Zprávy a informace ČKAIT 2026|04

Skutečná třináctá novela NSZ prodloužila přechodné období bypassu digitalizace pro územní plánování

Letní čas prázdnin v žádném případě neplatí pro projednání změn stavebního práva. Velkou novelu nového stavebního zákona (NSZ) jsme v předchozích článcích původně označovali jako třináctou novelu. Nicméně postupně začalo být jasné, že se tato novela nestihne projednat tak, aby nabyla účinnosti k 1. červenci 2026, jak bylo původně plánováno. Ve finiši ji tak nakonec předběhla a třinácté místo získala jiná novela NSZ, vyhlášená v červnu ve Sbírce zákonem pod č. 91/2026 Sb. Tato menší novela plynule prodlužuje přechodné období pro tzv. „bypass“ digitalizace stavebního řízení u Národního geoportálu územního plánování o jeden rok, konkrétně na dobu do 30. června 2027. Důvody tohoto urychleného počínání byly evidentní, její nepřijetí by s ohledem na nefunkčnost digitalizace představovalo od 1. července letošního roku velký problém nejen pro samotné územní plánování.

Jak to vypadá na konci prázdnin s velkou novelou NSZ, která se stala čtrnáctou

Z původně označované třinácté novely se nám tak stala přinejmenším novela čtrnáctá. Ale čert nikdy nespí a člověk nikdy neví, raději ji tedy označujme jako novelu velkou, přeci jen to bude jistější. Navíc tato novela po takovém označení svým obsahem a rozsahem nepochybně volá.

Třetí čtení v Poslanecké sněmovně – Velká novela NSZ nakonec prošla třetím čtením na 27. schůzi Poslanecké sněmovny Parlamentu ČR. Finální hlasování o ní proběhlo 10. července, kdy se pro její přijetí vyslovilo z přítomných 88 poslanců ANO, SPD a Motoristů, proti pak 79 poslanců ODS, STAN, Pirátů a KDU-ČSL. Tři poslanci se hlasování zdrželi, konkrétně 1 poslanec ANO (Ondřej Babka) a 2 poslanci ODS (Karel Haas a Vojtěch Munzar). Je také zajímavé, kdo se hlasování neúčastnil. Chybělo deset poslanců ANO (Alena Schillerová, Roman Králíček, …), čtyři za SPD (Radim Fiala, …) a pět za Motoristy. Z opozičních stran chyběli čtyři poslanci za ODS (Martin Kupka, Eva Decroix, …), dva za KDU-ČSL (Marián Jurečka, …), jeden za TOP 09, STAN a Piráty.

Sněmovna vyslovila souhlas s velkou novelou v podobě komplexního pozměňovacího návrhu z dílny předkladatele a některých dalších dílčích pozměňovacích návrhů jednotlivých poslanců.

Projednání v Senátu – V této podobě byla novela následně odeslána do Senátu, kde byla projednávána na jeho 29. schůzi. Jedná se o senátní tisk č. 272, který po odeslání Poslaneckou sněmovnou obsahoval pouze navrhované úpravy, a nikoliv přehledné platné znění s vyznačením navrhovaných změn. Finální podobu změn nejen stavebního zákona, ale i dalších teď již celkově 54 měněných dalších právních předpisů si tak (zatím) každý musí poskládat sám (viz poznámka str. 11).

Senát velkou novelu sice zamítl, dá se ale očekávat, že Poslanecká snemovna s ohledem na většinu koaličních poslanců toto rozhodnutí přehlasuje a novela tak bude vyhlášena ve Sbírce zákonů v té podobě, která prošla 10. července třetím čtením na zmiňované schůzi Poslanecké sněmovny. Opoziční senátoři se dokonce veřejně vyjádřili, že kvůli nedodržení legislativních pravidel možná předloží Ústavnímu soudu návrh na zrušení velké novely stavebního zákona. To jediné by mohlo nabytí účinnosti zákona nějakým způsobem ohrozit.

Spíše než o novelu jde o nový zákon

Změn obsahuje tato novela skutečně hodně, možná i to je mírné slovo. Stavební zákon mění opravdu zásadně. Jde skutečně spíše o zcela nový zákon, než o pouhou novelu. Platí to i pro mnohé z dalších měněných předpisů. A protože většinou změn se máme řídit téměř okamžitě, budeme Vám v dalších číslech postupně přinášet základní přehled jednotlivých oblastí tak, aby bylo možné se v nich aspoň trochu vyznat.

Dělená účinnost aneb není čas ztrácet čas

Že není čas ztrácet čas, jasně dokládá i plánovaná účinnost novely, která bude mít nakonec formu dělené účinnosti. Určitá ustanovení jsou totiž natolik „geniální“, že je potřeba, aby začala fungovat opravdu hned, slovy novely prvním dnem kalendářního měsíce následujícího po dni jejího vyhlášení ve Sbírce zákonů, což může být k 1. říjnu nebo k 1. listopadu tohoto roku.

