Zprávy a informace ČKAIT 2024|06

Od 1. července 2024 postupují stavební úřady plně podle nového stavebního zákona č. 283/2021 Sb., ve znění pozdějších předpisů (NSZ). Oblastí, kde se to projevuje jednoznačně nejvíce, je kolaudace staveb. Podívejme se tedy na to, jak kolaudaci upravuje zákon a co k této problematice říká metodické doporučení MMR ze srpna 2024.

Které stavby se kolaudují?

Z ustanovení § 230 NSZ vyplývá, že vydání kolaudačního rozhodnutí vyžadují všechny stavby vyhrazené (uvedené v příloze č. 3 k NSZ), všechny stavby ostatní (stavby, které nejsou uvedeny v přílohách 1, 2 a 3 k NSZ) a z jednoduchých staveb jsou to stavby uvedené v odst. 1 písm. a) až c) a odst. 2 písm. d) přílohy č. 2 k tomuto zákonu. Z jednoduchých staveb se tak konkrétně kolaudují:

• stavby pro bydlení a rodinnou rekreaci, které mají nejvýše dvě nadzemní a jedno podzemní podlaží a podkroví nebo ustoupené podlaží;
• podzemní stavby do 300 m² zastavěné plochy a do 3 m hloubky, pokud nejde o stavby technické infrastruktury;
• stavby garáží do 5 m výšky s jedním nadzemním podlažím, podsklepené nejvýše do hloubky 3 m;
• stavební úpravy pro změny v užívání části stavby, kterými se nezasahuje do nosných konstrukcí stavby a nemění se její vzhled.

Rodinné domy povolené podle předchozího stavebního zákona se do 30. června 2024 nekolaudovaly. Pokud ale stavebník nestihl nejpozději 30. června 2024 ohlásit stavebnímu úřadu dokončení této stavby, musí se i takový rodinný dům po 1. červenci 2024 již zkolaudovat v řízení vedeném podle nové právní úpravy

Novostavby rodinných domů se opět kolaudují.

Povinně kolaudovanou stavbou pro bydlení jako stavbu jednoduchou se rozumí jak rodinný dům, tak i bytový dům při splnění všech požadovaných parametrů (zejména dodržení podmínky podlažnosti). Novostavby rodinných domů se tedy opět všechny povinně kolaudují, a to i ty, které byly podle starého stavebního zákona povoleny a tedy v té době nepotřebovaly kolaudaci, avšak stavebník nejpozději 30. června nestihl ohlásit dokončení této stavby.

Pokud by ale šlo o přístavbu, nástavbu či stavební úpravu této jednoduché stavby pro bydlení (změna dokončené jednoduché stavby), při níž nedojde k překročení uvedených parametrů (tzn. i po provedení takovéto nástavby, přístavby, stavební úpravy by stavba pro bydlení měla stále maximálně dvě nadzemní a jedno podzemní podlaží a podkroví nebo ustoupené podlaží), tak se tato změna ve smyslu odst. 2 písm. b) přílohy č. 2 k NSZ nekolauduje.

V případě, že by u jednoduché stavby rodinného domu byla provedena přístavba, nástavba či stavební úprava a po její realizaci už by stavba měla např. tři nadzemní podlaží (překročily by se stanovené parametry), tak by se takováto změna stavby pro bydlení už kolaudovala.

Je potřeba doplnit, že pokud by u novostavby rodinného či bytového domu šlo o stavbu ostatní (stavba je navržena právě např. tak, že má např. tři a více nadzemní podlaží, tedy by byly překročeny parametry jednoduché stavby), pak i změna této dokončené stavby (přístavba, nástavba, stavební úprava) by se kolaudovala. Výjimkou jsou stavební úpravy ve smyslu odst. 1) písm. e) přílohy č. 1 NSZ.

Chybí přechodné ustanovení: od letošního července kolaudace procesně vždy podle NSZ

Předchozí „starý“ stavební zákon č. 183/2006 Sb. v § 190 odst. 3. uváděl, že u staveb pravomocně povolených přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se provede kolaudační řízení podle dosavadních právních předpisů. NSZ však takovéto ustanovení neobsahuje. Z toho lze dovodit, že v případě staveb vyhrazených, ostatních a uvedených 4 typů jednoduchých staveb, které jsou povoleny jak podle NSZ, tak i podle předchozího stavebního zákona č. 183/2006 Sb. či podle starého stavebního zákona č. 50/1976 Sb., musí být po 1. červenci 2024 požádáno o vydání kolaudačního rozhodnutí již podle nové právní úpravy.

