Už se mi do toho komentáře ani nechce, ale bohužel to jinak nejde. Seriál „Digitalizace stavebního řízení“ bude zřejmě pokračovat s novými aktéry i v tomto roce a vypadá to na podobně dlouhý scénář jako v legendární „Ošklivce Katce“. Jen tu Katku změníme a máme jinou legendu „Ošklivku Digitalizaci“. Chudinka Digitalizace za to označení ošklivka stejně jako slečna Katka nemůže. Tak jen doufejme, že se nakonec i z té Digitalizace vyloupne kráska, kterou budou mít všichni rádi.
Jak správně nastavit nákladové položky při stanovení nekomerční prodejní ceny bytu pro rok 2025?
- Publikováno:
- Rubrika:
- Komentáře:
- Vložte první komentář
Z modelového příkladu přepočtu cenových objemových ukazatelů u bytového domu pro rok 2025 vyplývá, že na nekomerčním trhu by mělo být možné postavit kvalitní bydlení s běžným standardem s prodejními cenami 61 800 Kč/m². Podmínkou je motivovaný stavebník, který nepodcení přípravu a najme si zkušené autorizované osoby pro zpracování projektové dokumentace i realizovaní stavby.
Stát, města a obce mají k dispozici řadu vhodných pozemků a mají v rukou i územní plánování, díky němuž lze nově definovat prostory vhodné pro bytovou výstavbu i občanskou vybavenost. V této úvaze proto záměrně pomíjíme náklady na pořízení pozemku, které mohou, ale také nemusí významně ovlivnit prodejní cenu bytu, a to podle umístění a založení stavby, počtu podlaží i koeficientu zastavěnosti. Tato prodejní cena, která v sobě neobsahuje dodatečné vlivy komerčního trhu s nemovitostmi, by měla být i základem pro úvahu stanovení dostupného nájemního bydlení, jehož vznik bude samosprávám dotován v řádu několika miliard korun.
Jak přepočítat cenu obestavěného prostoru bytového domu na prodejní cenu jednotlivých bytů
Každý rok jsou zveřejňovány objemové cenové ukazatele, které však laická veřejnost nesleduje, neboť je běžně neumí přepočítat na prodejní cenu. To je škoda, protože to není nijak složité.
Při přepočtu vycházíme z aktuálních objemových cenových ukazatelů pro daný kalendářní rok. U bytových domů netypových (skupina JKSO 803.5) je například pro rok 2025 stanoven cenový ukazatel ve výši 10 300 Kč/m³. Vynásobením této hodnoty konstrukční výškou 3 m získáme cenu podlahové plochy stavby (tedy včetně ploch konstrukcí, technických a společných prostor) ve výši 30 900 Kč/m².
Abychom se dostali k prodejní ceně bytu, je nutné zohlednit všechny ostatní náklady, které jsou spojeny s přípravou, projektováním a realizací stavby, a to včetně DPH a přiměřeného zisku pro všechny zúčastněné. Podle zkušenosti autorizovaných projektantů a stavitelů by mohly být byty prodávány za zhruba dvojnásobnou hodnotu ceny podlahové plochy stavby. V našem konkrétním případě to je tedy 61 800 Kč/m².
Nutnou podmínkou pro dosažení této koncové ceny je informovaný a odpovědný stavebník, který má k dispozici vhodný pozemek, je schopen zajistit kvalitní přípravu projektu bytového domu i kvalitně zpracovanou projektovou dokumentaci a realizaci zadá zkušenému a kvalifikovanému zhotoviteli stavby.
Například při neefektivním dispozičním řešení, nevhodně zvolené konstrukci či špatném řízení projektu však mohou výsledné prodejní ceny vzrůst i o další čtvrtinu a více, tedy na více než 80 000 Kč/m². U nekvalitně provedené stavby následně rostou celoživotní náklady na provoz a údržbu, což je zásadní zejména u nájemního bydlení, které bude realizovat samospráva.
Prodejní cena je samozřejmě také ovlivněna inflací tohoto roku, místem stavby, standardem a konkrétním technickým vybavením a provedením.
Modelový příklad přepočtu cenových objemových ukazatelů u bytového domu pro rok 2025:
- 10 300 Kč/m³ objemový cenový ukazatel netypového bytového domu JKSO 803.5 pro rok 2025
- 30 900 Kč/m² cena podlahové plochy stavby bytového domu = jednotkový objemový cenový ukazatel vynásobený běžnou konstrukční výškou (3 m)
- 61 800 Kč/m² nekomerční prodejní cena bytu = zhruba dvojnásobek ceny podlahové plochy stavby (30 900 Kč/m²). K ceně 1 m² bytu je nutné připočíst i ostatní nezbytné náklady spojené s výstavbou bytového domu, které se však mohou lišit podle konkrétního projektu. V tomto „dvojnásobku“ jsou zahrnuty následující položky s obvyklou výší:
- +25 % – dispoziční koeficient = stavební náklady na společné konstrukce a prostory, které se podle kvality návrhu řešení a projektové dokumentace mohou pohybovat v rozmezí od 15 % u efektivně a velmi účelně řešených bytů až po někdy i více než 40 % u velmi neefektivních a drahých dispozic;
- +20 % – vedlejší rozpočtové náklady = připojení na sítě (kanalizaci, vodovod, plyn, elektřina, internet), úprava nezastavěného pozemku a napojení na komunikace v případě vhodně zvoleného pozemku;
- +15 % – náklady na řízení projektu a projektovou dokumentaci: z toho je cca 3 až 5 % – práce projektového manažera, organizace výběrových řízení, finanční rozvaha a dalších 8 až 12 % – zpracování návrhu (PD), výkon autorského dozoru a technického dozoru stavebníka;
- +10 % – rezerva na mimořádné situace;
- +15 % – zisk a riziko;
- +12 % – sazba DPH.
Podrobněji se tomuto tématu věnuje publikace ČKAIT Dostupné bydlení (formát PDF), která byla vydána na konci roku 2024.
Vaše názory
Pro registrované uživatele je povolena diskuze.
Můžete se přihlásit, nebo se můžete zaregistrovat podle návodu pro registraci.