Zprávy a informace ČKAIT ID 2024

V Česku se na to rychle zapomíná, ale první družstvo na našem území vzniklo v roce 1847. První „bytová družstva“ pak v posledních 30 letech 19. století. Velký rozmach družstev tedy nastal ještě za Rakouska-Uherska a následně během první republiky. Často byla družstva zakládána profesními obory pro jejich zaměstnance. Byly to družstevní projekty, které stály za saturací potřeby rodin v 70. a 80. letech minulého století.

Pokud jde o novodobou historii, pak v roce 1991 bylo z celkem 3 705 681 obydlených bytů 697 829 družstevních jednotek. O třicet let později, v roce 2021, klesl jejich počet na 240 tisíc při skoro 4,5 milionu obydlených bytů.

Kontinuálně roste počet vlastních domů a bytů v osobním vlastnictví. Naopak, vyjma aktuálního boomu developerských rezidenčních projektů s komerčním pronájmem, klesá vedle zastoupení družstevní formy bydlení i počet bytových nájemních jednotek. Proto se Česká republika nachází na prahu krize dostupného bydlení.

Bytová družstva měla jediný účel. Zajistit dostupné bydlení

Z funkční a oblíbené cesty jsme přitom v posledních desetiletích sešli. Bytová družstva mají pro své členy jediný účel – zajištění jejich (dostupného) bydlení. Bytová družstva se nacházejí na pomezí mezi vlastnickým a nájemním bydlení, uplatňují neziskový princip a využívají nákladové nájemné. Navíc garantují snadný převod družstevního podílu.

Proto bytová družstva nabízejí příležitost důstojného bydlení za výhodných a dlouhodobě udržitelných podmínek všem, jejichž příjmy neumožňují pořízení vlastnického bydlení a nesplní zpřísňující se podmínky bank pro poskytnutí hypotečního úvěru. Družstva tak mohou napomoci při řešení akutního nedostatku bytů. Vlastní bydlení se stalo nedostupné i pro středně příjmové domácnosti. A tato množina obyvatel se zvyšuje.

Z toho důvodu lze jen stěží pochopit to, proč se zákonodárci vyhýbají řešení problémů, s nimiž se musejí potýkat stávající družstva. A nevznikají kvůli nim družstva nová, byť by jejich součástí byly i samosprávy. Nelze ospravedlnit, proč se na družstva vztahují jiné právní předpisy než na společenství vlastníků jednotek (SVJ).

Důvodů, proč nevznikají nová družstva, je samozřejmě mnohem více

Model, kdy družstevníci do společného projektu vkládali zdarma svůj čas, vědomosti a fyzickou práci, je dle všeho přežitý. Vidíme i neochotu hlavně mladších lidí kandidovat do orgánů družstev (zde je však situace obdobná i v mnohých SVJ, kde však mohou angažovat externí osobu). Nejčastěji ale chybí hlavní tahoun – tedy zakladatel. Jak jsem zmínil v úvodu, kdysi jím byly profesní svazy, oborová sdružení nebo sami zaměstnavatelé. Nyní jsou to spíše velká bytová družstva, občas samosprávy. A roste angažmá developerských nebo investičních společností.

Překážky na cestě k dostupnému bydlení

• Byrokracie

Výkon správy bytových družstev komplikuje především přebujelá legislativa a neúměrné množství povinností, které musejí orgány plnit. Při zmíněné neochotě plnit zákonné povinnosti v orgánech bytového družstva může dojít k situaci, kdy soud může po letech nečinnosti družstva coby právnické osoby rozhodnout o její likvidaci. Je to podobné, jako kdyby společnost s ručením omezeným neměla jednatele.

• Dlužníci

U družstev stejně jako u SVJ je vleklý problém spojený s vymáháním dluhů při užívání bytů. Vymahatelnost práva je nedostatečná, respektive omezená rychlostí soudních řízení. Od první žaloby na uznání dluhu vůči družstvu po vstup exekutora a nucené (soudem nařízené) vystěhování bytu dlužníka mohou uplynou klidně čtyři roky, pod které se dlužná částka často kumuluje. Dluhy se zdaleka netýkají jen nájemného.

