Panelová prefabrikace ve stavebnictví jako lék na bytovou krizi
- Publikováno:
- Rubrika:
- Dostupné bydlení
- Komentáře:
- Vložte první komentář
Panelová výstavba, která kdysi byla symbolem unifikace a rychlosti, avšak spojená také s nízkou kvalitou a uniformitou, čeká na svou renesanci. Díky technickému pokroku, automatizaci, digitalizaci a promyšlené modularitě může být prefabrikace nejen odpovědí na přetrvávající bytovou krizi, ale i plnohodnotnou cestou ke kvalitnímu, dostupnému a udržitelnému bydlení pro 21. století. V článku popisujeme zkušenosti se zaváděním prefabrikované bytové výstavby v S.O.K. stavební, s.r.o. z Třebíče.
Poptávka po dostupném bydlení je v posledních letech velké politické téma, a na případné dotační programy k výstavbě bytových domů pro mladé páry, sociálně či zdravotně znevýhodněné skupiny by měla prefabrikovaná výstavba dokázat reagovat rychle a cenově efektivně. Modulární systém podporuje i trend veřejných zakázek typu Design & Build, podle nějž se soutěží nikoli cena stavebních konstrukcí a prací, ale hotové bytové jednotky. Ty lze dokončit ve vysoké kvalitě i za méně než 56 tis. Kč/m² (za vlastní objekt), a to za poměrně krátkou dobu, podstatně kratší, než zabere klasická výstavba bytů. Velkou výzvou přesto zůstává průběžná edukace laické i odborné veřejnosti o tom, že současná panelová výstavba může být skvělým domovem i pro ty, kteří dřívější „králíkárny“ zatracovali.
Předrevoluční sídliště jsou domovem pro třetinu obyvatel ČR
Pro pochopení souvislostí se musíme ohlédnout do nedávné minulosti. Ze zpětného pohledu totiž prefabrikovaná bytová výstavba rozhodně již obhájila svoje právo na existenci. Panelák je pro přibližně 3 miliony občanů naší republiky synonymem pro vlastní domov. Panelové domy na přelomu 50. a 60. let začaly „růst jako houby po dešti“ takřka na celém území tehdejšího východního bloku. Zcela revoluční tempo výstavby tehdy plnilo sociálně stabilizační funkci v rychle rostoucích industriálních městech, do nichž se stěhovali lidé z agrárních venkovských oblastí. Typickou vlastností bytových domů té doby byla jejich uniformita a standardizace, které však provázely značné nepřesnosti při výrobě a montáži panelů, nízká kvalita použitých materiálů, či špatné akustické a tepelně technické vlastnosti. Právě tyto neduhy jsou důsledkem tehdejších kompromisů mezi nedostatky zdrojů, včetně těch lidských, a tlakem na efektivitu sídlištní výstavby. V Československu v průběhu éry socialismu vzniklo 12 hlavních konstrukčních soustav, přičemž každý z typů má své podtypy dle dané lokality, a ty jsou ještě dále členěny na typizované sekce. Nejrozšířenější typ T06B má například jihomoravskou regionální variantu T06B-KDU a bodový osmipatrový bytový dům s 32 bytovými jednotkami 3+1 s vnitřním schodištěm se nazývá T06B-KDU sekce 8003.
Zaměřme se například na středně velké okresní město na Vysočině – Třebíč, které je pro nás domovem. Dva bytové domy z prefabrikovaných železobetonových dílců T06B-KDU byly v identické podobě v Třebíči zkolaudovány po revoluci v roce 1990, a staly se posledními realizovanými domy standardní panelové družstevní bytové výstavby v našem městě. Tento trend kopíroval i zbytek ČR, a podíl nově dokončených bytových domů formou družstevní výstavby strmě klesal. O patnáct let dříve byla v Třebíči situace poněkud jiná. V reakci na probíhající výstavbu Jaderné elektrárny Dukovany zde vznikala celá, zcela nová panelová sídliště, včetně doplňující a nutné občanské vybavenosti. Ve sledovaném období mezi lety 1970, 1980, resp. 1985 došlo tak, a to i díky takzvaným silným ročníkům, ke značnému přírůstku obyvatelstva Třebíče z 22 555 na 29 017, resp. 36 008 osob. Nyní zde žije cca 34,5 tis. obyvatel.