Pokud tedy byla stavba povolena „po staru“, ale stavebník nestihl nejpozději 30. června 2024 požádat o vydání kolaudačního souhlasu (u staveb povolených podle zákona č. 183/2006 Sb.) nebo o vydání kolaudačního rozhodnutí (u staveb povolených podle zákona č. 50/1976 Sb.), kolaudace proběhne již podle nové právní úpravy, pokud stavba podle NSZ podléhá vydání kolaudačního rozhodnutí.

Rodinné domy povolené „po staru“ se kolaudují podle NSZ

Uvedené dokonce platí i pro stavby povolené předchozího stavebního zákona č. 183/2006 Sb., které nevyžadovaly vydání kolaudačního souhlasu, pokud stavebník před účinností NSZ neohlásil stavebnímu úřadu dokončení stavby ve smyslu § 152 odst. 5 tohoto zákona.

Učebnicovým příkladem v tomto ohledu jsou rodinné domy povolené podle předchozího stavebního zákona. Ty se po novele s účinností 1. ledna 2018 až na určité výjimky nekolaudovaly. Stavebník je mohl začít užívat po dokončení stavby. Jedinou podmínkou zde bylo, že stavebník ohlásil dokončení této stavby stavebnímu úřadu podle uvedeného ustanovení. K tomu blíže článek v č. 2/2021 časopisu Z+i „Jak se nyní kolaudují rodinné domy?“

Nicméně pokud byl sice rodinný dům povolen podle předchozího stavebního zákona a současně šlo o případ, který nevyžadoval vydání kolaudačního souhlasu, ale stavebník zde nestihl nejpozději 30. června 2024 ohlásit stavebnímu úřadu dokončení této stavby, musí se i takový rodinný dům po 1. červenci 2024 již zkolaudovat v řízení vedeném podle nové právní úpravy.

Přechodná ustanovení – staré řízení se dokončují „po staru“ jen když stavebník požádal do konce června 2024

Jedinou výjimku, kdy kolaudace i po 1. červenci 2024 probíhá podle předchozí právní úpravy, je ve smyslu § 330 odst. 1 NSZ situace, kdy stavebník podal na stavební úřad žádost o vydání kolaudačního souhlasu (u staveb povolených podle zákona č. 183/2006 Sb.) nebo o vydání kolaudačního rozhodnutí (u staveb povolených podle zákona č. 50/1976 Sb.) nejpozději 30. června tohoto roku (tento den postačilo i podání neúplné žádosti). Pak jsou tato rozjetá řízení a postupy i po nabytí účinnosti NSZ dokončovány podle dosavadních právních předpisů.

Pokud byl na stavbu vydán kolaudační souhlas, tento se ve smyslu § 330 odst. 10 NSZ považuje za kolaudační rozhodnutí podle NSZ.

Staré kolaudační řízení a postupy po 1. červenci 2024 nově dokončuje jiný příslušný stavební úřad

S ohledem na § 330 odst. 3 NSZ bude tato nedokončená kolaudační řízení a postupy dokončovat procesně podle staré právní úpravy ten stavební úřad, který se k tomu stal příslušným podle NSZ. A to nemusí být vždy ten stavební úřad, který stavbu povolil. Určité záměry totiž nově podle NSZ spadají výlučně do působnosti trojkových stavebních úřadů obcí s rozšířenou působností (ORP), kterých je nyní 205.

Jedná se o záměry uvedené v § 34a odst. 2 NSZ, a to záměry bytového domu, silnice II. a III. třídy, místní komunikace, veřejně přístupné účelové komunikace, technické infrastruktury, která je součástí distribuční soustavy v elektroenergetice nebo plynárenství, vodního díla, u něhož nevykonává působnost stavebního úřadu krajský stavební úřad, a souboru staveb, jehož jsou tyto záměry součástí.

