Zprávy a informace ČKAIT 2026|01

Novela přináší úpravy výčtu drobných, jednoduchých a vyhrazených staveb, což bude mít vliv i na vymezení staveb ostatních. Základní systém rozdělení na 4 kategorie staveb zůstává následující:

• drobné (příloha č. 1 k NSZ)
• jednoduché (příloha č. 2 k NSZ)
• vyhrazené (příloha č. 3 k NSZ)
• ostatní (stavby, které nejsou uvedené v žádné ze zmíněných příloh)

Drobné stavby – kladem je zpřesnění definice pozemku u menších staveb pro bydlení, záporem je zavádění zmatečného pojmu „jiné ostatní stavby“

U drobných staveb nevyžadujících povolení dochází např. k předefinování pojmu pozemek rodinného domu nebo stavby pro rodinnou rekreaci na pozemek zázemí domu, který je nově definován v § 12 písm. c) navrhovaného znění NSZ jako pozemek evidovaný v katastru nemovitostí jako stavební parcela a další pozemkové parcely zpravidla pod společným oplocením tvořící souvislý funkční a prostorový celek se stavbami, které mají určující funkci v tomto souvislém celku.

De facto tedy došlo k přejmenování zastavěného stavebního pozemku na pozemek zázemí domu. S tímto počítají i přechodná ustanovení třinácté novely NSZ, která uvádějí, že tam, kde dosavadní právní předpisy používají pojmy zastavěný stavební pozemek a pozemek rodinného domu, rozumí se tím pozemek zázemí domu.

Pozemek rodinného domu nebyl doposud nikde definován a bylo pak obtížnější vymezit, co tedy vlastně vše spadá pod drobnou stavbu uvedenou pod body 1. a 2. písm. a) odst. 1 přílohy č. 1 k NSZ, které tento termín používaly. Navrhované nové znění je tedy v tomto ohledu přehlednější, když zmíněné drobné stavby nevyžadující povolení stavebního úřadu vymezuje následovně:

1. stavba do 40 m² zastavěné plochy a do 5 m výšky s nejvýše jedním nadzemním podlažím a podkrovím, podsklepená nejvýše do hloubky 3 m, na pozemku zázemí domu, která souvisí s bydlením nebo rodinnou rekreací, a nejde o stavbu pro podnikatelskou činnost, která je umísťována v odstupové vzdálenosti od hranic pozemků nejméně 2 m a plocha části pozemku schopného vsakovat dešťové vody po jejím umístění bude nejméně 50 % z celkové plochy pozemku zázemí domu,
2. skleník do 40 m²zastavěné plochy a do 5 m výšky bez podsklepení nebo bazén do 40 m² zastavěné plochy na pozemku zázemí domu v odstupové vzdálenosti nejméně 2 m od hranice pozemků.

Podle navrhované novely NSZ dochází k zjednodušení režimu u dočasných staveb bez podsklepení nebo zařízení, která slouží ke kulturním, společenským nebo sportovním účelům, přenosná prodejní zařízení anebo stánky. Tyto stavby uvedené pod bodem 6, písm. a) odst. 1 přílohy č. 1 k NSZ nebudou vyžadovat povolení stavebního úřadu, pokud jejich umístění nepřesáhne namísto stávajících 30 nově až 90 po sobě jdoucích dnů.

Dále dochází ke zjednodušení režimu elektrických, plynovodních, teplovodních, vodovodních nebo kanalizačních přípojek uvedených pod body 28., 29. a 30. písm. a) odst. 1 přílohy č. 1 k NSZ. Tyto budou drobnými stavbami nevyžadujícími povolení nově až do limitu 100 m od stávajícího vedení namísto dosavadních 25 m, samozřejmě při splnění všech dalších kritérií uvedených v těchto bodech.

