Zprávy a informace ČKAIT 2025|04

Téma dostupného bydlení zařadila Evropská komise poprvé mezi sledované oblasti svých politických a finančních aktivit. Dostupné bydlení patří spolu s energetickou politikou do portfolia dánského komisaře Dana Jørgensena, který by měl mimo jiné předložit první evropský plán dostupného bydlení a vypracovat Evropskou strategii pro bytovou výstavbu na podporu nabídky bydlení.

Na dostupné bydlení nesmí evropské domácnosti vynaložit více než 40 %

Eurostat (Evropský statistický úřad) definuje dostupné bydlení jako bydlení, jehož náklady nepřesahují 40 % příjmu domácnosti. Evropský pohled neomezuje dostupné bydlení pouze na obecní sociální bydlení, které obvykle slouží nejzranitelnějším. Spíše pokrývá širší spektrum a zajišťuje, aby učitelé, zdravotní sestry, mladí odborníci a rodiny s nízkými až středními příjmy měly přístup ke kvalitnímu bydlení v komunitách, kde pracují, aniž by čelily nadměrným nákladům na bydlení.

Evropská komise konstatovala, že bydlení je výzvou pro téměř všechny členské státy. I přes odlišné okolnosti jako jsou demografické údaje nebo úroveň růstu je přístup k cenově dostupnému bydlení, zejména pro mladé lidi, společnou výzvou a nejvyšší politickou prioritou pro vedoucí představitele v celé EU. Nedostatek dostupného bydlení se promítá do skutečných potíží: Mladí lidé odkládají zakládání rodin. Studenti odmítají nejlepší univerzity. Klíčoví pracovníci, jako jsou učitelé nebo zdravotní sestry, nepřijímají práci ve velkých městech. To vše proto, že bydlení je drahé.

Investiční průzkumy Evropské investiční banky ukázaly rostoucí ceny bydlení

Analýzou současné situace v členských zemích, přípravou a organizací programů podpory dostupného bydlení pověřila Evropská komise Evropskou investiční banku (dále jen EIB), která financuje programy na podporu bydlení již více než 25 let. Od roku 2018 podpořila výstavbu téměř půl milionu jednotek sociálního bydlení v 16 zemích.

Investiční průzkumy, které provádí EIB, ukázaly, že náklady na výstavbu dramaticky vzrostly – mezi lety 2010 a 2023 až o 48 %. V mnoha regionech také prudce vzrostly ceny pozemků. Ceny bydlení zvyšuje také rostoucí regulační zátěž, časté změny v zákonech, zpoždění při získávání stavebních povolení, protesty sousedů a další.

Ceny bydlení a nájmů od roku 2010 stabilně rostou, a to i s přihlédnutím k poklesům v letech 2011 a 2013, které byly částečně způsobeny evropskou dluhovou krizí. Od roku 2010 do konce roku 2024 se nájmy zvýšily o 26,7 %, zatímco ceny domů vzrostly o 55,4 %. K nejrychlejšímu růstu došlo v Maďarsku (234 %), Estonsku (228 %) a Portugalsku (120 %). Itálie byla jedinou zemí, kde ceny klesly (−4 %). Výsledkem jsou ceny, které daleko převyšují růst příjmů. V roce 2024 žilo přibližně 17 % evropské populace v přeplněných domech.

Každý desátý Evropan nyní utratí za bydlení 40 % nebo více svého disponibilního příjmu

Podle investiční zprávy EIB, která analyzovala příčiny evropské bytové krize, se v letech 2013 až 2023 nájemné v mnoha velkých městech, jako je Lisabon, Dublin, Budapešť, Berlín a Lucemburk, prudce zvýšilo o 50 % až 100 %. Jedním z důvodů je okolnost, že velká města se stala centry informací a inovací a přitahují vysoce kvalifikované odborníky, zejména v oblastech, jako jsou nové technologie.

Zároveň se podíl sociálního bydlení na celkové nabídce od roku 2010 snížil, a to i přesto, že počet zranitelných osob, jako jsou bezdomovci nebo noví migranti, vzrostl. Polovina evropského bytového fondu byla postavena před rokem 1980 a velká část z něj potřebuje modernizaci. Mnoho budov je energeticky neefektivních (energetická třída D nebo horší). Uvedení těchto domů a bytů do stavu odpovídajícího novým standardům EU bude nákladné a pomalé.

