. Společně je možné vydat i územní souhlas a souhlas s provedením ohlášeného stavebního záměru, nebo veřejnoprávní smlouvu, která nahrazuje územní rozhodnutí i stavební povolení. Od účinnosti stavebního zákona doznaly jednotlivé formy přijatými novelami zákona mnoho dílčích změn, zásadní změnou prošla úprava společného řízení. Podle obecné úpravy správního řádu může správní orgán na požádání účastníka nebo z moci úřední usnesením spojit různá řízení, ke kterým je příslušný, pokud se týkají téhož předmětu řízení nebo spolu jinak věcně souvisejí nebo se týkají stejných účastníků. Této obecné úpravy stavební zákon využil tak, že obecný stavební úřad mohl u obecných staveb spojit územní a stavební řízení, protože k vedení obou řízení byl příslušný, a spojené řízení vedl i bez nutnosti vydání usnesení.

Od 1. 1. 2018 stavební zákon úpravu institutu společného územního a stavebního řízení dále rozšířil. U obecných staveb, nově též některých speciálních staveb (staveb pozemních komunikací, drah a vodních děl) a staveb v působnosti Ministerstva průmyslu a obchodu je možné vydat společné povolení jako výsledek společného řízení. Vést společné řízení je možné u jedné stavby i souboru staveb. Příslušným k vedení řízení a vydání společného povolení je u jedné stavby stavební úřad příslušný k povolení stavby (obecný, speciální, MPO), u souboru staveb pak stavební úřad příslušný k povolení stavby hlavní souboru (obecný, speciální, MPO). Stavební úřady příslušné k umístění nebo povolení vedlejších staveb souboru mají ve společném řízení postavení dotčených orgánů a namísto povolení vedlejších staveb vydávají závazná stanoviska.

Pomůcka se v několika kapitolách podrobně věnuje charakteru jednotlivých forem, předepsaným náležitostem podání a jeho příloh, průběhu povolování podle obecné úpravy dané stavebním zákonem i speciální úpravy podle zvláštních zákonů.

Platnost jednotlivých povolení

V samostatné kapitole je rozepsána platnost jednotlivých povolení a jiných úkonů stavebního úřadu. Závaznost rozhodnutí je stanovena obecně ve správním řádu tak, že pravomocné rozhodnutí je závazné pro účastníky řízení a pro všechny správní orgány. Pravomocné rozhodnutí je závazné i pro právní nástupce účastníků řízení v případech, kdy je pro práva a povinnosti účastníků určující právo k movité nebo nemovité věci, což u rozhodnutí vydaných podle stavebního zákona je naplněno.

Povolení nevyžadují všechny stavby

Stavební zákon obsahuje výčet konkrétních staveb, které nepotřebují územní souhlas ani územní rozhodnutí, nevyžadují stavební povolení ani ohlášení. Jsou tak mimo povolovací režim stavebního zákona a stavebník o svém záměru nemusí jednat se stavebním úřadem. Pokud by však stavebník tyto stavby provedl v rozporu s jinými právními předpisy, nařídí mu stavební úřad jejich odstranění, nelze-li rozpor dodatečně napravit. Za provedení staveb nevyžadujících povolení je odpovědný stavebník, který musí respektovat jak zájmy veřejné, tak práva a oprávněné zájmy sousedů. Stavebním zákonem má uložené povinnosti dbát na řádnou přípravu a provádění stavby, mít na zřeteli ochranu života a zdraví osob, ochranu životního prostředí a majetku, zajistit provedení a vyhodnocení zkoušek a měření předepsaných zvláštními právními předpisy, informovat o zahájení prací na stavbách osvobozených od povolení osoby těmito pracemi přímo dotčené. Neplněním povinností se dopouští přestupku proti stavebnímu řádu.