Porevoluční revitalizace panelových sídlišť byla především živelná
Panelová výstavba v porevolučním období zaznamenala mnohé výzvy. Přestala být podporována státem, výstavba nových bytů se svěřila volnému trhu, počet dokončených staveb prudce klesl a stávající bytový fond technicky zastarával. Panelové stavby byly navíc energeticky velmi náročné, což bylo také nutné urychleně řešit. Ministerstvo pro místní rozvoj proto začalo podporovat postupnou revitalizaci bytových domů. Např. program „Panel“ nabízel nízkoúročené úvěry na opravy a modernizace.
Na začátku devadesátých let minulého století se tak novým jevem staly zásadní přestavby bytových jednotek v panelových domech, které však často probíhaly chaoticky, s firmami bez historie a často i bez odborného dohledu a kontroly. Orgány SVJ k nim přistupovaly s nedostatečným zájmem, nízkými zkušenostmi a znalostmi. Výsledkem byla častá absence dokumentace a amatérské zásahy, se vznikem potenciálních bezpečnostních rizik. Při změně dispozic občas docházelo i k zásahům do nosných stěn, naivně považovaných za příčky, drážkování pro nové elektrické vedení, zejména v horizontálních směrech, může při hloubce až 40 mm (a tloušťce panelu 150 mm) fatálně oslabit statiku domu. Ve snaze o vymanění se z uniformity si každé společenství vlastníků na domovní schůzi odsouhlasilo jiný barevný vzhled fasády, případně tvar nově přisazených železobetonových lodžií. Vznikala tak jakási „duhová“ sídliště. Ta jsou trnem v oku nejen mnohým městským architektům, kteří se v rámci samosprávných regulativů pro novou výstavbu snaží tento trend opět redukovat, např. barevným sjednocením fasády, podmínkou existence ustupujících podlaží či zelených střech apod.
Návrat k prefabrikaci začal jako vizionářská myšlenka v Třebíči
Stavební společnost S.O.K. vznikla na tzv. „zelené louce“ krátce po revoluci. V roce 2008, v době světové hospodářské krize, jsme se s kolegy dopracovali k myšlence možnosti zprůmyslnění stavební výroby, a to prostřednictvím vysoce kompletizovaných prefabrikovaných železobetonových dílců. Základní myšlenkou zakladatele společnosti Ing. Josefa Netíka při tom bylo: „Proč musíme přidanou hodnotu tvořit až na stavbě, když lze stavební prvky prefabrikovat v kontrolovaném prostředí výrobní haly, bez vlivu povětrnostních podmínek, a za použití principů průmyslové výroby?“
Následovaly první experimentální kroky při navrhování a výrobě prefabrikovaných železobetonových dílců pro několik podružných staveb, a také první rodinné domy. Mnohými zavrhovaná, občas až nenáviděná panelová výstavba, se však, se svojí čtyřicetiletou historií, pro nás stala pomyslným „odrazovým můstkem“. Začali jsme se intenzivně věnovat výzkumu problematiky životnosti, defektů, nedostatků v akustice, ve statice, v dispozicích bytů, a také chyb ve výrobních a stavebních postupech. Získané poznatky ze socialistické výstavby panelových sídlišť však dávaly pro realizaci v nové době jen velmi omezené možnosti, proto pracovníci z našeho vývojového oddělení podnikli několik poznávacích cest do vyspělých výroben v tomto oboru v zemích Beneluxu či ve Finsku. Získávali jsme tak postupně vlastní know-how, které se v třebíčské hale postupně dolaďovalo na základě dlouhodobého interního vývoje, a postupného technologického pokroku v oblasti informačních technologií. Během patnácti let od první myšlenky, jsme touto technologií již úspěšně realizovali přibližně 200 bytových jednotek v bytových domech, a podobné množství v rodinných domech. Bytové stavby realizované naší technologií byly zatím úspěšně postaveny v řadě měst a obcí – namátkou například v Přerově, Velké Bíteši, Jihlavě, Třebíči, Rudíkově, či v obcích okolo Brna.