Budovy spotřebovávají v Evropě přibližně 40 % energie a jsou zodpovědné za zhruba 35 % emisí skleníkových plynů. Evropská komise odhaduje, že 75 % budov a domů potřebuje modernizaci, zejména snížení energetické náročnosti, ale méně než 1 % domů je každoročně renovováno z důvodu úspornosti.

Kde uvidíte největší kombajn světa? Na polích u Brna. V ideálních podmínkách sklidí za den 800 tun zrna, což v průměru představuje 4 miliony korun. Je vybaven čidly, která určí kvalitu sklizeného zrna, GPS navigace vede stroj polem s přesností dva centimetry, speciální senzor podrobně zjišťuje složení zrna a také jaké množství živin vrátit zpět. A kde jste mohli vidět v roce 2023 největší stavební stroj světa? V Číně, na stavbě dálnice Peking–Hongkong–Macao v úseku o délce 158 km. Jedná se bezobslužný finišer, který položí 19,5 m široký asfaltový úsek v jednom přejezdu. Tím nejen urychlí proces výstavby, ale také sníží počet spár, zvýší hladkost a strukturální integritu vozovky. Zatímco produktivita práce v zemědělství (nejen v USA) stoupla od roku 1947 o 1 600 %, produktivita práce ve stavebnictví se téměř nezměnila. Jedna americká ekonomka výsledky studie komentovala slovy: „Zatímco tato planeta hravě uživí další miliardu lidí, stavebnictví té další miliardě nedokáže zajistit bydlení“. A dovoz levné pracovní síly ze zahraničí, jak požadují naši stavbaři, produktivitu práce ve stavebnictví nezvýší a ceny staveb nesníží

Podle EIB nízká produktivita práce a nedostatečné inovace ve stavebnictví zvyšují náklady a dobu realizace bytových projektů

Aby se vykompenzovaly vysoké ceny a pomalá nabídka, poskytuje zhruba polovina zemí EU nějakou formu regulovaného sociálního a dostupného bydlení. Předpisy a osoby, které na ně mají nárok, se však v jednotlivých členských zemích značně liší. Největší programy jsou v Rakousku, Dánsku a Nizozemsku (20 % bytového fondu), zatímco o něco menší existují ve Finsku, Francii a Irsku (10–20 %).

Střední, východní a jižní Evropa poskytuje nejméně sociálního bydlení. Celkem lze v Evropské unii považovat za sociální bydlení 14 milionů bytů, ale jejich podíl na celkovém bydlení v posledním desetiletí neustále klesal a v roce 2021 klesl o tři procentní body na 8 %.

Na druhou stranu, mladí lidé, nájemníci a kupující, kteří si nemovitost kupují poprvé, mají stále větší potíže s nákupem nemovitostí. I v zemích, kde ceny zůstaly relativně konstantní, překážky, jako jsou vysoké zálohy, vylučují mnoho potenciálních kupců. V Itálii jsou ceny rezidenčních nemovitostí stabilní, ale zálohy v průměru kolem 35 % kupní ceny drží vlastnictví domu pro mnoho lidí mimo dosah. Celkově se podíl mladých lidí a nízkopříjmových skupin, které mají vlastní bydlení, v posledních dvou desetiletích snížil:

Míra vlastnictví nemovitosti u osob ve věku 24 až 35 let se od roku 2005 do roku 2023 snížila o 5,9 % (z 64 % v roce 2005 na 58 % v roce 2023) ve srovnání s 0,8 % u celkové populace. Míra vlastnictví nemovitosti u domácností s nízkými příjmy klesla o 9 % (ze 71 % v roce 2005 na 62 % v roce 2023).

Lidé, kteří se přestěhovali do jiných částí Evropské unie, jsou také penalizováni. Mezi lidmi, kteří se přestěhovali do země EU před méně než deseti lety, vlastní bydlení 18 %, ve srovnání s 69 % lidí, kteří se v dané zemi narodili. Tento rozdíl přetrvává i roky po příjezdu do nové země. Více než dvě desetiletí po přestěhování vlastní bydlení 40 % nepůvodních obyvatel, což je výrazně méně než míra vlastnictví bydlení u místních obyvatel, uvádí investiční zpráva EIB.