Postavení „sousedů“ v jednotlivých řízeních

Pojem „soused“ je použit jako zkratka pro souhrnné označení vlastníků sousedních pozemků a staveb na nich a dále osob, jež mají k sousedním pozemkům a stavbám jiná věcná práva, se kterými zákon spojuje účastenství v řízeních. Sousedním pozemkem již není pouze pozemek, který má společnou hranici s pozemkem stavebním, jak tomu bylo za účinnosti předchozího stavebního zákona, ale též každý další pozemek, na kterém se může projevit vliv činností podle vydaného rozhodnutí, a těmito vlivy je přímo dotčeno vlastnické nebo jiné věcné právo. Osoby, jejichž práva k pozemkům nebo stavbám mohou být v konkrétním řízení přímo dotčena, jsou účastníky řízení. Obecně jejich práva a povinnosti upravuje správní řád. Podle stavebního zákona mají účastníci řízení právo podávat k navrhovanému záměru své námitky, ale tím nemají právo veta. K vedení řízení o umístění nebo povolení provedení stavby či vydání jiného rozhodnutí není vyžadován jejich souhlas nebo vyjádření (s výjimkou souhlasu u zjednodušeného územního řízení). V pomůcce je podrobně rozepsáno, jaké námitky stavební úřad posuzuje a ke kterým nepřihlíží v územním řízení, stavebním, společném, kolaudačním nebo v ostatních řízeních.

Ochrana sousedů, i pokud se nevede správní řízení

U jiných forem povolení stavební úřad nevede správní řízení, nelze tedy hovořit o účastnících řízení. Na ochranu osob, které by byly účastníky řízení, kdyby se řízení vedlo, tedy i sousedů, však zákon pamatuje. I k ohlášení žádosti o územní souhlas nebo společný souhlas musí být souhlasy těchto osob doloženy, jen tak může stavební úřad vydat souhlas s umístěním nebo provedením. Na stavebním úřadu je finální posouzení toho, které osoby mohou být na svém vlastnickém či jiném právu přímo dotčeny, a čí souhlasy je tak v konkrétním případě potřeba vyznačit na situačním výkresu. Pokud nejsou doloženy souhlasy všech dotčených osob, ani je žadatel nedoplní k výzvě stavebního úřadu, je podání neúplné, stavební úřad souhlas nevydá a usnesením rozhodne o vedení řízení (územního, stavebního, společného). Osoby přímo dotčené na svých právech jsou pak účastníky takového řízení se všemi právy účastníka. Ani v případě, kdy je namísto správního rozhodnutí uzavřena veřejnoprávní smlouva, nelze hovořit o řízení a účastnících řízení. Práva sousedů jsou přesto hájena. Stavebník má povinnost zajistit souhlasy osob, které by byly účastníky řízení s uzavřenou veřejnoprávní smlouvou, a smlouva nabývá účinnosti teprve v okamžiku, kdy s ní všechny tyto osoby vysloví písemný souhlas. Souhlasy osob, které by byly jinak účastníky řízení, musí obstarat a doložit autorizovaný inspektor k oznámení stavebního záměru s certifikátem autorizovaného inspektora. Ani zde není možné hovořit o klasickém správním řízení k žádosti, stavebníkovi vzniká právo provést stavbu ze zákona, pokud nikdo neuplatní námitky (mohou i sousedé) nebo pokud jsou vznesené námitky zamítnuty.

Dokládání souhlasu vlastníka pozemku nebo stavby

Samostatná kapitola se zabývá potřebou dokládání souhlasu vlastníka pozemku nebo stavby k žádosti o povolení či vydání jiného úkonu stavebním úřadem. Právní řád vyžaduje pro uskutečnění stavby dva tituly, veřejnoprávní podle stavebního zákona a soukromoprávní podle občanského zákoníku. Nositelé věcných práv, tj. vlastníci a oprávnění z práva stavby a ze služebnosti, jsou oprávnění v rozsahu těchto práv svůj stavební záměr uskutečnit. Svědčí jim soukromoprávní titul k provedení stavby, a jsou proto oprávněni podat žádost o veřejnoprávní titul, tj. povolení nebo jiný úkon stavebního úřadu. V ostatních případech zákon vyžaduje, jako jednu z náležitostí žádosti, doložení souhlasu vlastníka pozemku nebo stavby. Stavební zákon předepisuje též formu souhlasu. Udělený souhlas vlastníka či spoluvlastníků nic nemění na jejich postavení účastníků řízení a s tím spojeném právu účastnit se ústního jednání, seznamovat se s podklady pro rozhodnutí, právu podávat námitky nebo odvolání.

