Už se mi do toho komentáře ani nechce, ale bohužel to jinak nejde. Seriál „Digitalizace stavebního řízení“ bude zřejmě pokračovat s novými aktéry i v tomto roce a vypadá to na podobně dlouhý scénář jako v legendární „Ošklivce Katce“. Jen tu Katku změníme a máme jinou legendu „Ošklivku Digitalizaci“. Chudinka Digitalizace za to označení ošklivka stejně jako slečna Katka nemůže. Tak jen doufejme, že se nakonec i z té Digitalizace vyloupne kráska, kterou budou mít všichni rádi.
Jak pracovat s cenovými ukazateli stavebních objektů?
- Publikováno:
- Rubrika:
- Komentáře:
- Vložte první komentář
Cenové ukazatelé pro objekty zařazené dle jednotné klasifikace stavebních objektů (JKSO) jsou směrnými cenami za účelovou měrnou jednotku a zároveň jsou nejjednodušším způsobem pro výpočet předpokládané ceny stavby, a to především ve fázích investičního záměru, studie až po povolení záměru.
Pro správné určení základní ceny stavebního záměru je nutné správné zařazení stavebního objektu dle jednotné klasifikace stavebních objektu (JKSO), určení konstrukčně materiálové charakteristiky a výpočet výměry účelové měrné jednotky.
Zatřídění objektu dle oboru a skupiny
První pozice je trojčíslí, které charakterizuje obor stavebnictví a určuje tak, zda se jedná o budovy nebo haly s daným charakterem užití, nádrže, venkovní potrubní systémy a další. Čtvrtá pozice klasifikačního řádu určuje skupinu oboru a ta upřesňuje charakter užívání objektu.
Výběr konstrukčně materiálové charakteristiky
Klasifikační matice má ve sloupcích předdefinovaný konstrukční systém objektu a upřesňuje tak cenu za účelovou měrnou jednotku. Sloupec obecné konstrukčně materiálové charakteristiky je využíván především v raných/prvních fázích návrhu stavby a cenového odhadu.
Tento způsob je například běžný ještě před návrhem studie nebo započetím prací na projektové dokumentaci. Pro určení konstrukčně materiálové charakteristiky lze využít cenové ukazatele konstrukcí, které jsou zveřejněny rovněž na webu cenovasoustava.cz v sekci Cenové informace a jsou aktualizovány jednou ročně. Zde naleznete porovnání nejčastějších řešení konstrukcí, které mají významný dopad na cenu stavby.
Zatím jsme vytvořili ukazatele pro návrh obálky budovy: pro obvodové stěny, ploché, šikmé střechy a výplně otvorů. Aby se tato řešení mohla porovnávat, jsou skladby navrženy na podobný součinitel prostupu tepla, a to ve variantě pro standardní a pasivní dům.
Výpočet výměry účelové měrné jednotky
V kontextu cenových ukazatelů známe tři účelové měrné jednotky, které jsou zároveň charakteristické pro různé typy stavebních objektů:
- metr krychlový obestavěného prostoru je typický pro pozemní stavitelství,
- metr čtvereční upravované plochy pro inženýrské stavby,
- metr délky trasy pro liniové stavby.
Například výpočtu obestavěného prostoru se věnuje technická norma ČSN 73 4055 Výpočet obestavěného prostoru pozemních stavebních objektů.
Práce s cenou za účelovou měrnou jednotku
S cenou, která se určí pomocí zařazení a výměry, je potřeba následně pracovat, protože cenový rozdíl výsledného návrhu budovy a prvního cenového odhadu může být podle zkušeností vyšší než 25 %. Úprava ceny stavebního záměru je pak závislá na zohlednění požadavků investora a práci se standardem navrhované stavby.
Je nutné si uvědomit, že cena cenového ukazatele je cenou bez DPH, neobsahuje vedlejší rozpočtové náklady a vztahuje se pouze k oceňovanému objektu, nikoli k celé stavbě.
