Zprávy a informace ČKAIT ID 2024

Nízká pružnost nabídky bytů sama o sobě nestačí na vysvětlení růstu cen bytů. Ani vysoký rozsah nabídky bytů nebrání růstu jejich cen. Pro trh s byty jednoduchá pravidla nabídky a poptávky neplatí. Je třeba zohlednit i psychologické a sociální faktory. Je třeba začít mluvit o selhání trhu s byty. Ten je totiž v mnoha ohledech specifický, nelikvidní a neefektivní. Řada příčin vysokého růstu cen bytů je spojená především s komerčním trhem s byty. Proto by případná výstavba dostupných bytů neměla spoléhat pouze na komerční sektor.

Dostupnost bydlení úzce souvisí s vývojem cen bytů. Ten se ale stále hůře předvídá, a to i kvůli rostoucí cenové volatilitě. Cykly na trhu s bydlením jsou čím dál delší a hlubší a vývoj cen je i kvůli dodatečné krátkodobé volatilitě méně predikovatelný než dříve.

Problém s dostupností bydlení nastává během cenového boomu, tedy v současné době. Rostoucí cenová volatilita ale upozorňuje na to, že problémem není jen růst, ale také fakt, že se ceny bytů v budoucnu mohou razantně korigovat směrem dolů, což má další negativní dopady pro společnost i hospodářství.

Nízká elasticita nabídky, tedy pomalá reakce bytové výstavby na růst poptávky, je určitě významným faktorem této volatility, ale sama o sobě rozhodně na její vysvětlení nestačí.

Efekt je paradoxně někdy opačný, například v Irsku nebo Španělsku během globální finanční krize. V obou zemích praskla po roce 2007 cenová bublina. Obě země tedy byly poznamenány vysokou cenovou volatilitou.

V Irsku se po globální finanční krizi ceny bytů dokonce snížily nominálně na polovinu své hodnoty před krizí. A přitom v obou zemích byla elasticita nabídky před globální finanční krizí vysoká, dokonce nejvyšší v EU, masivní bytová výstavba tvořila významnou část jejich HDP. Ani pružná reakce nabídky a vysoký rozsah bytové výstavby ale nezabránily vysokému růstu cen před krizí a jejich hlubokému propadu během ní.

Stát by měl řešit selhání trhu s byty

Cílem státních intervencí by tak nemělo být pouze omezení růstu cen během cenového boomu, ale snížení celkové cenové volatility. Nemělo by jít primárně o dostupnost bydlení, ale o řešení tržních selhání způsobujících vysokou cenovou volatilitu.

Nejde přitom zdaleka jen o problém České republiky: v Austrálii například dle OECD po poklesu cen bytů o 4,1 % v roce 2019 vzrostla následující rok průměrná cena bytu o 5,4 %, rok nato o celých 14,6 %, aby v roce 2022 opět propadla o 5 %.

Během pandemie se predikce expertů ve Velké Británii nebo USA radikálně lišily od skutečného vývoje cen bytů, protože trhy získaly novou, velmi volatilní, a tudíž hůře odhadnutelnou tvář.

Je minimálně zřejmé, že zdaleka neodpovídají zjednodušenému výkladu o nabídce a poptávce, který se učí studenti bakalářského studia ekonomie a který se i nezřídka objevuje v českých médiích. Pokud nevezmeme v úvahu psychologické a sociální faktory a pokud otevřeně nebudeme diskutovat i o tržním selhání v oblasti nové bytové výstavby, nejsme schopni současný vývoj ani pochopit, natož najít na něj řešení.

Při nárůstu roční výstavby nad 40 000 bytů se začnou tvořit fronty na cihly, zaměstnance a pozemky.

V Česku se od roku 1998 pohybuje roční bytová výstavba mezi 20 000 až 40 000 bytů, přičemž 40–60 % z nich tvoří výstavba bytů v rodinných domech. Jakmile objem výstavby překročí 40 000 jednotek, jak tomu bylo například v letech 2007 a 2022, začnou se okamžitě tvořit fronty na cihly, stavební firmy odmítají zakázky, přetahují se o zaměstnance a začne neúměrná inflace stavebních materiálů, prací a produkce. Prozatím tedy větší rozsah bytové výstavby vedl k drastické inflaci pozemků, prací, materiálů, vyvolal cenovou volatilitu u vstupů a způsobil snížení konkurence. Jak by to tedy dopadlo, kdyby poptávka po stavební produkci byla například díky rychlejšímu povolování staveb ještě větší?

Řada odborných studií potvrdila, že nabídka – tedy rozsah bytové výstavby – hraje ve vývoji cen bytů mnohem menší roli, než se jí přisuzuje v médiích

Většina transakcí na trhu se netýká nových bytů, ale bytů sekundárních, na něž mají nabídkové faktory spíše menší vliv. Mnohem podstatnější jsou dle výsledků modelů vysvětlujících vývoj cen bytů poptávkové faktory, jakými jsou vývoj inflace, úrokových sazeb, příjmů domácností, očekávaní vývoje příjmů do budoucna, imigrace, demografie.