Nově se ve výčtu drobných staveb objevují následující body 35. – 38. písm. a) odst. 1 přílohy č. 1 k NSZ:

35. sítě elektronických komunikací, pokud se umísťují na vlastních nemovitostech nebo pokud s jejich umístěním vlastník dotčené nemovitosti souhlasí,
36. uložení stávajícího nadzemního vedení nízkého napětí v zastavitelném území pod zem, pokud s tím vlastník dotčených pozemků souhlasí.
37. dočasné stavby náhradních tras dopravní a technické infrastruktury, jejichž trvání nepřesáhne 6 měsíců,
38. jiné stavby, které nemohou ani potenciálně zasáhnout do žádných veřejných zájmů ani práv třetích osob.

Drobnou stavbou nevyžadující povolení budou stavební úpravy, uvedené pod písm. e) odst. 1 přílohy č. 1 k NSZ, a stavební úpravy pro instalaci využívající obnovitelný zdroj energie s celkovým instalovaným výkonem do 100 kW, uvedené pod písm. f), pokud se jimi při splnění dalších podmínek nezasáhne (nově) do podstaty nosných konstrukcí stavby (nikoliv už jen obecně do nosných konstrukcí stavby). Definice zásahu do podstaty nosných konstrukcí je nově vymezena v § 224 odst. 3 NSZ a rozumí se jí takový zásah, který negativně ovlivňuje požadavky na mechanickou odolnost a stabilitu staveb. V uvedeném případě tak stejně bude záležet na posouzení autorizované osoby, zda se o takový zásah jedná či nikoliv. S ohledem na řádnou ochranu veřejných zájmů není možné, aby si tento závěr učinil přímo sám stavebník.

I nadále bude platit, že ve vztahu k drobným stavbám není zákonem dokumentace předepsána, tyto se nepovolují, nekolaudují a stavebník si většinu drobných staveb může provést sám svépomocí s neautorizovanou osobou stavebního dozoru. Výjimku tvoří drobné stavby uvedené v odst. 1 písm. a) bodu 11, 12 a 25 a v odst. 1 písm. f) přílohy č. 1 k NSZ, které musí být vždy provedeny dodavatelsky stavebním podnikatelem s autorizovanou osobou stavbyvedoucího.

Komentář: nová definice drobných staveb

Zejména zmatečné je vymezení drobné stavby nevyžadující povolení stavebního úřadu pod bodem 38. Není vůbec zřejmé, co by tedy mohlo být takovou stavbou, důvodová zpráva k tomu žádné zpřesnění nepřináší. Takto formulovaným bodem se však může stírat rozdíl mezi vymezením drobné a ostatní stavby, což je jiná stavba neuvedená ve výčtu drobných, jednoduchých či vyhrazených staveb. Je téměř jisté, že tento bod bude v praxi hojně využíván až zneužíván s cílem dosáhnout toho, že přece jde o stavbu nevyžadující povolení, a nikoliv stavbu ostatní, na kterou jsou kladeny přísnější požadavky. Má snad toto být ono posílení právní jistoty v území, které třináctá novela NSZ deklaruje jako svůj nosný bod?

Jednoduché stavby – snaha o další zjednodušení požadavků na jednoduché stavby pro bydlení způsobí stavebníkům řadu problémů

U jednoduchých staveb vyžadujících povolení stavebního úřadu dochází pouze k drobným úpravám. Podstatnější je změna uvedená u stavebních úprav pro změny v užívání části stavby pod odst. 2 písm. d) přílohy č. 2 k NSZ, pokud se jimi nezasahuje (opět nově) do podstaty nosných konstrukcí stavby a nemění se významně její vzhled.

Zásadně se však mění povinnost stavebníka mít projektovou dokumentaci pro povolení pro tyto stavby, neboť tato bude nově vyžadována pouze u jednoduchých staveb vodních děl, ale už ne u jednoduchých staveb pro bydlení a rodinnou rekreaci, nejen v případě výměnku a změn těchto staveb (přístavba, nástavba, stavební úprava) v intencích jednoduché stavby, ale dokonce i u novostavby stavby pro bydlení a rodinnou rekreaci, které mají nejvýše dvě nadzemní a jedno podzemní podlaží a podkroví nebo ustoupené podlaží. V těchto případech nebude nutná projektová dokumentace pro povolení, ani pro provádění stavby. Postačí pouze dokumentace zpracovaná kvalifikovanou osobou ve smyslu § 156 odst. 2 NSZ, tedy osobou, která má vysokoškolské vzdělání stavebního nebo architektonického směru anebo střední vzdělání stavebního směru s maturitní zkouškou a alespoň (nově) 5 let praxe v projektování staveb.