Prakticky tedy mohla nastat situace, kdy např. stavbu bytového domu povolil podle zákona č. 183/2006 Sb. stavební úřad menší obce (tzv. jedničkový či dvojkový stavební úřad), zde také byla nejpozději 30. června 2024 podána žádost o vydání kolaudačního souhlasu, avšak tento stavební úřad musel po 1. červenci žádost spolu s celým spisem předat na nově příslušný, tudíž trojkový, stavební úřad.

Obdobná situace nastala v případě souboru staveb povoleného podle předchozí právní úpravy, kde stavbou hlavní byl např. rodinný dům s vedlejší stavbou domácí ČOV. Tento soubor staveb mohl dřív povolit i jedničkový či dvojkový stavební úřad místně příslušný podle toho, kde měl být tento soubor staveb proveden. Celková příslušnost k vydání povolení u souboru staveb se řídila stavbou hlavní. Nicméně po 1. červenci 2024 je k takovému souboru staveb obsahujícím vodní dílo vždy příslušné ORP, tedy trojkový stavební úřad. Takže i zde měl být nedokončený kolaudační postup původně příslušným jedničkovým či dvojkovým stavebním úřadem předán na ORP.

Od července 2024 už nelze podat žádost o vydání kolaudačního souhlasu

Pokud byla stavba povolena podle předchozí právní úpravy a po 1. červenci 2024 ve vztahu k ní stavebník požádá o vydání kolaudačního souhlasu (u staveb povolených podle zákona č. 183/2006 Sb.), případně o vydání kolaudačního rozhodnutí (u staveb povolených podle zákona č. 50/1976 Sb.), pak takovou žádost stavební úřad neprojednává a neformálním způsobem upozorní stavebníka na nutnost podat žádost o vydání kolaudačního rozhodnutí podle NSZ.

V případě, že předmětem takovéto žádosti o vydání kolaudačního souhlasu nebo kolaudačního rozhodnutí (podané po 1. červenci 2024) je stavba, která již dle NSZ vydání kolaudačního rozhodnutí nevyžaduje, stavební úřad na tuto skutečnost stavebníka upozorní s tím, že stavebník je povinen ve smyslu § 230 odst. 3 NSZ pouze oznámit stavebnímu úřadu dokončení stavby.

Kdo kolauduje stavby povolené podle předchozí právní úpravy

Bude-li u stavby povolené podle zákona č. 183/2006 Sb. nebo podle zákona č. 50/1976 Sb. podána žádost o vydání kolaudačního rozhodnutí podle NSZ, pak kolaudační řízení v souladu s § 330 odst. 4 nového stavebního zákona provede ten stavební úřad, na který přešla působnost k povolení záměru podle tohoto zákona. Příklady již byly výše uvedeny. Pokud by se stavebník spletl a žádost o vydání kolaudačního rozhodnutí podal na nepříslušný stavební úřad, nemusí se strachovat. Nepříslušný stavební úřad je totiž podle § 12 správního řádu (zákon č. 500/2004 Sb.) povinen postoupit na příslušný stavební úřad a stavebníka o tomto postupu vyrozumět. Výjimku z tohoto pravidla představují pouze stavby související s vyhrazenou stavbou uvedenou v příloze č. 3 k NSZ, u nichž kolaudační řízení provede i u žádosti podané po 1. červenci 2024 stále ten stavební úřad, který stavbu povolil.

Jednoduché stavby, které se nekolaudují – stavebník je povinen oznámit stavebnímu úřadu dokončení stavby

Kromě výše zmíněných staveb uvedených v odst. 1 písm. a) až c) a odst. 2 písm. d) přílohy č. 2 k NSZ nevyžadují zbývající jednoduché stavby vydání kolaudačního rozhodnutí. Tyto stavby lze v souladu s § 230 odst. 3 NSZ užívat ihned po jejich dokončení, a to pouze v souladu s účelem vymezeným v povolení stavby.

Dokončení této stavby je stavebník povinen neprodleně oznámit stavebnímu úřadu. V oznámení stavebník konkrétně uvede:

1. číslo geometrického plánu, pokud je stavba předmětem evidence v katastru nemovitostí nebo její výstavbou dochází k rozdělení pozemku;
2. identifikátor záznamu, ve kterém byly zapsány změny týkající se obsahu digitální technické mapy kraje nebo předány podklady pro jejich zápis, pokud jsou údaje o stavbě obsahem digitální technické mapy kraje.