Obecné požadavky na výstavbu

Stavební zákon ukládá všem osobám, které se podílejí na přípravě, povolování, provádění, užívání a odstraňování staveb, respektovat vedle záměrů územního plánování též obecné požadavky na výstavbu stanovené prováděcími předpisy. Obecnými požadavky na výstavbu se rozumí obecné požadavky na využívání území, technické požadavky na stavby a obecné technické požadavky zabezpečující bezbariérové užívání staveb, stanovené prováděcími právními předpisy. Zákon respektuje skutečnost, že ne vždy mohou být dodrženy právním předpisem stanovené požadavky. Předpokládá proto možnost udělení výjimky v jednotlivých odůvodněných případech z těch ustanovení prováděcího právního předpisu, ze kterých tento předpis povolení výjimky výslovně umožňuje, a jen pokud se tím neohrozí bezpečnost, ochrana zdraví a života osob a sousední pozemky nebo stavby. Řešením podle povolené výjimky musí být dosaženo účelu sledovaného obecnými požadavky na výstavbu. O výjimce z technických požadavků na stavby a technických požadavků zabezpečujících bezbariérové užívání stavby rozhoduje stavební úřad, příslušný k vydání stavebního povolení (společného povolení). Řízení o výjimce se vede na žádost buď samostatně, nebo může být spojeno s řízením. Rozhodnutí o povolení výjimky může být vydáno samostatně, nebo formou druhého výroku jednoho rozhodnutí. Výjimku z technických požadavků lze vydat jen v dohodě nebo se souhlasem dotčeného orgánu, který hájí zájmy chráněné podle zvláštních právních předpisů, kterých se odchylné řešení týká.

Povinnosti stavebníka při provádění staveb

V návaznosti na popis jednotlivých forem umístění a povolení k provedení stavby se další kapitoly věnují trvání platnosti jednotlivých povolení a možnosti stavebníka zahájit provádění stavby.

Pro provádění staveb stanoví zákon jasné požadavky. Základním je požadavek, aby stavební a montážní práce prováděl jako zhotovitel jen stavební podnikatel, který má povinnost zajistit odborné vedení stavby oprávněným stavbyvedoucím. Zákon u určitých staveb připouští, že je může stavebník sám pro sebe provádět svépomocí, pokud zajistí stavební dozor, u určitých staveb je povinen zajistit stavbyvedoucího. Bližší úpravu obou forem výstavby obsahuje kapitola o provádění staveb.

Stavebník je povinen provádět stavbu v souladu s jejím povolením vydaným podle stavebního zákona. Za povolení zákon považuje souhlas stavebního úřadu s provedením ohlášeného stavebního záměru, stavební povolení, veřejnoprávní smlouvu, oznámení stavebního záměru s certifikátem autorizovaného inspektora, společný souhlas, společné povolení, opakované stavební povolení nebo dodatečné povolení stavby, územní rozhodnutí nebo územní souhlas u staveb nevyžadujících ani povolení, ani ohlášení stavebnímu úřadu.

Jak řešit odchylky od ověřené dokumentace a kolaudaci staveb

Podle stavebního zákona rozeznáváme podstatné a nepodstatné odchylky od ověřené dokumentace. Jejich popisu, způsobu posouzení a povolení stavebním úřadem se věnuje další samostatná kapitola pomůcky. Současný stavební zákon obsahuje princip postupné deregulace. Všechny stavby vyžadují rozhodnutí o umístění (vyjma případů daných zákonem), ne všechny umístěné stavby vyžadují realizační povolení a ne všechny stavby provedené na základě povolení vyžadují též kolaudaci. U kterých staveb je třeba žádat o vydání kolaudačního souhlasu, jaké jsou náležitosti žádosti, jak stavební úřad při kolaudaci postupuje, v jakých lhůtách, jaké jsou důvody nevydání souhlasu a vedení kolaudačního řízení, to je problematika popsaná v samostatné kapitole o užívání staveb.

Časté změny ve stavebním zákoně týkající se úkonů vydávaných stavebními úřady bylo nutné promítnout také do příslušných položek Sazebníku správních poplatků, v kterých jsou uvedeny konkrétní úkony stavebního úřadu, které podléhají zpoplatnění, a výše poplatku, ale též případné osvobození od poplatku, úkony, které nejsou předmětem poplatku, popřípadě poznámky, které upravují podrobnosti k jednotlivým úkonům. Z toho důvodu bylo pro informaci do pomůcky zařazeno aktuální znění příslušných Položek 17 až 20 zákona o správních poplatcích.

Poslední kapitola je věnována povinnostem a odpovědnosti právnických i fyzických osob, které jsou hlavními aktéry procesu přípravy, provádění a užívání staveb a zařízení a významně jej ovlivňují, jako je stavebník, stavbyvedoucí, osoba vykonávající stavební dozor nebo vlastník stavby.