Při pohledu na ceny současného komerčního trhu s byty se prodejní cena 60 000 Kč/m² jeví jako z jiného světa. A přesto lze i dnes v těchto cenových relacích postavit bytové domy i s přiměřeným ziskem všech účastníků výstavby.
Úvodní slovo k Inženýrskému dni 2024: Dostupné bydlení
- Publikováno:
- Rubrika:
- Dostupné bydlení
Jako kdyby se stále někdo řídil citátem podnikatele Tomáše Bati, který jsme si i my vetkli jako moto Inženýrského dne 2024: „Pokud by se podařilo přispěti k rozptýlení pověr a spolupracovati na vybudování takového stavitelství, které by umožnilo pracujícímu člověku pořídit si domek za sumu své roční mzdy, pak vykonáte dobrou práci.“ Tomášovi Baťovi se to povedlo. Před sto lety postavil 2 000 rodinných domů podle projektu renomovaného architekta Jana Kotěry, které tento základní požadavek splňovaly.
Myslím si, že i dnes bychom se jejich příkladem mohli inspirovat. Byť za roční průměrnou mzdu by bylo aktuálně možné pořídit si spíše menší, opršelou chatičku v zahradní kolonii. V Praze vyjde vlastní byt na 14násobek hrubého ročního platu.
V této publikaci jsme se proto pokusili nastínit hlavní problémy a vyvrátit mýty a pověry, které se v souvislosti s nedostupným bydlením objevují ve veřejném prostoru.
První pověra je, že povolování bytových staveb je příliš dlouhé. Často se mluví až o deseti letech. Proto jsme realizovali zkraje roku 2024 vlastní průzkum mezi našimi členy, kteří mají reálná data o tom, jak dlouho se stavby povolují. Do průzkumu se zapojilo 1 100 autorizovaných osob a podle jejich zkušeností byly před 1. červencem 2024 lhůty výrazně kratší, než se běžně opakuje v médiích: Vydání rozhodnutí v územním řízení trvalo zhruba pět měsíců, totéž platilo pro vydání stavebního povolení. V případě jednostupňového, tzv. společného územního a stavebního řízení, nám vycházel průměr na 8 měsíců. Samozřejmě, jestliže máme některé zóny v městech, které nejsou určeny přímo pro bytovou výstavbu, platí, že čím větší město, tím déle trvá změna územního plánu. Lhůty se potom opravdu mohou protáhnout.
Druhou pověrou je, že hlavní příčinou současných vysokých cen standardního bydlení jsou příliš vysoké ceny stavebních dodávek. Ceny práce projektantů, stavařů, techniků a stavebních materiálů ceny na trhu s bydlením určují jen částečně a jsou většinou předvídatelné. Tedy jestliže pomineme mimořádné covidové rozkolísání cen před pár lety. Ceny bytů může ale ovlivnit to, kolik jich je realizováno, zda je bytů dostatek vzhledem k poptávce a také dostupnost hypotečních úvěrů. Zde je již předvídatelnost nižší. Pro realizaci dostupného bydlení je nutné umět přepočítávat objemové cenové ukazatele na plošné ceny za metr čtvereční stavby pro bydlení. A ovládnout několik dalších principů a postupů, které představujeme v této publikaci. Pokud by se obcím podařilo postavit a prodávat byty za 60 000 Kč/m², tedy za cca 4 mil. Kč za byt o velikosti 60–70 m², potřebovala by mladá rodina při průměrném měsíčním mzdě jen 7 hrubých ročních příjmů, a nikoliv 14.
Dostupné ceny bydlení nelze dosáhnout bez vhodného pozemku, kvalitní přípravy, projektové dokumentace a realizace. Na tomto místě je vhodné zdůraznit, že není dobré se soustředit pouze na nejnižší cenu za přípravu zakázky. Pro optimalizaci celoživotních nákladů je nutná podmínka najít odborníky s dobrými referencemi. S dobře zvoleným týmem odborníků z řad autorizovaných osob určitě může získat obec dostupné a provozně udržitelné bydlení za výrazně nižší ceny, než je tomu tak na trhu v současné době.
Jako ČKAIT jsme přesvědčeni, že se situace nezmění bez aktivní úlohy obcí, sdružení a agilních občanů. Kdo jiný než samospráva má nejlepší podmínky pro to, aby realizovala dostupné bydlení? Zaprvé je škoda se zbavovat příslušných pozemků nebo těch vhodných pozemků, na kterých lze realizovat bydlení. Zadruhé si může upravit územní plány svých potřeb. Může si vytipovat starší objekty, které lze použít k revitalizaci nového bydlení, protože víme, že je mnohdy v centrech měst řada domů, které jsou prázdné, a přitom patří obcím. Revitalizacemi se může vrátit život do často vysídlených center. Pojďme společně po sto letech naplnit vize Baťovy bytové výstavby a osvoboďme mladé rodiny od zbytečně vysokých hypoték. Možná tím změníme i současný nepříznivý demografický vývoj s rekordně nízkou porodností...