Zprávy a informace ČKAIT 2025|03

Nový stavební zákon č. 283/2021 Sb. přináší spolu se změnami v předepsaném rozsahu projektové dokumentace pro povolení stavby v souladu s prováděcí vyhláškou č. 131/2024 Sb. a její přílohou č.1 zásadní obrat v odpovědnosti stavebního úřadu za povolované záměry a omezí tím veřejnoprávní kontrolu povolovaných staveb, souborů i nestavebních záměrů.

Opravdu stavební úřady neodpovídají za proveditelnost povolených staveb a povolují v podstatě jen obálku budovy?

Ministerstvo pro místní rozvoj nás informuje, že stavební úřady neponesou odpovědnost za proveditelnost jimi povolených staveb. S omezením rozsahu dokumentace pro povolování staveb se značný rozsah údajů a náležitostí přesune až do navazujícího stupně zpracovávané dokumentace pro provádění stavby, kterou stavební úřad neposuzuje. Za obsah projektové dokumentace, za vzájemný soulad jejích jednotlivých částí i za její soulad s právními předpisy má ručit projektant. Projektant neodpovídá naopak za jím neschválené odchylky při provádění stavby. Projektant dokumentace pro povolení není odpovědný ani za rozpracování své dokumentace do dalšího stupně pro provádění stavby, ale měla by to umožnit její dimenze. Trochu to působí jako začarovaný kruh.

Technické požadavky na stavby se zvyšují, požadavky na povolení stavby se snižují

Nároky na stavby nepominou, i když z některých hygienických požadavků na výstavbu (jakými byly dříve oslunění bytů, odstupové vzdálenosti staveb, oddělení WC od pobytových místností) prováděcí předpis k novému stavebnímu zákonu ustoupil. Na druhou stranu novodobé požadavky na stavby spojené s vybavením technologiemi, dopravní obslužností či energetickými úsporami se transponují do českého práva z evropských předpisů. Za bezpečnost staveb včetně požární bezpečnosti poskytuje stát nadále záruky prostřednictvím autorizovaných osob. Na základě své odborné způsobilosti v rámci svých oborů a specializací mají autorizované osoby rozhodnout o aplikaci právních předpisů a technických norem pro stavby, soubory i nestavební záměry a zvolí si také příslušné části, jejichž zpracováním sami rozhodnou o rozsahu a obsahu projektové dokumentace předepsané vyhláškou č. 131/2024 Sb., o dokumentaci staveb, zatímco části neaplikované pro daný záměr ponechají neobsazené.

Pravděpodobnost sporů a opakovaného povolovacího řízení se zvyšuje

Soulad mezi projektovou dokumentací pro povolení a dalším stupněm rozpracované dokumentace pro provádění stavby zaručí zpracovatel projektové dokumentace pro provádění stavby. Některé změny a úpravy před dokončením stavby se nepromítnou do dokumentace pro povolení stavby a postačí provést jen úpravu samotné dokumentace pro provádění stavby bez jejího nezbytného povolení. V jiných případech může být dotčena změnou před dokončením i samotná projektová dokumentace pro povolení stavby tak, že se už beze změn neobejde a bude třeba vyvolat změnu stavebního povolení.

Náklady na zpracování změn dokumentace pro povolení i oprávnění k jejich zapracování mohou být předmětem sporu mezi stavebníkem a projektanty obou stupňů projektové dokumentace. Bude se jednat zejména o odpovědnost za dodatečné přepracování projektové dokumentace pro povolení stavby, když byla stavebním úřadem schválená a povolení vydáno. Projektant, který splnil zadání, nebude odpovídat za přepracování své PD a neprovede je na své náklady. Ten, kdo požaduje změnu, aby dostál požadavkům na rozpracování pro stupeň provádění stavby, nebude také odpovídat za předchozí stupeň dokumentace pro povolení stavby.

Kdo všechno solidárně ručí stavebníkovi za kvalitu díla?

Jestliže celý proces nepokryje jedna smlouva o dílo k dodání stavby zhotovitelem „na klíč“, rozhodující se stane zejména správné vymezení odpovědnosti ve smlouvách. Dosud zákon upravoval rozdělení odpovědnosti jen mezi stavebníkem, projektantem, stavebními dodavateli a technickým dozorem stavebníka. Projektanti, dodavatelé stavby, stavbyvedoucí a technické dozory stavebníků sdílí i nadále podle občanského zákoníku solidární odpovědnost za plnění povinností z vad stavby, jen projektantů bude v některých případech více, pokud se jedni zhostí zpracování dokumentace pro povolení, zatímco druzí zpracují dokumentaci pro provádění stavby.