Studie nedávno publikovaná v časopise Journal of Urban Economics potvrdila, že jsou to právě poptávkové faktory a fluktuace poptávky (počet poptávajících), jež stály za veškerou variabilitou v počtu transakcí a vysvětlovaly valnou většinu variability ve vývoji cen bytů mezi roky 2002 a 2021 v USA.

Pokud se vrátíme k České republice, aby nabídka mohla „přepákovat“ faktory poptávky během pandemie, muselo by se dle studie CERGE postavit 100 000 nových bytových jednotek ročně, což je nereálné.

Pokud se od nového stavebního zákona očekává, přesněji očekávalo, že povede k o něco rychlejší výstavbě, s vysokou pravděpodobností se naplnění tohoto účelu nepotká s významně vyšší dostupností bydlení. Mimoto vývoj cen do stále větší míry ovlivňují očekávání, psychologické faktory, sociální normy a také spekulativní nákupy či prudce rostoucí zájem malých i institucionálních investorů a fondů, které mohou efekt zvýšené bytové výstavby, tedy nabídky na trhu, zcela negovat. Měli bychom si přiznat, že trh bydlení je v mnoha ohledech specifický, nelikvidní a neefektivní.

Příčin vysokého růstu (a zřejmě i budoucího propadu) cen bytů je totiž mnohem více. A řada z těch, na které se zaměříme, je spojená především s komerčním trhem s byty. Proto by případná výstavba dostupných bytů neměla spoléhat pouze na komerční sektor.

Co tedy stojí za růstem cen?

• Koncentrace kapitálu u výroby stavebních materiálů a stavební produkce u velkých staveb. Existují prokazatelné oligopoly na evropské úrovni a skoro-monopoly na úrovni národní u výroby některých stavebních materiálů (například cihly nebo minerální vata) nebo oligopoly u miliardových stavebních zakázek.
• Koncentrace vlastnictví volných pozemků v rukou nevelkého množství fyzických a právnických osob (často samotných developerů) vytváří možnost spekulativního a strategického jednání. Města, která nezajistí dostatek pozemků pro výstavbu dostupného bydlení (obecní nájemní, družstevní apod.), se budou potýkat s eskalací problému a ceny budou nadále určovat koncentrovaní vlastníci pozemků.
• Možné strategické a koordinované jednání velkých českých developerů. Developeři například nedávno tvrdili, a měli pravdu, že ochlazení poptávky po nových bytech bude krátké a později bude naopak problém s nedostatkem bytů. Přesto své projekty, a to ve vzácné shodě, strategicky odložili, případně skoupili projekty finančně slabších hráčů. Můžeme se domnívat, že se tak stalo proto, aby zabránili zlevňování bytů?
• Vliv nevyrovnané daňové podpory vlastnického bydlení na ceny bytů versus nájemní nebo družstevní bydlení. Chybějící daň z imputovaného nájmu, daň z cenového zhodnocení, možnost daňového odpočtu úroků, zanedbatelné daně z nemovitosti, zrušení daně z nabytí… V jiných zemích je prokázána významná kapitalizace daňové podpory cen bytů a není důvod si myslet, že tomu není tak u nás.
• Vliv iracionálních očekávání, emocionálních faktorů i normy vlastnit „své“ bydlení. Emocionální důvody mají prokazatelný vliv na růst i volatilitu cen bytů, a to i v ČR.
• Problém rostoucího počtu „prázdných“ bytů „obvykle neobydlených“. Ačkoli většina z nich není prázdná trvale, trend nárůstu počtu bytů, v nichž nikdo „obvykle“ nebydlí, je zcela zřejmý. Dle zpřesněné studie MMR z loňského roku se téměř 100 000 prázdných bytů nachází v Praze, a to skutečně prázdných.

Počet většinou neobydlených bytů v ČR

• Rostoucí investiční aktivita (včetně velkých fondů). Přesměrování přebytečného globálního kapitálu i zacílení individuálních investic do cihel po poslední finanční krizi však prozatím nemá nic společného s řešením dostupného bydlení. Investiční nákupy bytů, které zvyšují jejich ceny, označilo za hlavní problém nižší dostupnosti vlastního bydlení 41,9 % respondentů v průzkumu, který jsme realizovali v roce 2021 mezi tzv. mileniály. Mladí lidé si uvědomují, že s potřebou čerpat hypoteční úvěry nemohou konkurovat investičním společnostem a fondům disponujícím prakticky neomezeným kapitálem.

Češi dnes už více než dříve volají po větší regulaci trhu bydlení: v roce 2001 měla dle našeho výzkumu „Postoje k bydlení“ větší regulace trhu podporu menšinovou, v roce 2023 už tomu bylo naopak.