Ze zkušenosti vidíme často triviální dluhy spojené s odměnou správy domu, na teple, vodném a stočném, úklidu nebo pojištění. Vymáhání dluhů vznikajících při užívání bytů představuje jeden z největších problémů. V případě takových pohledávek vlastně nelze zabránit jejich vzniku. Družstva ani nemají možnost zajistit splácení pohledávky nebo uplatňovat sankce za neplacení nákladů nebo pohledávek.

Navíc jistina pohledávky narůstá i v průběhu vymáhacího řízení, kdy není možnost dlužníka vystěhovat. A samozřejmě není možné přerušit správu domu a dodávku služeb. Na saturování dluhu vůči družstvu se nakonec musejí složit ostatní členové družstva.

Jak se rozloučit s neplatiči?

Proto opakovaně navrhujeme zákonná opatření, jež by měla postavení bytových družstev vůči dlužníkům a vymáhání pohledávek zlepšit. V rámci novely zákona o obchodních korporacích usilujeme o zajištění úhrady pohledávek např. zřízením zákonného zástavního práva k družstevnímu podílu. Změny požadujeme i v případě insolvenčního zákona, exekučního řádu, zákona o zvláštních řízeních soudních a v neposlední řadě občanského soudního řádu, kdy nám jde o odstranění slabých míst přednostního práva (zvýšení rezervované částky, zahrnout i veřejné dražby) a přednostní právo zavést i pro bytová družstva.

Problému se bezprostředně týká také opatření, která by měla vychylovat pravidla pro oddlužení ve prospěch osob, které dluží (působit na poctivost dlužníků) na úkor těch, kteří platí za ně. To vše se děje v době pokročilého projednávání novely insolvenčního zákona, kdy podle řady odborníků klesne vymahatelnost pod 10 %. Zde by snad pomohlo, kdyby si družstva mohla dělat obdobný scoring a screening svých (nových) členů, stejně jako tak činí banky poskytující hypoteční úvěry.

Mezní situaci v řešení pohledávek je vyloučení dlužníka z družstva. A zde je další obří problém: soudy nepřihlížejí ke stanovám družstev ani k občanskému zákoníku a dalším právním předpisům. Tato soudní praxe vypořádací podíl (dlužníka) stanovuje podle aktuální tržní ceny podílu v družstvu. Znamená to, že pokud družstevník-dlužník vložil například v roce 1994 podíl v hodnotě 200 000 Kč, v roce 2024 se podle soudů vypořádací podíl rovná tržní ceně bytu. V případě Prahy tak nemluvíme o původních 200 tisících korunách, ale klidně o 7 milionech korun.

Zde dochází ke zcela absurdní situaci: družstvo vylučuje člena kvůli soudem uznanému dluhu, ale soudem má stanovené násobné navýšení hodnoty původního družstevního podílu. Opět na úkor celého družstva a jeho členů. Ne náhodou jsou si toho vědomy banky, které při stavebním úvěru právě tuto zákonnou skutečnost považují za krajně rizikovou a promítají ji do výše požadovaných úroků…

Vedle toho od roku 2021 platí nová pravidla pro schválení účinků oddlužení. Pokud dlužník musí vydat insolvenčnímu správci ke zpeněžení družstevní podíl, který slouží jako jeho obydlí, zaniká tím zároveň členství dlužníka. A není tudíž z pohledu družstva co zpeněžovat. Chceme tedy, aby při zpeněžování družstevního podílu v oddlužení nezanikalo členství v bytovém družstvu a insolvenční správce podíl zpeněžoval sám.

Peníze nejsou všechno

Věříme, že společně s dalšími partnery, kteří mají zájem na výstavbě dostupného bydlení v Česku, zákonné nedostatky komplikující chod družstev postupně vyřešíme. Na co se ale musíme soustředit hned, to je systematická a stabilní podpora družstevní výstavby a vznik nových bytových družstev ze strany veřejného sektoru. Ta aktuálně neexistuje.