Co se týče kolaudace jednoduchých staveb, mají se nově kolaudovat pouze novostavby staveb pro bydlení a rodinnou rekreaci uvedené v příloze č. 2 odst. 1 písm. a) NSZ, nikoliv už tedy veškeré jednoduché stavby pro bydlení a rodinnou rekreaci.

I nadále bude platit, že si většinu jednoduchých staveb může stavebník provést sám svépomocí s neautorizovanou osobou stavebního dozoru. Pokud však jde o stavby pro bydlení nebo změnu stavby, která je kulturní památkou, je stavebník povinen zajistit odborné vedení provádění stavby stavbyvedoucím. Výjimku pak tvoří jednoduché stavby uvedené v odst. 1 písm. m), r) a s) přílohy č. 2 k NSZ, které musí být vždy provedeny dodavatelsky stavebním podnikatelem s autorizovanou osobou stavbyvedoucího.

Komentář: definice jednoduchých staveb

Tím, že stavebník nemusí mít pro povolení veškerých jednoduchých staveb pro bydlení a rodinnou rekreaci zpracovanou projektovou dokumentaci od autorizované osoby, ale postačí pouze dokumentace zpracovaná kvalifikovanou osobou ve smyslu § 156 odst. 2 NSZ, má podle důvodové zprávy dojít k zjednodušení, zrychlení a zlevnění rekonstrukcí jednoduchých staveb pro běžné bydlení lidí. Důvodová zpráva už ale zcela opomíjí fakt, že uvedené se vztahuje nejen na „rekonstrukce“ jednoduché stavby pro bydlení, ale i na samotnou novostavbu rodinného či bytového domu i stavby pro rodinnou rekreaci podle odst. 1 písm. a) přílohy č. 2 k NSZ. V takových stavbách tráví lidé valnou většinu svého času, proto by zejména u těchto staveb mělo být garantováno, že budou bezpečné, což mají stvrdit odborné znalosti příslušné fyzické osoby s autorizací.

Pokud NSZ nově v navrhovaném znění § 1 odst. 3 výslovně uvádí, že účelem stavebního zákona je vytvářet podmínky pro bydlení, je pak v uvedeném kontextu snad veřejným zájmem to, že dokumentaci pro povolení takových staveb mohou zpracovávat osoby neprověřené zkouškou odborné způsobilosti? Důležitá tedy nemá být ochrana života, zdraví, bezpečnost, ale hlavně nízká cena za dokumentaci stavby, která se v důsledku možných vad díla způsobených neodborností může vlastně ve finále o dost prodražit? NSZ má ve svém stávajícím znění aktuální a účinný nástroj pro řešení dostupného nájemného bydlení, který ale třináctá novela NSZ ruší odůvodněním, že se v praxi neosvědčil (aniž by byl tento závěr podložen analýzou) a podpora bydlení je v navrhovaném znění řešena prostřednictvím obecných institutů (opět bez konkrétního zdůvodnění).

Tato nově navrhovaná skutečnost, že veškeré jednoduché stavby pro bydlení nebudou vyžadovat projektovou dokumentaci pro povolení stavby, ale každopádně naráží na požadavek § 40 odst. 3 zákona o požární ochraně, podle něhož k zpracování požárně bezpečnostního řešení pro stavbu kategorie I a II (kam spadají i jednoduché stavby pro bydlení) je oprávněna osoba, která je autorizovaná pro obor požární bezpečnost staveb podle autorizačního zákona, přičemž navíc k 1. lednu letošního roku skončilo přechodné období, kdy mohly požárně bezpečnostní řešení zpracovat osoby k tomu oprávněné podle dosavadních předpisů.