Nedostatek dostupného bydlení prohlubuje sociální nerovnosti

Mladí lidé z méně majetných prostředí nemohou přijímat nabídky na špičkových univerzitách ani pracovní místa ve velkých městech, což omezuje sociální mobilitu a udržuje nerovnost.

Lidé, kteří se v určitém okamžiku ocitli bez domova, mají menší šanci na zaměstnání v budoucnu. V Evropské unii se v posledních pěti letech potýkalo s problémy s bydlením přes 13 milionů lidí. Tito lidé měli vyšší pravděpodobnost, že budou nezaměstnaní – 15 % oproti 8 % u zbytku populace – a to i v případech, kdy důvod bezdomovectví nebyl finanční.

Akční plán Evropské investiční banky (EIB) pro dostupné a udržitelné bydlení znamená podporu inovací ve stavebnictví

První krok směřující k podpoře dostupného bydlení učinila Evropská komise, když umožnila členským státům zařadit dostupné bydlení mezi projekty dotované ze zdrojů EU. Další aktivity Evropské komise a Evropské investiční banky mají podobu přípravy Akčního plánu EIB pro dostupné a udržitelné bydlení. Příprava plánu zahrnuje nový portál pro bydlení určený k poskytování informací a poradenství o financování a podpoře inovací ve stavebnictví, podpoře výstavby cenově dostupných domů a investicích do energetické účinnosti a renovací bytového fondu v celé Evropě. V rámci Akčního plánu plánuje EIB v příštích dvou letech vynaložit investice ve výši přibližně 10 miliard eur. Akční plán předpokládá spolupráci s evropskými národními podpůrnými bankami a mezinárodními finančními institucemi, včetně Evropské rozvojové banky.

Současné financování chce EIB v budoucnu zvýšit na roční částku šesti miliard eur a podpořit výstavbu nebo modernizaci více než 1,3 milionu bytových jednotek během pětiletého období počínaje rokem 2026.

Akční plán umožňuje EIB financovat až 75 % nákladů projektů, které kombinují cenově dostupné a vysoce energeticky úsporné bydlení. To je velký závazek, protože EIB obvykle financuje pouze polovinu nákladů projektu. V odůvodněných případech může EIB kombinovat financování EU a EIB a pokrýt tak 100 % nákladů inovačně zajímavého projektu.

Evropská komise chce přesměrovat fondy soudržnosti, vyhrazené pro ekonomicky znevýhodněné části Evropy, na naléhavé priority, jako je bydlení

Komise rovněž upravila pravidla, aby strukturální fondy, které jsou k dispozici všem regionům, mohly být použity na bydlení.

Poradenské služby Evropské investiční banky pro bydlení vede Gerry Muscat, který považuje za nejdůležitější úlohu poradenství pomáhat zemím, které nemají politické rámce nebo nemají předpisy týkající se dostupného bydlení, aby rámce vytvořily. Jako inspirativní hodnotí příklady zemí, jako je Francie, Rakousko a Nizozemsko, které po celá desetiletí provozují úspěšné systémy dostupného bydlení.

Ke konkrétním příkladům aktivit Evropské investiční banky na poli podpory dostupného bydlení můžeme uvést poskytnutý úvěr Agentuře pro financování dostupného bydlení v Irsku, úvěr na dostupné bydlení pro Portugalsko, nebo úvěr ve výši 60 milionů eur pro Českou spořitelnu, podepsaný v květnu 2025 a určený na výstavbu více než 700 energeticky úsporných a cenově dostupných bytů v Praze pro pracovníky veřejného sektoru vytlačené z trhu s bydlením (podpora vzniku jednoho bytu tak činí 2,14 mil. Kč).

V listopadu 2024 podepsala EIB dohodu s pěti chorvatskými městy – Záhřebem, Rijekou, Splitem, Osijekem a Varaždinem – o vypracování místních pokynů a identifikaci nejlepších přístupů k financování sociálního a cenově dostupného bydlení.

Co obsahuje evropský akční plán pro dostupné a udržitelné bydlení?

Za klíčová místa v naplnění „Akčního plánu EIB pro dostupné a udržitelné bydlení“ považuje EIB tři oblasti:

• inovace ve stavebním průmyslu,
• renovace,
• nové stavby pro bydlení.