Solidární ručení vůči stavebníkovi na základě § 2630 občanského zákoníku předpokládá prokazování. Odpovědnosti se zprostí ten, který prokáže, že vadu způsobila jen chyba některé další osoby z výše uvedených. Do té doby ručí všichni společně a nerozdílně za vadné plnění a mají uhradit vzniklé škody. Obdobně budou mezi sebou odpovědnost za vadu projektové dokumentace, která s sebou přinesla nutné přepracování, prokazovat i projektanti jednotlivých stupňů projektové dokumentace.

Proto se stane pro projektanta dokumentace pro provádění stavby podstatná zejména přejímka dříve zpracované projektové dokumentace před samotným uzavřením závazku na její rozpracování. Možnosti prokazování budou záviset zejména na dohodách ve formě uzavřené smlouvy o dílo, popř. dalších souvisejících smluv, ale také na vzájemné písemné komunikaci, předávacích protokolech a potvrzeních, uplatnění písemných reklamací a výhrad i na řádně vedených zápisech do stavebního deníku. Následující body nabízejí doporučení ke smluvním ujednáním pro projektování staveb.

Kvalitní smlouva o dílo na zhotovení projektové dokumentace jednotlivých stupňů nabývá na významu

Při uzavření smlouvy o dílo mezi projektantem jako zhotovitelem a stavebníkem jako objednatelem si strany zejména sjednají mezi kromě zákonných náležitostí smlouvy podle občanského zákoníku:

• podrobné vymezení podkladů a požadavků zadání pro projektové práce;
• rozsah a jednotlivé stupně jím zpracovávané projektové dokumentace;
• požadavky na návaznost a předložení podkladů ke kontrole a seznámení před uzavřením smluv;
• právo na užití díla objednatelem (licenci) včetně práva na změny prováděné za pomoci třetích osob;
• právo na odstoupení od smlouvy, popř. její části, a na úhradu smluvní ceny za části plnění předané a převzaté ke dni odstoupení, popř. jejich ocenění a vyrovnání nároků mezi stranami;
• záruky za projektovou dokumentaci s ohledem na její další použití a rozpracování do dalších stupňů;
• potřebná ujednání pro zastupování a komunikaci při plnění smlouvy a kontaktní údaje oprávněných osob, osoby oprávněné ke změnám smluvních ujednání;
• nezbytnou spolupráci stavebníka a projektantů v případě potřeby a stanovení odměn za tuto část plnění jejich závazků či minimálně způsobu výpočtu jejich nároků na odměny a k tomu uvedené lhůty.

Nad rámec zákonných požadavků i smluvně popř. odkazem na normy lze uvést kvalitu či požadovanou úroveň částí stavby i její projektové dokumentace a mechanismus předávání a schvalování díla, např. při přejímce projektové dokumentace pro povolení může být účastníkem již také zpracovatel navazující dokumentace pro provádění stavby.

Strany se mohou mezi sebou dohodnout na uplatnění norem, které nejsou závazné, odkázat na standardy či kritéria podle podkladů odkazovaných ve smlouvě, ve všeobecných podmínkách některé ze smluvních stran či jiné zdroje informací. Vhodné budou zejména smluvní odkazy na veškeré podmínky pro udělování dotací z vládních programů.

Nejvhodnější je zadat zpracování projektové dokumentace pro povolení i provádění stavby jednomu zhotoviteli

S ohledem na dvojí postupné zpracovávání projektové dokumentace pro povolení a pro provádění stavby se jeví jako nejvhodnější zadání obou stupňů jednomu a témuž projektantovi. Ve smlouvě si projektant dokumentace pro povolení stavby může rovnou sjednat či vyhradit pro sebe též zpracování navazujícího stupně projektové dokumentace, ovšem automaticky bez ujednání výhradní právo pro něho nevznikne.

Účelem dokumentace pro povolení stavby i bez výslovného uvedení ve smlouvě bude splnění veškerých předpokladů pro vydání povolení záměru. Stále trvá, že samotné vydání povolení stavby či záměru netvoří předmět díla a projektant za ně osobně neodpovídá. Jde o veřejnoprávní akt správního orgánu, nikoliv o odpovědnost projektanta či „inženýra“. Zástupce stavebníka na základě plné moci či smlouvy při vyřizování povolení stavby na sebe bere odpovědnost za veškeré kroky a obstarávání dokumentů a podkladů, ale nemůže svým jednáním nahradit úřední úkon ve stavebním řízení ani jej přislíbit stavebníkovi.