Na to navazuje § 230 odst. 5 NSZ, který uvádí, že pokud se takováto stavba nekolauduje, ale musí být podle jiného právního předpisu označena číslem, stavební úřad vyzve příslušnou obec k přidělení čísla až tehdy, co mu stavebník oznámí dokončení stavby.

Užívání drobných staveb

Drobnou stavbu lze užívat jen k účelu, ke kterému je určena svým charakterem.

Účastníci kolaudačního řízení

Podle § 231 NSZ jsou účastníky kolaudačního řízení pouze stavebník a vlastník stavby (pokud by byl osobou odlišnou od stavebníka). V případě kolaudace stavby na cizím pozemku není vlastník cizího pozemku účastníkem řízení. Ten má hájit svoje práva a zájmy jako účastník v samotném řízení o povolení záměru.

Obsah žádosti o vydání kolaudačního rozhodnutí

Žádost o vydání kolaudačního rozhodnutí obsahuje kromě obecných náležitostí podle správního řádu identifikační číslo stavby, předpokládaný termín dokončení stavby a popis odchylek od dokumentace pro povolení stavby.

Součástí žádosti je:

1. dokumentace pro povolení stavby s vyznačením odchylek, došlo-li k nepodstatné odchylce oproti ověřené projektové dokumentaci;
2. údaj o poloze definičního bodu stavby, a jde-li o budovu, údaj o adresním místě;
3. číslo geometrického plánu, pokud je stavba předmětem evidence v katastru nemovitostí nebo její výstavbou dochází k rozdělení nebo scelení pozemku;
4. vyjádření, závazné stanovisko nebo rozhodnutí dotčeného orgánu, je-li vyžadováno tímto zákonem nebo jiným právním předpisem;
5. vyhodnocení zkoušek a měření stanovených jinými právními předpisy;
6. vyhodnocení zkušebního provozu, pokud byl nařízen nebo povolen;
7. geodetická část dokumentace skutečného provedení stavby technické a dopravní infrastruktury nebo identifikátor záznamu, ve kterém byly zapsány změny týkající se obsahu digitální technické mapy kraje, nebo předány podklady pro jejich zápis, pokud jsou údaje o stavbě obsahem digitální technické mapy kraje;
8. průkaz energetické náročnosti budovy, je-li vyžadován jiným právním předpisem.

Způsob podání žádosti – projektová dokumentace se vkládá přes portál stavebníka

Žádost o kolaudační rozhodnutí podle nového stavebního zákona musí být podána na stanoveném formuláři, tj. na formuláři, který je určen v příloze č. 10 vyhlášky č. 149/2024 Sb., o provedení některých ustanovení stavebního zákona. Pro kolaudační řízení se podle § 246 NSZ obdobně uplatňuje § 172 tohoto zákona.

To znamená, že samotná žádost se podává prostřednictvím portálu stavebníka nebo v listinné podobě (písemně, datovou schránkou při splnění náležitostí zákona č. 300/2008 Sb.), projektová dokumentace musí být nejpozději s podáním žádosti vložena stavebníkem prostřednictvím portálu stavebníka do evidence elektronických dokumentací. K žádosti o vydání kolaudačního rozhodnutí se nedokládá projektová dokumentace pro provádění stavby.

I nepodstatné odchylky vyvolávají povinnost použít portál stavebníka

Zákon v § 232 odst. 2 písm. a) hovoří pouze o tom, že součástí žádosti je dokumentace pro povolení stavby s vyznačením odchylek, došlo-li k nepodstatné odchylce oproti ověřené projektové dokumentaci.

Z uvedeného vyplývá, že pokud nedošlo k nepodstatným odchylkám od ověřené projektové dokumentace, pak dokumentace pro povolení stavby s jejich vyznačením není povinnou součástí žádosti o vydání kolaudačního rozhodnutí dle § 232 nového stavebního zákona a k žádosti se nepřikládá.