Karuselová výrobní linka podle vzoru H. Forda funguje od roku 2022
V roce 2022 se nám díky vizi a výrazným investicím podařilo dokončit stavební výrobní linku po vzoru karuselové výroby v automobilce o celkové ploše přes 21 000 m². Výrobní procesy v naší hale jsou zaměřeny na výrobu vysoce kompletizovaných železobetonových dílců ze samozhutnitelného betonu. Kompletace dílců zahrnuje vložení instalačních vedení pro ZTI a elektro, montáž výplní oken, instalaci zateplovacího systému fasády až po první vrstvu armované fasádní stěrky i úpravu vnitřních povrchů.
Vše probíhá v kontrolovaném prostředí, eliminujícím vady a nedodělky při výrobě. Samozřejmostí je nasazení řídícího a informačního systému pro plánování a řízení vlastní výroby, včetně analytiky pro zlepšování procesů, a pro odměňování pracovníků ve výrobě. Uzavřený cyklus výrobní linky, po vzoru myšlenky Henryho Forda, vyvíjí přirozený vzájemný tlak na jednotlivé operace stavební výroby.
Rehabilitace prefabrikace v oblasti staveb pro bydlení také reaguje na dlouhodobý nedostatek odborných manuálních pracovníků a přetrvávající vysokou poptávku po bydlení. Velkou výhodou při použití naší technologie, rozdělené na jednotlivé výrobní operace, je také možnost rychlého zaučení pracovníků i z naprosto odlišných oborů. Bytové domy tak u nás v konstantní kvalitě vyrábí například i kuchař, švadlena či varhanář. Cílem je plná nahraditelnost jednotlivých činností a operací ve výrobním procesu, s možností zaučit každého, kdo se nebojí manuální práce. Příjemným benefitem je stabilní prostředí výrobní haly, zvláště pro stavební pracovníky v pokročilejším věku, kteří již nechtějí (nebo nemohou) pracovat na stavbách v často nepříznivých povětrnostních podmínkách a také bez pevné pracovní doby.
Jedno nadzemní podlaží typového bytového domu je hotové za 5 pracovních dní
Organizace výstavby bytových domů a montážní logistika výstavby bytových domů je organizována tak, aby se přiblížila principu „just-in-time“. Díky propracované logistice přepravy jednotlivých stavebních prvků není na staveništi potřeba zřizovat mezisklady. Montážní dílce dorazí z výrobní haly na stavbu v čase, kdy mají být osazeny, což minimalizuje jak manipulační náklady, tak i prostorové nároky na stavbě. Montáž jednoho nadzemního podlaží o zastavěné ploše 420 m² s 5 až 7 typovými bytovými jednotkami klasického bytového domu je tak otázkou pěti pracovních dní. Montáž bytových staveb se tak stává maximálně efektivní, včetně minimalizace vedlejších režijních nákladů.
Jednotlivé prefabrikované dílce jsou navrženy tak, aby montáž probíhala s milimetrovou přesností. Pomocí plastových rektifikačních podložek, maltového lože s omezenou smrštivostí a systému ocelových trnů je každý dílec přesně usazen a fixován do finální polohy. Po osazení jsou dílce zajištěny dočasnými šikmými vzpěrami, následně dojde k zalití spár, osazení příček a stropních panelů. Díky vysokému stupni kompletace ve výrobě je celý proces nejen rychlý, ale i opakovatelný.
Modulární koupelny se na stavbu dodávají komplet zařízené. Usadit je trvá jen čtvrt hodiny
V současnosti výroba bytových domů zahrnuje i výrobu modulárních koupelen z tenkostěnných železobetonových dílců. Koupelny jsou dodávány na stavbu kompletně vybavené, tedy včetně obkladů a dlažeb, podlahového topení, osvětlení, zařizovacích předmětů a vybavené instalační šachty. Koupelna je při montáži spuštěna do prostoru, vymezeného nosnými stěnami, a za necelou čtvrt hodinu osazena do správné polohy. Modulární koupelny jsou současně koncipovány i jako technologické centrum bytové jednotky (pro umístění modulů chytré domácnosti, rekuperační jednotky apod.). Modulární koupelny nejsou součástí nosného systému budovy – je tedy v dlouhodobém horizontu možné tento modul zcela nahradit.