Často narážím na to, že stimuly v podobě poskytnutí pozemků, finanční nebo úvěrové podpory ze strany státu, jeho organizací nebo samospráv je nepřípustná veřejná podpora. Obávám se, že tento rigidní způsob je vlastní pouze České republice. Například ve Francii je interpretace i praxe zcela odlišná. A používají jednoduchý pádný argument: veřejná podpora v případě dostupného, úsporného a odpovědného bydlení není byznys, ale veřejná služba. Nebo se snad v České republice obáváme toho, že podpora neziskových družstev je konkurencí developerských projektů? A pokud nemá Česko tento typ podpory notifikovaný Evropskou komisí, mělo by tak urychleně učinit.

Co ale lze udělat poměrně rychle, je novela zákona o dani z příjmů, potažmo zákon o DPH. I zde mají družstva, tedy jejich členové, horší postavení než ti, kdo kupují byty do vlastnictví prostřednictvím hypotečního úvěru. Pokud totiž splácejí úvěr použitý na koupi, stavbu či rekonstrukci nemovitosti, kterou budou využívat pro bydlení, mohou si úroky z hypotečního úvěru odečíst od základu daně. U družstevníků toto možné není, ačkoliv družstvo platí tytéž a často vyšší úroky – a členové je splácejí formou nájmu.

Další změny, které by měly zlepšit postavení bytových družstev a jejich členů

Je třeba zvýšit autonomii vnitřních předpisů: ať si družstva sama nastaví pravidla pro přijetí nových členů (schvalování členství, podmínky členství, převoditelnost, rozhodování o tom, kdo se stane sousedem atd.), které zabrání spekulativnímu získávání družstevních bytů

Nahradit toho, kdo porušuje pravidla, řádně se chovajícím členem (placení, jiné porušování pravidel).

Od porušení povinností do předání bytu novému členovi musejí družstva absolvovat 37 kroků (kontroly, upomínky, projednávání, rozhodování, doručování) a 3 soudní nebo exekuční řízení (řízení o platnost vyloučení, o vyklizení, exekuce vyklizením) – proces trvající několik let je nezbytné zkrátit na maximálně několik měsíců

Zefektivnit vymáhací řízení (stanovení maximální délky řízení, zapojení notářů nebo advokátů do vymáhacího řízení), exekuční řád, notářský řád.

A přece se staví. Ale jen málo

I přes vypočtené problémy se v Česku výstavba družstevních bytů nezastavila, byť jsou objemy marginální. Od roku 2007 bylo v rámci družstevní bytové výstavby realizováno 3 095 bytů ve 44 projektech. Téměř 80 % jich vzniklo v Praze. Velmi aktivní je družstvo Coop Development, které úspěšně razí formu developerské výstavby družstevního bydlení.

V poslední době zaujaly i širší veřejnost projekty nového družstevního bydlení v Dobrušce nebo v Pacově u Pelhřimova, kde se v době zahájení výstavby podařilo při velmi slušném standardu dosáhnout prodejních cen do 50 tisíc Kč/m². Velmi podobné je to v Náchodě, kde však nejde o novou výstavbu, ale kompletní rekonstrukci vybydlených objektů. Od roku 2015 zde takto vzniklo téměř 100 moderních jednotek.

Víme o řadě dalších menších měst (například Žirovnice, Pelhřimov nebo Počátky), kde se výstavba připravuje. A opět jde o ceny kolem 60–65 tisíc Kč/m². Zde se ukazuje zásadní výhoda bytových družstev, které výstavbu neprovádějí za účelem zisku. Ostatně i zmíněný Coop Development se díky úspěšným realizacím chystá družstevníkům nabídnout dalších 1 240 jednotek.

Ačkoliv pro další rozvoj družstevního bydlení je Praha s ohledem na sídlo Poslanecké sněmovny klíčová, směr ukazují jiná města a obce. Věřím, že se družstva stanou opět nedílnou součástí naplňování strategií dostupného bydlení také v metropoli a dalších krajských městech.