V souladu s § 224 odst. 3 nového stavebního zákona se nepodstatnými odchylkami od ověřené projektové dokumentace rozumí odchylky, při kterých se nemění půdorysný ani výškový rozsah stavby, nezasahuje do nosných konstrukcí stavby, nemění se způsob užívání stavby a nedochází k ovlivnění požární bezpečnosti. Nepodstatné odchylky se nepovažují za změnu stavby a projednávají se v kolaudačním řízení.

Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB)

NSZ v ustanovení § 160 odst. 2 písm. h) ukládá stavebníkovi v případě stavby, zařízení nebo terénní úpravy podléhající povolení podle tohoto zákona při výstavbě, nejpozději k žádosti o vydání kolaudačního rozhodnutí, opatřit PENB, je-li vyžadován jiným právním předpisem. Ustanovení § 232 odst. 2 písm. h) NSZ dále stanoví, že PENB, je-li vyžadován jiným právním předpisem, je součástí žádosti o vydání kolaudačního rozhodnutí. Tímto „jiným právním předpisem“ se rozumí zákon o hospodaření energií (zákon č. 406/2000 Sb., ve znění pozdějších předpisů) a jeho prováděcí předpisy.

PENB u staveb povolených podle předchozího stavebního zákona

Podle přechodného ustanovení v § 330 odst. 1 NSZ se řízení a postupy, zahájené přede dnem nabytí účinnosti nového stavebního zákona, dokončí podle dosavadních právních předpisů. MMR ve své metodice uvádí, že toto pravidlo se uplatní i pro postup doložení plnění požadavků na energetickou náročnost budovy průkazem energetické náročnosti budov.

Tuto situaci MMR vysvětluje tak, že pokud byla stavba povolena podle předchozího stavebního zákona č. 183/2006 Sb., a stavebník doložil splnění požadavků na energetickou náročnost budovy již při povolení stavby v souladu se zákonem o hospodaření energií, a to prostřednictvím PENB a v zákonných případech i závazným stanoviskem Státní energetické inspekce jako dotčeného orgánu, není potřeba po stavebníkovi požadovat předložení tohoto PENB znovu v rámci kolaudačního řízení.

Z tohoto důvodu stavby povolené podle zákona č. 183/2006 Sb. se budou pro účely zákona o hospodaření energií i v rámci kolaudačního řízení posuzovat podle zákona č. 183/2006 Sb. a stavebník již nebude muset znovu předkládat PENB a vyjádření dotčeného orgánu k tomuto průkazu. To platí pouze v případech, kdy při provádění stavby nedošlo k žádné změně s dopadem na energetickou náročnost. Pokud došlo k takové změně, je stavebník povinen postupovat podle přechodných ustanovení zákona o hospodaření energií a zajistit si nový PENB a vyjádření Státní energetické inspekce.

Posuzování žádosti o vydání kolaudačního rozhodnutí

Stavební úřad posoudí v kolaudačním řízení to, zda skutečné provedení stavby, popřípadě její části, kterou lze užívat samostatně, je v souladu s povolením (a tudíž i s ověřenou dokumentací pro povolení stavby). Tak uvádí § 233 odst. 1 NSZ.

Dá se ale konstatovat, že stavební úřad by měl obecně v souladu s ustanoveními správního řádu posoudit, zda stavba je v souladu s veřejným zájmem a zda tedy její užívání nebude ohrožovat veřejné zdraví či bezpečnost anebo životní prostředí.

Posouzení nepodstatných odchylek od ověřené projektové dokumentace

Stavební úřad v rámci kolaudačního řízení posoudí dále i nepodstatné odchylky od ověřené projektové dokumentace. Nově je zakotvena možnost stavebního úřadu ignorovat některé nepodstatné odchylky. Podle § 233 odst. 2 NSZ totiž platí, že pokud se nepodstatnými odchylkami nemění půdorysný ani výškový rozsah stavby, nezasahuje-li se do nosných konstrukcí stavby, nemění-li se způsob užívání stavby a nedochází-li k negativnímu ovlivnění požární bezpečnosti, stavební úřad k těmto odchylkám nepřihlíží.