Cílem plánu je:

• zvýšit financování a poradenskou podporu pro inovativní nové stavební metody a materiály prostřednictvím fondů určených na podporu inovativních stavebních metod a výroby materiálů;
• prosazovat rozšíření úvěrů ve všech členských státech EU a zároveň sdílet rady ohledně budování nebo zlepšování politických a regulačních rámců, které jsou základem investic;
• rozšířit rozsah a dosah projektů energetické účinnosti, zejména renovací budov, což bude doplněno poradenskou podporou pro programy energetické účinnosti a finanční nástroje;
• rozšířit investice v celém veřejně regulovaném sektoru dostupného bydlení se zaměřením na nemovitosti k pronájmu a pilotní programy, které by lidem pomohly nakonec získat vlastní bydlení, v závislosti na místních předpisech a ochranných opatřeních;
• otestovat a rozšířit finanční přístupy, jako je například nový finanční nástroj pro kombinování financování z grantů EU s úvěrovým financováním od EIB nebo jiných věřitelů.

Inspirace ze zahraničí aneb podpora inovací ve stavebním průmyslu je klíčová

Podle investičního průzkumu Evropské investiční banky z roku 2024 až 75 % stavebních firem v Evropě neinovuje, ve srovnání s 67 % v jiných odvětvích. Pouze 55 % stavebních firem používá pokročilé digitální technologie, oproti 76 % jinde. Tato inovační mezera omezuje schopnost odvětví řešit stavební náklady a bytové problémy.

Dobrým příkladem jsou průkopnické společnosti, které vyvíjejí řešení a investují do inovací měnících způsob, jakým jsou budovy koncepčně navrženy, postaveny, provozovány a modernizovány. Patří k nim, podle Evropské investiční banky, společnosti GROPYUS a Heidelberg Materials – přední výrobce cementu, který pracuje na snižování své uhlíkové stopy. Nebo skupina belgických firem vyrábějících stavební bloky s využitím zachyceného uhlíku. A startup Cedrus, který vyvinul technologii pro měření energetické účinnosti stávajících budov, u nichž je plánována renovace.

• Výškové dřevostavby vznikají v továrně

Společnost GROPYUS se specializuje na vícepodlažní dřevostavby bytových domů. Svou výrobní technologii může přizpůsobit také mateřským školám, školám, studentskému ubytování nebo bydlení pro seniory. Moduly na bázi dřevotřískových desek jsou navrhovány a vznikají v továrně s nejmodernějšími digitálními technologiemi a automatizací. Při výstavbě a provozu budov produkují až o 90 % méně emisí CO₂. Použitím bezdrátové technologie eliminují spoustu kabeláže. Do výrobního procesu začleňují řešení z jiných odvětví – např. elektrické konektory automobilového typu a koupelnové moduly pro výletní lodě. Společnost GROPYUS získala z programu InvestEU v prosinci 2023 úvěr v hodnotě 40 milionů eur na podporu výzkumné a vývojové práce. Společnost GROPYUS dokončila v roce 2022 svou první devítipatrovou budovu s 54 byty poblíž Koblenzu v Německu. K jejím dalším projektům patří stavba bytového domu v Immendingenu se 116 bytovými jednotkami a dvou bytových domů v Berlíně s dalšími 185 bytovými jednotkami. Její výrobní kapacita představuje až 3 500 bytů ročně.

• Snižování uhlíkové stopy při výrobě cementu

Výroba cementu je jedním z uhlíkově nejnáročnějších průmyslových procesů a představuje přibližně 8 % celosvětových emisí uhlíku. Heidelberg Materials, německý nadnárodní výrobce stavebních materiálů, se s tímto problémem vypořádává inovacemi, digitalizací a vylepšováním svých procesů. Cílem společnosti je dosáhnout nulových čistých emisí do roku 2050. Bere při tom v úvahu celý hodnotový řetězec: od surovin až po opětovné použití, včetně optimalizace produktového mixu, vylepšování procesů a prosazování cirkulární ekonomiky ve výrobních provozech. V roce 2024 se Heidelberg Materials podařilo snížit specifické čisté emise uhlíku o 1,3 % na 527 kg na tunu cementového materiálu a do roku 2030 chce tyto emise snížit na 400 kg na tunu. Značná část emisí uhlíku vznikajících při výrobě cementu je však nevyhnutelná a nelze ji vyřešit zaváděnými technikami. Zachycování, využití a skladování uhlíku je proto dalším klíčovým nástrojem pro dosažení nulových čistých emisí uhlíku ve stavebnictví. EIB podpořila program výzkumu, vývoje a inovací společnosti Heidelberg Materials úvěrem ve výši 100 milionů eur, který byl podepsán v prosinci 2023.