Odpovědnost za zamítnutí žádosti o povolení záměru lze jednoznačně přisoudit projektantovi, jedině pokud lze určit jeho zavinění konkrétní vady dokumentu či postupu, tedy opominutí požadovaných vlastností, náležitostí projektové dokumentace pro povolení stavby či nedodržení předpisů a podmínek vyplývajících z řízení.

Do smlouvy projektanta pro provádění stavby by se mělo začlenit provedení kontroly projektové dokumentace pro povolení stavby z hlediska naplnění podmínek pro její další zpracování, a to při převzetí zakázky ještě před samotným rozpracováním dokumentace pro provádění stavby. Současně by smlouvy měly zajistit pro projektanty oprávnění k jejímu dalšímu zpracování i technicky podle autorského práva a dokumentace by měla být připravena už v prvním stupni pro povolení stavby tak, aby rozpracování umožnila.

Účelem dokumentace pro provádění stavby má být možnost realizace stavby či záměru na jejím podkladě, popř. zadání stavebnímu dodavateli. Zde už je zahrnuté úplné zpracování všech částí projektové dokumentace odpovídajících jednotlivým profesím a organizace výstavby. Má se přitom vycházet ze zpracovaného předchozího stupně PD a z dalších podkladů. Podle „prováděcí dokumentace“ lze už nacenit předběžně provedení stavby.

Pro další zpracování PD je třeba předat dokumentaci v otevřeném formátu

Předá-li projektant stavebníkovi otevřený formát projektové dokumentace a právo na její změny pro třetí osobu, otevře tím oficiálně pro jiného projektanta prostor pro navazující práce se všemi právy a odpovědností. Překonáním překážky při dalším zpracování souboru s ochranou proti přepsání by se jednalo o porušení trestního zákona. Zpracováním navazující projektové dokumentace se stane nový projektant odpovědný za výsledný obsah. Zapracováním chyby z předcházejícího stupně se projektant prováděcí dokumentace připojí k odpovědnosti za chybu, prakticky za ni přebírá ručení.

Nebylo-li zřejmé pro povolení stavby, co vyplyne až z pozdějších nároků na podrobnější zpracování prováděcí dokumentace, projektant pro povolení stavby (například architekt) by bez smluvního ujednání, které ho k tomu zaváže, nemusel brát ohledy na podrobnosti, které jím zpracovávaná projektová dokumentace nevyžadovala.

Přebírání zakázky na rozpracování povolené stavby do stupně pro provádění vyžaduje při převzetí podkladů od projektanta obezřetné prozkoumání jeho možností a podkladů, zejména smlouvy a zejména jejích autorských ujednání, ale i samotné stavebním úřadem ověřené a povolené dokumentace a případně požadavky a podmínky všech dotčených orgánů státní správy a účastníků povolovacího řízení. Později by šlo stěží rozhodnout, kdo ponese Černého Petra za odchylky od dokumentace schválené stavebním úřadem spolu s povolením záměru.

Smlouva o dílo by nově měla obsahovat ustanovení, jak řešit situace, pokud se stavba nedá realizovat podle vydaného stavebního povolení

Do smlouvy by měl projektant ujednat pro případ nutného zásahu do předchozí projektové dokumentace postup, jak řešit případný nesoulad požadavků na dopracování prováděcí dokumentace stavby se schválenou projektovou dokumentací pro povolení záměru.

Už při uzavření smlouvy si může projektant či stavebník vyhradit právo na dodatečné změny a doplnění objemu projekčních prací až po právo na odstoupení od smlouvy, když projektant dokumentace pro provádění stavby bez porušení práv předchozího projektanta nebude moci splnit zadání nebo se strany mezi sebou nedohodnou na dodatečném ocenění prací a na úhradách za veškeré s tím spojené vícenáklady a škody.

Když projektant dokumentace pro provádění stavby bez porušení práv předchozího projektanta nebude moci splnit zadání nebo se strany mezi sebou nedohodnou na dodatečném ocenění prací na změnách projektové dokumentace, neměl by začít zpracovávat zadání.

Z právního hlediska i plnění samotné může znamenat přijetí smluvního závazku. Nabídne-li projektant přepracování své projektové dokumentace bez dohody o cenách jeho prací, mohou být veškeré práce na změnách chápány jako opravy vad na jeho vlastní náklady, a navíc i jako přiznání odpovědnosti za nedostatky díla z jeho strany.