Rodinný dům, energeticky nenáročný a s dobrou akustikou, je hotový za tři týdny
V oblasti montáží rodinných domů, vyráběných téměř shodnými technologickými postupy, se zaznamenal také významný pokrok. Základové desky se zhotovují již ve výrobním závodě, a i díky tomu je do týdne hrubá stavba rodinného domu dokončena. Při optimálních podmínkách je tak vnější část domu, včetně krovu a fasády, dokončena během dalších dvou týdnů.Palčivému problému se stále se zvyšujícími požadavky na snižování energetické náročnost i splnění přísných normových požadavků na průzvučnost konstrukcí v bytové výstavbě věnujeme trvalou pozornost. Akustické požadavky normy na průzvučnost mezi bytovými jednotkami jsou v našich stavbách běžně plněny o 5–6 dB nad požadavky příslušné normy. Stěny výtahové šachty jsou zdvojené s vloženou akustickou izolací, aby nepřenášela vibrace a hluk z provozu výtahu do okolí. Také energetická náročnost bytového domu vychází v energetické třídě A až B, v závislosti na lokalitě a zdroji tepla.
Nabídka typových řešení a možnost individuálních úprav
Aby byla zachována maximální ekonomická efektivita, a zkrácena doba pro provedení projekčních prací bytového domu, nabízíme investorům předpřipravený katalog typových bytových jednotek. Ty jsou navrženy v souladu s aktuálními standardy pro komfortní a efektivní bydlení – s důrazem na úložné prostory (např. vestavěné skříně), rozmístění elektroinstalace, denní osvětlení či možnost flexibilního nábytkového uspořádání bytů. Tento tzv. „knihovní systém“ bytových jednotek je zpracován formou přehledné brožury, a v praxi jej využívá jak veřejný sektor, tak soukromí developeři.
Typizované byty v prefabrikovaných bytových domech lze realizovat za méně než 56 000 Kč/m² včetně DPH
Z hlediska ekonomiky projektu dosahuje výstavba samotného objektu bytového domu s využitím prefabrikace SOKsystem výrazně nižší jednotkové nákladovosti než u klasické monolitické nebo zděné stavby. Díky typizaci a standardizaci návrhu, racionalizaci výroby, minimalizaci montážních prostojů, a zejména opakovatelnosti konstrukcí a prací je možné se při realizaci většího bytového domu v technologickém základu dostat na prodejní cenu čisté podlahové plochy bytů mezi 42–50 tis. Kč/m² bez DPH, v závislosti na lokalitě, architektonickém řešení a na zvoleném standardu vybavení. Pokud je u bytového domu nutné vybudovat prefa-monolitické parkovací podlaží, je třeba počítat s navýšením ceny bytového domu až o 15–20 %.
Při použití středního standardu a typizovaných dispozic bytů lze dosáhnout výnosových parametrů, vhodných i pro obecní či nájemní výstavbu. V případě, že je projekt referenčního bytového domu o 30 jednotkách a celkové prodejní obytné ploše (tj. bez společných prostor, teras, sklepů) 1 520 m², bez založení na pilotech a bez prefa-monolitického parkovacího podlaží, zaměřen na nájemní bydlení, odvíjí se návratnost investice od stanovené výše nájemného. Při nájemném 220–250 Kč/m² měsíčně stanoveném podle vyhlášky č. 272/2024 Sb., o stanovení postupu pro výpočet nákladového nájemného pro dostupné nájemní bydlení, včetně služeb, avšak bez energií, se návratnost investice do takto realizovaného bytového domu pohybuje kolem 18 let. To jsou velmi zajímavé hodnoty, zejména v kombinaci s dotační podporou z veřejných zdrojů.
Vaše názory
Pro registrované uživatele je povolena diskuze.
Můžete se přihlásit, nebo se můžete zaregistrovat podle návodu pro registraci.