Pro snazší práci s cenou je vhodné využít procentuálního a výsledného finančního rozpadu ceny za účelovou měrnou jednotku do stavebních nebo funkčních dílů. Stavební díly jsou tradičním členěním rozpočtu a korespondují obsahem a hodnotou stavebních prací, funkční díly člení stavbu především dle stavebních konstrukcí, a proto jsou pro práci s cenovým ukazatelem vhodnějším nástrojem.
V tabulce vpravo je znázorněný rozpad cenového ukazatele 803.5:1 Domy bytové netypové se svislou nosnou konstrukcí zděnou z cihel, tvárnic, bloků do prvních desíti funkčních dílů. Každý z funkčních dílů má uvedené procento zastoupení na celkové ceně stavby, které je zároveň vyjádřené ve finanční hodnotě. S takto vyjádřenými funkčními díly je možné pracovat dál při zpřesňování ceny investičního záměru.
| 803.5:1 Domy bytové netypové, řadové bez občanského vybavení | |||
|---|---|---|---|
| # | Název funkčního dílu | Rozpad (%) | Cena (Kč/m³) |
| 01 | Zemní práce | 1,7 | 151,90 |
| 02 | Základové konstrukce | 8,3 | 741,61 |
| 03 | Svislé konstrukce | 13,8 | 1 233,03 |
| 04 | Vodorovné konstrukce | 9,0 | 804,15 |
| 05 | Střešní konstrukce | 6,7 | 598,65 |
| 06 | Povrchy vnitřních a vnějších konstrukcí | 12,5 | 1 116,88 |
| 07 | Výplně otvorů | 10,5 | 938,18 |
| 08 | Podlahové konstrukce | 7,7 | 688,00 |
| 09 | Zařízení budov | 7,1 | 634,39 |
| 10 | Ostatní | 5,1 | 455,69 |
Příklad způsobu sestavení předpokládané ceny stavby podle fáze projektu u konkrétního rodinného domu
Schéma ukazuje postupné zpřesňování ceny jednotlivých propočtů od přípravy investičního záměru, přes studii a povolení stavby až po finální položkový rozpočet pro realizaci stavby. Příklad je sestaven na podkladech cenových ukazatelů pro rok 2025, všechny ceny jsou bez DPH.
1. Propočet ceny ve fázi přípravy investičního záměru
Ve fázi investičního záměru známe místo stavby, účel a tvar stavby a připojení na dopravní a technickou infrastrukturu.
- Místo stavby: pozemek je rovinatý v zastavěné části města a je připojen na přípojku elektřiny, vodovodu a kanalizace. Zastavitelnost pozemku dle územního plánu je max. 110 m².
- Popis stavby: jednopodlažní rodinný dům s plochou střechou o velikosti 2+1 plnící funkci výměnku pro rodiče.
- Zastavěná plocha rodinného domu se předpokládá 75 m², obestavěný prostor objektu se předpokládá 273 m³, zastavěná plocha venkovních komunikací se předpokládá 35 m².
Rodinný dům zatřídíme na řádku 803.6 jako domky rodinné jednobytové a sloupci 1 svislá nosná konstrukce zděná z cihel, tvárnic, bloků. Orientační cena pro rok 2025 činí 9 775 Kč/m³ tedy v našem případě pro 273 m³ dostáváme 2 668 575 Kč.
Venkovní komunikace zatřídíme na řádku 822.2 jako komunikace pozemní a sloupci 3 kryt dlážděný. Orientační cena činí 1 438 Kč/m², tedy v našem případě pro 35 m² dostáváme 50 330 Kč.
Cena rodinného domu ve výši 2 718 905 Kč neobsahuje vedlejší rozpočtové náklady. Přidáme proto odhadem 2 % pro zařízení staveniště. Celková cena stavby se nyní zvýší na cca 2 773 283 Kč.