Mezi vyhrazené stavby nově spadají i stavby pro hromadné bydlení – změna těchto požadavků má ambici se stát největším excesem této novely

Pro vyhrazené stavby i nadále platí, že vyžadují povolení, projektovou dokumentaci pro povolení i pro provádění stavby, kolaudaci, dodavatelské provedení autorizovanou osobou stavbyvedoucího a povinný dozor projektanta při provádění této stavby. Nově je bude povolovat Úřad.

Zásadní změnou ve výčtu těchto staveb je nově uvedená vyhrazená stavba pod písm. r) přílohy č. 3 k NSZ, a to konkrétně stavba pro hromadné bydlení. Ta je definována v navrhovaném § 2 odst. 7 NSZ tak, že se jedná o stavbu nebo soubor staveb s převažující funkcí bydlení s celkovou podlahovou plochou od 10 000 m². Novelou je pak v § 2 odst. 8 NSZ uvedeno, že výstavba veřejné infrastruktury a vyhrazených staveb je ve veřejném zájmu.

Důvodová zpráva k tomu stanoví, že podpora výstavby pro bydlení je jednou ze zásadních priorit, bydlení je jedna z nejdůležitějších potřeb obyvatel, která musí být primárně uspokojena. Proto je podle důvodové zprávy snahou urychlit bytovou výstavbu, a to zejména pro hromadné bydlení. K tomu má údajně přispět i zařazení hromadné stavby pro bydlení do výčtu vyhrazených staveb, o nichž bude rozhodovat přímo Úřad.

Komentář: vyhrazené stavby a stavby pro hromadné bydlení

V této souvislosti může být velmi citlivým tématem otázka, zda bude možné pro uskutečnění takovéto stavby odejmout či omezit vlastnické právo nebo práva odpovídajícího věcnému břemenu k pozemku. Vyvlastňovací zákon (zákon č. 184/2006 Sb., ve znění pozdějších předpisů) předpokládá, že vyvlastnění je přípustné jen pro účel vyvlastnění stanovený zvláštním zákonem a jen jestliže veřejný zájem na dosažení tohoto účelu převažuje nad zachováním dosavadních práv vyvlastňovaného. Vyvlastnění není přípustné, je-li možno práva k pozemku nebo stavbě potřebná pro uskutečnění účelu vyvlastnění získat dohodou nebo jiným způsobem.

Jak pak v celkovém kontextu vnímat navrhovaný § 2 odst. 8 NSZ, který říká, že výstavba veřejné infrastruktury a veřejných staveb je ve veřejném zájmu? Důvodová zpráva k tomu uvádí, že tyto stavby slouží potřebám společnosti jako celku, a proto je na jejich realizaci dán obecný veřejný zájem. Lze to tedy vnímat jako účel vyvlastnění? Na to navazuje i nová úprava mezitímního rozhodnutí i v § 4a odst. 1 zákona o urychlení strategicky významné infrastruktury, kde je uvedeno, že pokud vyvlastňovací úřad ve vyvlastňovacím řízení dospěje k závěru, že podmínky pro vyvlastnění jsou s výjimkou určení výše náhrady za vyvlastnění splněny, vydá na žádost vyvlastnitele mezitímní rozhodnutí obsahující výroky podle § 24 odst. 3 zákona o vyvlastnění, týká-li se vyvlastňovací řízení práva k pozemku nebo ke stavbě potřebného k uskutečnění vyhrazené stavby podle NSZ (tedy těchto staveb obecně) a dalších zde uvedených staveb.

Pokud by tomu tak skutečně bylo, jednalo by se o jeden z největších excesů navrhované novely NSZ. Je nepochybné, že zajištění bydlení je jednou z důležitých priorit státu, otázkou však je, zda je to nutné i za cenu možného vyvlastnění práv k pozemkům pro stavby hromadného bydlení o rozsahu zhruba 150–200 bytů. Proč novela přistupuje bez podrobnějšího odůvodnění (pouze s výkřikem, že se v praxi neosvědčilo) ke zrušení dostupného nájemného bydlení, které se může racionálně na zajištění bydlení podílet?