K 1. lednu 2027 vznikne Úřad rozvoje území ČR a účinnosti nabydou související integrační a kompetenční ustanovení na této úrovni. K tomuto datu nabude účinnosti také téměř vše ostatní, vyjma organizačních a integračních změn na úrovni krajů a obcí, které budou mít účinnost k 1. lednu 2028. Podrobný přehled této dělené účinnosti a vysvětlení souvisejících přechodných ustanovení novely, které mají pro jistotu také začít platit ihned, přineseme v samostatném článku v dalším čísle.

Rozsáhlé změny čekají zejména veřejnou správu

Celkově nás čekají rozsáhlé změny nejen v oblasti územního plánování, ale i stavebního práva hmotného (požadavků na výstavbu, vybraných činností a povinností jednotlivých osob ve výstavbě), ale zejména v oblasti vzniku státní stavební správy, integrace dotčených orgánů a řady procesních úprav, vše pod heslem „jeden úřad, jedno povolení, jedno razítko“, které ale v poslední schválené podobě novely není zcela stoprocentní. Ale jak již bylo uvedeno, všemu se budeme postupně věnovat.

Požárně bezpečností řešení staveb – akceptace jedné připomínky ČKAIT

ČKAIT během projednávání velké novely upozorňovala na její zásadní problémy. Z původních 16 připomínek ČKAIT byla akceptována jen jedna, jak již bylo popsáno v Z+i 3/2026. Z deseti nových problémů, které se podle názoru ČKAIT objevily v komplexním pozměňovacím návrhu, došlou formou dílčího pozměňovacího poslaneckého návrhu k vypořádání jednoho. Konkrétně se ve schválené podobě novely, která prošla třetím čtením, objevila úprava § 40 odst. 3 zákona o požární ochraně, kde se na konci tohoto odstavce doplnila věta o možnosti zpracovávat požárně bezpečnostní řešení staveb kategorie I i osobou, která je autorizovaným inženýrem pro obor pozemní stavby podle zvláštního právního předpisu a které byla k tomuto současně udělena specializace v rámci tohoto oboru podle zvláštního právního předpisu.

Zjednodušení pro menší bytové domy = akceptace návrhu, jemuž ČKAIT vyslovila podporu

Dílčím pozměňovacím poslaneckým návrhem dále došlo k zařazení menších bytových staveb pod jednoduché stavby. ČKAIT již dříve iniciátorům této úpravy vyslovila podporu, a to v celém rozsahu, původně obsahujícím i speciální zjednodušený procesní postup pro tyto stavby. Tento se sice kompletně do dílčího pozměňovacího poslaneckého návrhu nedostal, přesto je možné jej, oproti předchozí verzi novely, vnímat jako posun vpřed, neboť přináší zpřehlednění povolování zmíněných staveb. Ve třetím čtení tak byla schválena úprava, která pod jednoduché stavby, konkrétně v odst. 1 písm. b) přílohy č. 2 k NSZ, zařazuje bytové domy do 500 m² zastavěné plochy, které mají nejvýše 4 nadzemní podlaží, výšku podle jiného právního předpisu (pod čarou je odkaz na vyhlášku Ministerstva vnitra č. 460/2021 Sb., o kategorizaci staveb z hlediska požární bezpečnosti a ochrany obyvatelstva) do 9 m, nejvýše jedno podzemní podlaží a jsou určeny výhradně k bydlení.

Touto úpravou byla opuštěna původně navrhovaná koncepce, že by veškeré bytové domy spadaly pod stavby ostatní, o nichž má stavební úřad v případě nespornosti (v konkrétní věci nejsou dotčeny nebo ohroženy chráněné veřejné zájmy, práva účastníků řízení nebo nenastanou jiné okolnosti) rozhodnout podle § 196 odst. 1 písm. b) NSZ do 60 dnů od doručení úplné žádosti.

Zmíněné menší bytové stavby jsou tak výslovně zařazeny pod stavby jednoduché, o nichž by měl stavební úřad v případě bezproblémovosti rozhodnout podle § 196 odst. 1 písm. a) NSZ už do 30 dnů od obdržení kompletní žádosti.

Aby byla zajištěna řádná ochrana všech dotčených veřejných zájmů, budou tyto menší bytové domy vyžadovat zpracování jak projektové dokumentace pro povolení stavby, tak i dokumentaci pro provádění stavby v potřebném rozsahu. Taková stavba nemůže být realizována svépomocí, ale nutně dodavatelsky s autorizovanou osobou stavbyvedoucího a bude vždy vyžadovat kolaudaci.

Fikce povolení stavebního úřadu jako další možný problém?

Z pera dalšího dílčího pozměňovacího poslaneckého návrhu, který byl ve třetím čtení přijat, pochází i zcela nové ustanovení § 212a NSZ nazvané „povolení záměru uplynutím lhůty“. Byť jej patrně mnozí mohou považovat za přínos, ve svém důsledku může, alespoň zpočátku, způsobit poměrně chaos a deregulaci v území.

Podle § 212a odst. 1 NSZ totiž bude od 1. ledna 2027 účinné to, že pokud stavební úřad nevydá ve lhůtě podle § 196 tohoto zákona rozhodnutí o povolení záměru jednoduché stavby nebo stavby sítí technické infrastruktury, o jehož vydání požádal stavebník ve zrychleném řízení podle § 212 NSZ, považuje se záměr za povolený dnem uplynutí této lhůty.

