Zprávy a informace ČKAIT 2024|06

Jak se vypočítá nákladová cena bytu v bytovém domě a možné metody zadávání bytové výstavby

Ing. Jaroslav Synek, Ph.D., předseda komise pro realizaci staveb a člen představenstva ČKAIT, autorizovaný inženýr v oboru, Pozemní stavby

Proč bude méně kvalitní bytový dům vždy dražší? Proč dobrá příprava a kvalitní řešení dokážou významně zlevnit výstavbu i následný provoz? Co vše je nutné započíst do ceny bytu? Jak moc a komu se vyplatí investovat čas a peníze do dobré projektové dokumentace? Proč záleží na kvalitních „průvodcích“ při přípravě a realizaci bytového domu? Přinášíme návod, jak pravidelně zveřejňované objemové cenové ukazatele přepočítat na konečné plošné ceny bytu, které jsou pro veřejnost srozumitelnější.

Záznam přednášky

Dostupné bydlení vyžaduje především chytré a rychlé řešení. Samospráva má však často oprávněné obavy zahajovat podobné projekty bez potřebné odbornosti a obává se odpovědnosti za případné neefektivní nakládání s veřejnými prostředky. Naučit se využívat další možné než současně užívané metody zadávání, jako je například metoda Design & Build, může samosprávám usnadnit na pozemcích obce realizaci cenově dostupného bydlení.

Záznam přednášky

Dostupné družstevní bydlení aneb jak za dobré ceny postavit kvalitní bytové domy

Stavebník Karel Joukl, předseda Stavebního bytového družstva v Dobrušce, a projektant Ing. Michal Freivald, autorizovaný inženýr v oboru Pozemní stavby, hlavní inženýr projektu z projektové kanceláře Dabona, s.r.o.

Bytové domy v Dobrušce byly navrženy a postaveny velmi efektivně, rychle a kvalitně. Celkem 52 bytů ve čtyřech bytových domech bylo dokončeno v lednu 2023 jen tři roky poté, co město bytovému družstvu přislíbilo prodat vhodné pozemky. V koncové prodejní ceně 46 000 Kč/m² byly zahrnuty náklady na pořízení pozemku, nezbytnou technickou a dopravní infrastrukturu, výtah i DPH. V prvním roce provozu byla na vytápění bytů potřeba energie jen 20 až 30 kWh/m²/rok. Jak se to podařilo?

Záznam přednášky

Bytové domy a přístupnost podle nového stavebního zákona

Ing. Renata Zdařilová, Ph.D., členka představenstva ČKAIT, členka Poradního sboru ministra pro místní rozvoj k přístupnosti staveb, autorizovaná inženýrka v oboru Pozemní stavby a Městské inženýrství

Požadavky na přístupnost bytových domů se musí uplatnit dle ustanovení § 137 odst. 4 nového stavebního zákona také u změn dokončených staveb (včetně změny užívání stavby), ale také na pozemku nebo stavby, které jsou kulturní památkou nebo se nacházejí v památkové rezervaci nebo památkové zóně, pokud to závažné územně-technické nebo stavebně-technické důvody nebo jiný veřejný zájem nevylučují.

Záznam přednášky

Specifika trhu bydlení, volný trh, intervence státu a postoje k bydlení

Doc. Martin Lux, Ph.D., Sociologický ústav AV ČR, v. v. i.

Co stojí za růstem cen nemovitostí? Koncentrace vlastnictví volných pozemků v rukou nevelkého množství fyzických a právnických osob (často samotných developerů), možné strategické a koordinované jednání velkých českých developerů a nevyrovnaná daňová podpora vlastnického proti nájemnímu nebo družstevnímu bydlení. Dostupné bydlení není sociální bydlení. Není to ani pouze nájemní nebo družstevní bydlení. Jde však o otázku ovlivňující celou společnost od vzdělání, porodnosti, stěhování se za prací a rovněž udržování sociálních vazeb. Kdo nabídne věrohodnou politiku státu v oblasti dostupného bydlení, může oslovit vcelku početnou část elektorátu.

Záznam přednášky

Příležitosti a výzvy družstevního bydlení v ČR

Ing. Martin Hanák, ředitel metodického odboru Svazu českých a moravských bytových družstev

Bytová družstva jsou osvědčenou cestou, jak se lidé mohou dostat k dostupnému bydlení i v případě, že jejich příjmy neumožňují pořízení vlastnického bydlení a nesplní zpřísňující se podmínky bank pro poskytnutí hypotečního úvěru. Je proto zcela nepochopitelné, že zákonodárci sice úporně hledají, jak zajistit dostupné bydlení, a přitom se vyhýbají řešení problémů bytových družstev, která jsou silně diskriminována oproti jiným formám nájemního nebo vlastnického bydlení.