Pokud bychom potřebovali započítat přípojky vodovodu a kanalizace, bylo by nutné uvažovat výpočet podle oboru 827 Vedení trubní dálková a přípojná; pro přípojky elektrických vedení a datových rozvodů pak uvažovat výpočet podle 828 Vedení elektrická a dráhy visuté.
2. Propočet ceny ve fázi studie
Ve fázi studie známe tvar stavby, dispozici, základní stavební konstrukce a technické vybavení.
Nadstandardní prvky: Na objektu rodinného domu je navržena vegetační střecha, společně s ní výstupní schodiště na střechu a zábradlí na obvodu střechy. Toto řešení lze považovat u našeho jednopodlažního rodinného domu za cenový nadstandard.
Ověření, že navržené schodiště je nadstandardem cenového ukazatele, je možné provést na funkčním díle 4 Vodorovné konstrukce. Pokud se podíváme například na agregace v cenové soustavě RTS, zjistíme, že cena 240 171 Kč (v tabulce část A) vystačí na stropní konstrukci. Na základě tohoto zjištění musíme tedy k funkčnímu dílu připočítat venkovní schodiště a výslednou cenu poupravit.
Obdobně se za cenový nadstandard považuje vegetační střecha. Pokud nahlédneme do Cenového ukazatelé konstrukcí plochých střech, zjistíme, že cena 178 794 Kč (v tabulce část B) je při ploše střechy 57,2 m² jednoznačně cena souvrství střechy s běžnou skladbou. Ke zjištění navýšení ceny o vegetační souvrství využijeme rovněž Cenové ukazatele konstrukcí, které deklarují, že navýšení ceny je přibližně o 2 070 Kč/m².
Ke zjištění orientační ceny konstrukce schodiště a zábradlí po obvodu střechy můžeme využít agregovaných položek cenové soustavy RTS. Cena funkčního dílu 4 Vodorovné konstrukce se tímto způsobem navýší o 80 000 Kč za konstrukce schodiště a funkční díl Ostatní o 30 000 Kč za zábradlí. Navýšení ceny z důvodu navržené vegetační střechy je o 118 404 Kč. Součtem těchto hodnot zpřesníme propočet o navýšení ceny 228 404 Kč (v tabulce část C).
Do celkové ceny dopočítáme vedlejší rozpočtové náklady odhadem ve výši 2 % a vypočítaný nadstandard řešení. Celková cena stavby je nově 3 006 255 Kč (v tabulce část D).
3. Propočet ceny ve fázi povolení stavby
Po tvorbě dokumentace pro povolení stavby potřebujeme znát předpokládanou cenu stavby navrženého řešení. Jako nástroj využijeme agregované položky a pomocí nich sestavíme propočet stavby. Při sestavení propočtu byly použity převážně agregované položky z ceníků systémových skladeb a z ceníků HSV. Výsledná cena je 2 486 555 Kč. Takto sestavená cena je v našem případě bez technických zařízení, proto využijeme dopočet pomocí cenových ukazatelů. Cena technických zařízení podle cenových ukazatelů vychází na 579 081 Kč.
Při navýšení dostáváme celkovou cenu stavby 3 065 636 Kč.
4. Rozpočet ve fázi realizace stavby
Při sestavení rozpočtu pro realizaci staveb se vychází z prováděcí dokumentace podle položek prací a materiálů. Výsledná cena je v tomto případě 3 225 119 Kč.
Závěrem můžeme říci, že cenové podklady RTS poskytují dostatečně přesné ocenění i v raných fázích přípravy návrhu stavby a umožňují postupné zpřesňování ceny podle stavu zpracování projektové dokumentace a případných požadavků stavebníka, jak je dobře patrné na úvodním schématu.
Vaše názory
Pro registrované uživatele je povolena diskuze.
Můžete se přihlásit, nebo se můžete zaregistrovat podle návodu pro registraci.