Předem se doporučuje předjednat postupy v eventuálních situacích, které mohou při plnění smluv nastat, například uvedení rozhodčí doložky do smlouvy, tedy namísto soudu se strany mohou písemně dohodnout, že v situaci jejich sporu svěří rozhodnutí osobě, například soudnímu znalci, autorizované osobě nebo instituci, která je rychle a odborně mezi sebou rozsoudí, pokud se podřídí jejímu rozhodčímu nálezu.

Smlouva dvoustranná nikdy nezavazuje třetí osobu, tedy žádná povinnost nevznikne předchozímu projektantovi až z později uzavřené smlouvy, pokud se předchozí projektant nestane její stranou!

Projektant kteréhokoliv stupně projektové dokumentace si může sjednat i výkon dozoru projektanta při realizaci stavby, který bude samostatným plněním. Výkon dozoru projektanta ze zákona automaticky nepřísluší autorům projektové dokumentace, může být vykonáván i jinou osobou s autorizací v daném oboru, popř. s danou specializací.

Dokumentaci pro povolení stavby a dokumentaci pro provádění stavby musí jejich projektant podle Pravidel ČKAIT pro užití razítka s odkazem na § 157 nového stavebního zákona opatřit svým vlastnoručním podpisem a autorizačním razítkem, resp. elektronickým autorizačním razítkem. Totéž se výslovně vztahuje i na jednotlivé části projektové dokumentace zpracované autorizovaným projektantem v rámci rozsahu jeho oboru, popř. specializace.

Na rozdíl od projektové dokumentace pro provádění stavby tzv. „realizační či zhotovitelskou/dodavatelskou projektovou dokumentaci“ dokumentaci zpracovává dodavatel stavby, netvoří autorizovanou projektovou dokumentaci zpracovávanou projektantem.

Pro jednoduché stavby a změny staveb spadající mezi jednoduché stavby podle přílohy č. 2 NSZ se kromě staveb pro bydlení a rodinnou rekreaci uplatní dokumentace nezpracovávané projektantem, které nepotřebují autorizační razítko. Přesto k nim mohou být požadované přílohy, včetně některých odpovídajících odborným posudkům autorizovaných inženýrů podle autorizačního zákona.

Bude-li autorizovaná osoba požádaná o vyhotovení takového odborného posudku, ověří svým podpisem a autorizačním razítkem pouze zřetelně vymezený obsah svého posouzení s odkazem na nezaměnitelné přílohy a podklady. Přitom může provádět posouzení pouze v rámci svého oboru autorizace, popř. v rámci své specializace podle druhu stavby, popř. činnosti (např. statický posudek) tak, aby nedošlo k záměně její záruky za posouzení odborné otázky s ověřením celé neautorizované dokumentace pro stavbu.

S každým užitím autorizačního razítka musí být spojen příslušný text, který autorizovaná osoba svým podpisem a razítkem potvrzuje. Nelze tedy označit bez dalšího žádný dokument nezpracovaný autorizovanou osobou, aniž by ve spojení s podpisem a otiskem svého autorizačního razítka uvedla autorizovaná osoba předmět svého ověření, závěr nebo posouzení správnosti.

Pokud autorizovaná osoba jen označí projektovou dokumentaci svým podpisem a razítkem bez textu, přebírá za celou takovou veřejnou listinu (tedy zejména za celý její obsah) plnou odpovědnost, jako by ji zpracovávala sama nebo jako by zpracovatelé takové dokumentace pracovali pod jejím vedením.

Záruka za skryté vady versus doživotní trestněprávní odpovědnost autorizovaných osob

Záruční doba na projektovou dokumentaci a stavbu nevyplývá přímo ze zákona, jedině procesní ustanovení § 2629 občanského zákoníku umožní skryté vady projektové dokumentace či stavby vytknout bez zbytečného odkladu nejdéle do pěti let od převzetí stavby. Aby stavba po celou dobu svého trvání splňovala požadavky na pevnost, bezpečnost a ochranu života, zdraví a dalších zákonem chráněných zájmů, lze ze strany projektanta do smluv začlenit také ustanovení o životnosti stavby a podmínky jejího provozování s doporučovanými úkony údržby a revizí.

Judikatura soudů stále potvrzuje odpovědnost stavebních úřadů a nárok poškozených na náhradu od státu ve spojení s pochybením při povolování staveb. Zatím se ovšem vychází pouze ze starých stavebních předpisů. Podle soudních judikátů se teprve v budoucnosti dočkáme nezávislého výkladu justice k úpravám nového stavebního zákona, dojde-li na úhradu výdajů spojených s povolením nerealizovatelných „vzdušných zámků“, které zůstanou navždy v datech virtuální reality Portálu stavebníka.