Záznam přednášky

Jak se sestavují ceny v předprojektových a projektových fázích

Ing. Tomáš Varmus, ředitel divize Stavební informace, společnost RTS, a.s.

Proces rozpočtování nebo zjišťování ceny se rozděluje do dvou hlavních fází – propočet a rozpočet stavby. Toto dělení využívá určených částí cenové soustavy, které umí pracovat s mírou podrobnosti podkladů a informací, které má zpracovatel k dispozici. Hlavní části cenové soustavy jsou cenové ukazatele, agregované položky a položky prací a materiálů.

Záznam přednášky

Požární bezpečnost bytových domů i v souvislosti s požadavky na zateplení a obnovitelné zdroje energie

Ing. Josef Král, předseda profesního aktivu ČKAIT oboru požární bezpečnost staveb, autorizovaný inženýr v oboru Požární bezpečnost staveb

Požární ochrana budov není výsada, není to rozmar ani nadstavba. Je to základní povinnost. Její význam se zvyšuje v současnosti, kdy do provozu budov vstupují nové technologie, zateplení nebo obnovitelné zdroje energie. Problém je aktuál­ní i s rozšiřováním elektromobility a parkováním elektrokol a elektrokoloběžek v bytových domech.

Záznam přednášky

Časté opakující se vady bytových domů. Na co si dát pozor a jak zajistit kvalitu stavby aneb když se výběr dodavatelů nepovede

Ing. Ladislav Bukovský, autorizovaný inženýr v oborech Pozemní stavby a Zkoušení a diagnostika staveb, předseda Technické komise ČKAIT, předseda oblasti ČKAIT Praha

Na závěr je vhodné připomenout, že pořizovací náklady bytového domu tvoří 20–30 % reálných nákladů vynaložených na stavbu po dobu její životnosti. Tedy snahy omezovat náklady hned na začátku nebo soutěžit dodavatele jen s přihlédnutím k nejnižší ceně se stavebníkovi (či jeho zřizovatelům) může promítnout do nákladů na provoz a údržbu stavby v budoucnosti. Platí tedy osvědčené doporučení: stavebníkovi nestačí určit, co a v jaké kvalitě chce postavit, ale také to, jaké má mít stavba vlastnosti, zejména způsob využití místností, povrchové úpravy, rozvody technických zařízení, požadavky na teplotu vytápění apod.

Záznam přednášky

Proč se vyplatí usilovat o co nejvyšší energetický standard? A jsou bytové domy v kvalitě PENB C opravdu energeticky úsporné?

Ing. Jindra Novotná, členka představenstva ČKAIT, autorizovaná inženýrka v oboru Pozemní stavby, energetická specialistka

Ukazuje se, že dobře navržený dům může dosáhnout mimořádně úsporných parametrů při navýšení nákladů třeba jen o 10 % oproti domu odpovídajícímu třídě C. Přitom by měl kromě nižších provozní nákladů zajistit i větší komfort bydlení.

Záznam přednášky

Kompletní záznam Inženýrského dne 2024

1. Jaké jsou ceny stavebních dodávek v bytové výstavbě

• 0:06:38 Uvedení do problému
  Ing. Robert Špalek, předseda ČKAIT
• 0:26:31 Co pro podporu dostupného bydlení může udělat stát
  PhDr. Ivan Bartoš, Ph.D., ministr pro místní rozvoj a ministr pro digitalizaci
• 0:49:11 Způsob sestavení předpokládané hodnoty stavby, jak vznikají a jak se udržují cenové objemové ukazatele
  Ing. Tomáš Varmus, ředitel divize Stavební informace, společnost RTS, a.s.
• 1:01:50 Přepočet objemových cenových ukazatelů podle RTS na „plošné“
  Ing. Jaroslav Synek, Ph.D., člen představenstva ČKAIT, předseda komise pro realizaci staveb
• 1:22:10 Vývoj prodejních cen bytů, nájmů a stavebních pozemků v ČR a krajských městech
  Ing. Petr Hána, ředitel Delloite ČR
• 1:35:19 Postoje k bydlení a specifika trhu bydlení, volný trh a intervence státu
  doc. Ing. Mgr. Martin Lux, Ph.D., Sociologický ústav AV ČR, v.v.i.