Co to vlastně znamená? Začneme pěkně popořádku. Zrychlené řízení slouží k tomu, aby stavebník po podání bezvadné žádosti a splnění dalších podmínek § 212 NSZ obdržel do 30 dnů od stavebního úřadu povolení stavby jako první úkon v řízení. Zkráceně tedy situace, kdy se nevede řízení s ústním jednáním či možností uplatňování námitek účastníků, ale stavebník podá žádost a stavební úřad mu při splnění určitých podmínek rovnou (maximálně do 30 dnů) vydá povolení stavby. Těmito podmínkami podle § 212 NSZ budou již od podzimu skutečnosti, že obec, na jejímž území má být stavba nebo zařízení uskutečněna, má vydán územní plán, nejde o záměr EIA, stavba splňuje požadavky uvedené v § 193 (tedy mj. úplná žádost, kladná závazná stanoviska dotčených orgánů) a stavebník doložil souhlasy všech účastníků řízení se záměrem (ti ho nově po podání žádosti nemohou vzít zpět ani jej změnit, pokud nedošlo k podstatné změně záměru).

Mělo by se tedy jednat o bezproblémové případy, stavební úřady však někdy naráží na to, že takové žádosti jsou neúplné, je potřeba něco doplnit, či odstranit nějaký rozpor či nesoulad. Tento zrychlený postup pak nemůže být plně aplikován a je třeba vést klasické řízení o povolení záměru.

Pokud by k takovému závěru stavební úřad dospěl po 1. lednu příštího roku, bude potřeba, aby nejpozději 29. den od doručení žádosti vyzval stavebníka k doplnění žádosti, jinak by po marném uplynutí 30 dnů mohlo dojít k fikci povolení žádané jednoduché stavby (což mohou být stavby i poměrně složitější) či stavby sítě technické infrastruktury, tedy jinými slovy k tomu, že stavební úřad se stavbou souhlasí bez výhrad.

Zrychlení výstavby sice má být ještě viditelnější, ale bude narážet na realitu přetížených institucí, které budou zejména v prvních měsících po nabytí účinnosti velké novely při tak velkém množství změn v naprostém chaosu. Jestliže úředník nestihne složitější záměr včas posoudit, povolení zmíněných staveb pak vznikne automaticky ze zákona. Může tak hrozit povolení stavby, která by při standardním posouzení neměla šanci projít. Pro stavebníka výhoda, pro jeho okolí může jít o potenciální riziko.

I kdyby se jednalo skutečně o bezproblémové případy, při nichž by byl uplatněn zrychlený postup podle § 212 a stavební úřad zde řádně do 30 dnů povolení stavby vydal, bude mít formu rozhodnutí s výrokem, který, pokud to vyžaduje ochrana veřejných zájmů, obsahuje i případné podmínky, tedy alespoň nějakou základní regulaci povolované stavby.

Při fikci povolení stavby podle § 212a bude stavební úřad o této skutečnosti vydávat pouze osvědčení ve lhůtě do 15 dnů ode dne, kdy se záměr považuje za povolený. V osvědčení se pak jen uvede popis záměru, označí se pozemky dotčené záměrem, pozemky, na kterých vzniklo věcné břemeno podle jiného právního předpisu a den, od kdy se záměr považuje za povolený. Na případné stanovení potřebných podmínek už zde novela nepamatuje.

Ano, ustanovení § 212a počítá i s možnou obranou, pokud nebyly splněny podmínky pro povolení záměru, že by mohl být nadřízeným stavebním úřadem přezkoumán v přezkumném řízení, ale za velmi zkrácených lhůt. Bude tedy v první řadě velmi záležet na kvalitně zpracované dokumentaci pro povolení stavby, která u staveb jednoduchých nemusí být nutně zpracována pouze autorizovanými osobami, ale i kvalifikovanými osobami ve smyslu § 156 odst. 2 NSZ. A tady, zejména v případě problémů, může být obtížnější domoci se jejich odpovědnosti, než je tomu právě u osob autorizovaných.

Ve finále to pak může pro všechny (úředníky, běžné občany i autorizované osoby) znamenat, slovy jednoho nejmenovaného klasika, být „furt ve střehu“.

ČKAIT sice vyžaduje dodržování lhůty pro povolení stavby podle § 196 NSZ, ale prosazovala spíše úpravu stavení lhůty oproti stávajícímu přerušení při výzvě k doplnění žádosti. Nadto velká novela přinesla stavebníkům i osvobození od správního poplatku, nebude-li povolení ve lhůtě vydáno. Podle mého názoru by bylo vhodné s takovýmto striktním řešením počkat přinejmenším do posledního data dělené účinnosti novely, tedy k 1. lednu 2028, kdy již stavební úřady budou mít alespoň roční praxi s novou právní úpravou a budou na ni, snad i personálně, lépe připravené.

Co k tomu všemu dodat? Snad jen, opět si vypůjčím slova onoho klasika, „jo, jo, pořád se něco děje“.