• Stavební materiál jako trvalé úložiště emisí uhlíku

Čtyři belgické společnosti – Prefer, Lhoist, Fluxys a Orbix – vytvořily zdicí blok, který zachycuje a ukládá oxid uhličitý. Jejich technologie využívá průmyslové odpadní materiály, zejména ocelářskou strusku z výroby oceli, a kombinuje ji s oxidem uhličitým, čímž vznikají stavební bloky s vlastnostmi podobnými běžnému betonu. Blok, který se nazývá CO₂ncrEAT, nevyžaduje během výroby žádný cement ani zahřívání, což výrazně snižuje jeho uhlíkovou stopu, a aktivně váže oxid uhličitý, čímž vytváří stavební materiál, který funguje jako trvalé úložiště uhlíku. Tyto čtyři společnosti získaly grant z Inovačního fondu (program Evropské komise pro financování inovativních nízkouhlíkových technologií), a podporu od odborníků z týmu Inovačního fondu Evropské investiční banky .

• Zkrácení energetické analýzy budov

Francouzský startup Cedrus vyvinul řešení, které zkracuje dobu potřebnou pro energetickou analýzu budov. Využívá technologii umělé inteligence k získávání veřejných dat, analýze satelitních snímků a automatické diagnostice stávajících zpráv o budovách. To umožňuje zkrátit čas a pracovat nejen v měřítku jedné budovy, ale i v měřítku rozsáhlého stavebního fondu – od deseti budov až po několik tisíc budov v relativně krátkém čase. Cedrus získal podporu od francouzského studia rizikového kapitálu 4elements, které je v rámci programu InvestEU podporováno Evropským investičním fondem, dceřinou společností Evropské investiční banky.

Výzvy na cestě k transformaci stavebnictví

Navzdory slibným inovacím přetrvávají v transformaci stavebnictví značné výzvy:

• Složitost předpisů. Stavební předpisy se liší nejen mezi zeměmi EU, ale i v rámci regionů téže země, což komplikuje zavádění standardizovaných řešení.
• Technická omezení. Bezpečnostní požadavky, zejména protipožární předpisy, mohou omezovat použití materiálů, jako je dřevo, ve vyšších budovách.
• Ekonomika rozsahu inovace. Náklady na nové stavební metody se obvykle stávají konkurenceschopnými pouze při významných objemech výroby, což pro inovátory vytváří náročný problém slepice a vejce.
• Konzervatismus v odvětví. Averze stavebnictví k riziku zpomaluje zavádění inovativních přístupů, a to i v případě, že jsou jejich výhody prokázány.

Evropská unie potřebuje postavit téměř jeden milion nových bytů, aby se vyrovnala mezera v nabídce. To vyžaduje:

• inovativní, rychlejší a levnější způsoby stavby;
• reforma předpisů s cílem urychlit povolování a vytvořit investiční rámec pro poskytovatele bydlení, aby mohli poskytovat cenově dostupné nové byty a domy;
• finanční řešení, která podporují novou bytovou výstavbu a renovace.

A na závěr ukázka vidění situace v evropském stavebním průmyslu z bruselské bubliny:

„Stavební sektor také potřebuje rekonstrukci. Mnohé velké stavební firmy fungují tak, že zadávají velkou část práce menším firmám, které mají potíže s nalezením pracovníků s odpovídajícími dovednostmi. Tyto menší firmy trpí nízkou produktivitou a nemusí nutně mít prostředky na investice do digitálních nástrojů nebo školení, které by mohly zefektivnit výstavbu. Zhruba 75 % stavebních firem v Evropské unii neinvestuje do žádné inovační činnosti. Jsou to velmi malé firmy,“ říká Emily Sinnottová, vedoucí oddělení politiky a strategie v ekonomickém oddělení EIB. „Možná ani nemají počítač. Žijí z projektu na projekt.“