2. Ukázky dobré praxe – vzorové příklady dostupného bydlení

• 2:08:40 Bytové domy Mírová Dobruška – Cena MPO v soutěži Stavba roku Královéhradeckého kraje 2023
  Stavebník: Karel Joukl, předseda bytového družstva,
  Hlavní projektant: Ing. Michal Freivald, autorizovaný inženýr v oboru pozemní stavby, Dabona, s.r.o.
  Lenka Lukášová, jednatelka Dabona, s.r.o.
  Jitka Šedivá, DiS., stavbyvedoucí a technik výrobní přípravy Chládek a Tintěra, Pardubice a.s.
• 2:30:10 Bytový dům OÁZA Na Rybníčku, Liberec– nákladová analýza družstevního bytového domu
  Stavebník: Mgr. Anna Ježková, developer Atkins & Langford Development s.r.o.
  Zhotovitel: Jan Kuchař, stavbyvedoucí a výrobní ředitel Kasten, s.r.o.

3. Dotační tituly a financování dostupného bydlení

• 3:21:23 MMR a podpora obcí při vytváření nového nájemního bydlení
  Ing. Jan Schneider, ředitel odboru strategií, analýz regionální politiky a politiky bydlení Ministerstva pro místní rozvoj ČR (MMR)
• 3:37:54 Regionální centra podpory investic do bydlení
  Ing. Martin Kavka, ředitel sekce poradenství Státního fondu podpory investic ČR (SFPI)
• 3:57:41 Nová zelená úsporám, Oprav dům po babičce – úspěšnost dotace a co jsou uznatelné náklady
  Ing. Petr Valdman, ředitel Státního fondu podpory životního prostředí ČR (SFŽP)
• 4:10:15 Plány kraje na podporu dostupného bydlení
  Adam Valenta, náměstek hejtmana Královéhradecký kraj
• 4:20:39 Příležitosti a výzvy družstevního bydlení v ČR
  Ing. Martin Hanák, ředitel metodického odboru Svazu českých a moravských bytových družstev

4. Technické předpoklady výstavby dostupného bydlení

• 4:54:14 Městské inženýrství a bytová výstavba aneb limity pozemku a městské infrastruktury
  Ing. Marek Teichmann, Ph.D., člen profesního aktivu ČKAIT pro obor městské inženýrství
• 5:03:40 Proč se nevyplatí tzv. energeticky úsporné bytové domy v kvalitě PENB C
  Ing. Jindra Novotná, členka představenstva ČKAIT
• 5:17:37 Požadavky na zdravé vnitřní prostředí obytných budov a technická zařízení pro energeticky efektivní budovy
  prof. Ing. Karel Kabele, CSc.,FEng. člen představenstva ČKAIT, předseda profesního aktivu specializace energetické auditorství, profesor na FSv ČVUT v Praze
• 5:31:10 Konkrétní technické požadavky – vliv typu konstrukce na celkové náklady (podzemní garáže, zelená střecha, konstrukční výška, výtah, dispozice)
  Ing. Luděk Vejvara, Ph.D., FEng, předseda oblasti ČKAIT Plzeň
• 5:42:44 Bytové domy a nový stavební zákon
  JUDr. Eva Kuzmová, odborná poradkyně předsedy ČKAIT
• 5:59:04 Bytová výstavba a nové vyhlášky, přístupnost resp. „bezbariérovost“
  Ing. Renata Zdařilová, Ph.D., členka představenstva ČKAIT, členka Poradního sboru ministra pro místní rozvoj k přístupnosti staveb
• 6:09:29 Požadavky z hlediska požární bezpečnosti bytových domů, i v souvislosti s požadavky na zateplení a OZE
  Ing. Josef Král, předseda profesního aktivu ČKAIT pro požární bezpečnost staveb

5. Jak zadat zakázku na výstavbu dostupného bydlení

• 6:35:21 Proč je důležité zohlednit i kvalitu a reference dodavatele projektové dokumentace i zhotovitele stavby. Principy cenotvorby a vyváženého smluvního vztahu
  Ing. Josef Filip, člen představenstva ČKAIT, předseda komise ČKAIT pro zadávání veřejných zakázek
• 6:47:01 Bytová výstavba a metoda zadávání design a build
  Ing. Jaroslav Synek, Ph.D., člen představenstva ČKAIT, předseda komise ČKAIT pro realizaci staveb
• 6:57:19 Časté opakující se vady bytových domů. Na co si dát pozor a jak zajistit kvalitu stavby aneb když se výběr dodavatelů nepovede
  Ing. Ladislav Bukovský, předseda oblasti ČKAIT Praha, předseda Technické komise ČKAIT
• 7:10:37 Inspirace pro další generaci – výstupy z hackatton Brno: Význam BIM pří přípravě a údržbě dostupné bytové výstavby
  Ing. David Bečkovský, Ph.D., člen představenstva ČKAIT