Změna technických norem při provádění stavby

Ustanovení § 233 odst. 3 NSZ pak určuje, že pokud dojde během provádění stavby ke změně technických norem nebo jiných technických předpisů, posuzuje se stavba podle technických norem nebo jiných technických předpisů, které platily v době, kdy byla dokumentace pro povolení stavby ověřena stavebním úřadem.

Závěrečná kontrolní prohlídka – u kolaudace není vždy povinná

Stavební úřad dle NSZ nemá v kolaudačním řízení povinnost vždy provádět závěrečnou kontrolní prohlídku. Zákon totiž dává stavebnímu úřadu na uvážení, zda je provedení závěrečné kontrolní prohlídky nezbytné pro ověření skutečného provedení stavby. V praxi je možné setkat se s tím, že se stavební úřad v průběhu stavby účastní průběžných kontrolních prohlídek a v rámci poslední kontrolní prohlídky usoudí, že stavba je již dokončena, posoudí soulad s povolením včetně budoucího způsobu užívání. V takovém případě je stavebnímu úřadu znám stav stavby a je nadbytečné, aby vykonával další kontrolní prohlídku po obdržení žádosti o vydání kolaudačního rozhodnutí.

Přímo na základě zákona se závěrečná kontrolní prohlídka stavebního úřadu u kolaudace neprovádí u podzemní stavby energetických sítí technické infrastruktury s výjimkou kolektorů a rozvodného tepelného zařízení podle energetického zákona (zákon č. 458/2000 Sb., ve znění pozdějších předpisů).

Dále může (ale nemusí) stavební úřad upustit od závěrečné kontrolní prohlídky tehdy, je-li k žádosti o vydání kolaudačního rozhodnutí přiložen odborný posudek autorizovaného inspektora o ověření souladu skutečného provedení stavby s jejím povolením a její způsobilosti k užívání.

Pokud se závěrečná kontrolní prohlídka stavebního úřadu u kolaudace konat bude, musí být provedena do 30 dnů od podání úplné žádosti nebo ode dne doplnění nebo odstranění vad žádosti. O termínu závěrečné kontrolní prohlídky musí být účastníci řízení vyrozuměni nejméně 10 dnů přede dnem jejího konání. O konání závěrečné kontrolní prohlídky vyrozumí stavební úřad i projektanta.

Předpoklady pro vydání kolaudačního rozhodnutí

Jsou-li splněny podmínky pro užívání stavby podle § 233 NSZ, stavební úřad vydá kolaudační rozhodnutí, kterým povolí užívání stavby k určenému účelu. Stavební úřad má kolaudační rozhodnutí vydat ve lhůtě do 15 dnů od provedení závěrečné kontrolní prohlídky.

V případě, že stavební úřad neprovádí závěrečnou kontrolní prohlídku, vydá kolaudační rozhodnutí jako první úkon stavebního úřadu v řízení do 15 dnů od podání žádosti. Kolaudační rozhodnutí se doručuje účastníkům řízení a dotčeným orgánům. Právo na podání odvolání proti kolaudačnímu rozhodnutí mají ale pouze účastníci. Dotčené orgány pak mají možnost podat podnět na přezkum zákonnosti, a to v případě podezření, že kolaudační rozhodnutí bylo vydáno v rozporu se zákonem.

Obsah kolaudačního rozhodnutí

Obsah kolaudačního rozhodnutí upravuje § 235 odst. 2 NSZ. Je-li to nezbytné, může kolaudační rozhodnutí ve výrokové části dále obsahovat

• podmínky pro užívání stavby;
• podmínky pro odstranění drobných nedostatků zjištěných při kolaudačním řízení včetně určení přiměřené lhůty k jejich odstranění, nebo
• podmínky k zajištění ochrany veřejných zájmů vyplývajících se závazných stanovisek dotčených orgánů a vztahujících se k užívání stavby.

Kolaudace i jen části stavby

Podle § 235 odst. 5 NSZ je možné vydat kolaudační rozhodnutí i pro část stavby, lze-li ji užívat samostatně, pokud to neohrozí bezpečnost a zdraví osob nebo zvířat anebo životní prostředí. Zde by se jednalo o povolení užívání na dobu neurčitou, což představuje rozdíl oproti předčasnému užívání stavby (§ 236 NSZ), které je vždy na dobu dočasnou.