Zprávy a informace ČKAIT ID 2024

Téma je o to aktuálnější, že stát se rozhodl podpořit výstavbu dotovaného dostupného bydlení v řádu několika miliard korun. Pro zjištění reálnějšího odhadu ceny bytů je vhodné se orientovat na cenové ukazatele a vedlejší rozpočtové náklady spojené s konkrétními projekty. Nabízené, resp. požadované prodejní ceny s nimi mohou souviset jen velmi volně. A i to je důvodem, proč by se po porovnání nabídky komerčního trhu s byty měly především obce a bytová družstva zajímat o možnosti vlastní výstavby nezaložené na bytovém komerčním developmentu.

Doporučuji proto, aby prodejní ceny bytů byly porovnávány i s dalšími cenovými ukazateli, a tak si mohli zájemci ověřovat, za kolik se mohou bytové domy postavit. Každý stavebník (a tedy i obce a družstva) by si měl umět udělat hrubou představu o nákladech, s nimiž se u zvoleného návrhu stavby musí počítat, a za jakou cenu by se mohly byty v bytovém domě prodávat. Analytici, projektanti, stavbyvedoucí i zhotovitelé vědí, kde hledat cenové analogie a jak se dobrat velmi kvalifikovaných odhadů.

Jeden byt o velikosti 60 m² lze postavit a prodat se ziskem za ceny nižší, než jsou nyní běžné na trhu

Objemové cenové ukazatele se zjišťují z realizovaných staveb minulého období podle typu a provedení průměrné stavby bytového domu. Pro rok 2024 byly stanoveny na 7 700 až 9 100 Kč/m³obestavěného prostoru. Objemové cenové ukazatele jsou informativním, průměrným údajem o možné ceně, se kterým je nutné dále pracovat. Nejsou prodejní cenou bytu a jsou sledovány především odbornou veřejností. Jen málokdo další je umí přepočítat na možnou prodejní cenu. Ukážeme, jak údaj využít pro odhad ceny bytu a jak je rozdílný od ceny současně nabízené na běžném komerčním trhu s byty.

Opakované projekty jako cesta ke snížení ceny

Pro stanovení objemových ukazatelů se stavby klasifikují do skupin podle letité Jednotné klasifikace stavebních objektů (JKSO). Bytové domy jsou zařazeny do skupiny 803, která je dále dělí na typové a netypové. Typovými byly původně montované panelové bytové objekty, ale v současnosti bychom mohli mezi ně zařadit kompaktní soubory více bytových domů s jednotným řešením projektanta či architekta, tedy jednoho konstrukčního systému, statiky, obvodového pláště, skladeb a podobně. V takovém případě lze použít cenové ukazatele pro typové domy, které se pro rok 2024 pohybovaly v rozmezí od 7 700 až do 8 800 Kč/m³ podle zvolené konstrukce a materiálu. Ostatní, tj. neopakované projekty bytových domů, je nutné zařadit do skupiny netypových staveb s průměrným cenovým ukazatelem cca 9 100 Kč/m³.

Cenové ukazatele se stanovují na základě cen skutečně realizovaných staveb příslušné skupiny v předchozím roce

Základem této ceny jsou dlouhodobé přehledy realizovaných projektů, jejichž náklady byly zpětně přepočteny na stanovené měrné jednotky. Tyto cenové ukazatele zpracovávají společnosti jako URS nebo RTS a jiné. Ty sledují ceny staveb a analyzují je se zohledněním konstrukcí a technických řešení, příp. dalších stavebně-architektonických prvků.

Cenový ukazatel pak udává průměrnou cenu měrné jednotky určitého typu stavby (konstrukce) ve sledovaném roce podle údajů z minulého období vztaženou k účelové měrné jednotce charakterizující určitý typ stavby, konstrukce nebo části:

• 1 m³ obestavěného prostoru (OP) u budov;
• 1 m délky u infrastrukturních staveb;
• 1 m² plochy (PP) u veřejných prostranství apod.

Cenový ukazatel obestavěného prostoru je základem pro zpracování propočtu a odhad cen uvažované stavby (části – bytu). Není to cenový index, který udává změnu ceny určitého zboží ve sledovaném čase (roce) v porovnání s cenami stejného zboží v cenách stanoveného základního roku přepočtenou na procenta.

Důležité je nezaměňovat pojmy

Jsou běžné chyby, kdy je podlahová plocha stavby zaměňována se zastavěnou plochou stavby nebo špatně definována plocha bytu či stavby. Zastavěná a podlahová plocha stavby jsou údaje podle nového i starého stavebního zákona. Podlahovou plochu bytu a její výpočet definuje stále platné nařízení vlády č. 366/2013 Sb.

• Podlahová plocha bytu (obytná plocha)

Zahrnuje veškeré vnitřní plochy bytu včetně všech zastavěných ploch (stěny, příčky, komíny, sloupy, pilíře, vestavěné skříně apod.). Nezapočítávají se do ní společné části a konstrukce stavby ani plochy společných balkonů, lodžií, teras a atria. Proto se uvádí také celková podlahová plocha bytu, která zahrnuje kromě vnitřní obytné plochy i vnější příslušenství bytu jako balkony, sklepy apod.

• Podlahová plocha stavby

Podlahová plocha budovy všech podlaží včetně půdy, jež nezahrnuje plochy společných nosných, dělicích a jiných konstrukcí, jako jsou sloupy, pilíře, příčky (číselník SMS ČSÚ kód 3202). Jedná se o celkové užitné plochy, tedy společné chodby i jednotlivé byty. Proto se také někdy používá pojem celková podlahová plocha stavby, která zahrnuje i plochy společných konstrukcí.

• Zastavěná plocha stavby

Je ohraničená průmětem obvodových konstrukcí všech nadzemních i podzemních podlaží do vodorovné roviny a započítávají se do ní plochy lodžií, teras, arkýřů či přístřešků. Takto definovaná zastavěná plocha vynásobená výškou stavby se používá jako základ pro výpočet objemového cenového ukazatele – obestavěného prostoru stavby! Do zastavěné plochy se naopak nezapočítávají balkony, chodníky a cesty, terasy bez přístřešku (zpevněný terén) ani přesahy střechy.

U zastřešených staveb nebo jejich částí bez obvodových svislých konstrukcí je zastavěná plocha vymezena pravoúhlým průmětem střešní konstrukce do vodorovné roviny. U objektů poloodkrytých (bez některých obvodových stěn) je zastavěná plocha vymezena obalovými čarami vedenými vnějšími líci svislých konstrukcí do vodorovné roviny.

• Obestavěný prostor objektu

Je ohraničen vnějšími plochami obvodových konstrukcí, rovinou spodní úrovně podlahové konstrukce a vnějšími plochami střechy. Obestavěný prostor budovy je součtem obestavěných prostor základů, spodní a vrchní části objektu a zastřešení. Informace o obestavěném prostoru je jedním z údajů v dokumentaci stavby, je povinně udáván i v průkazu energetické náročnosti budovy (PENB).

Vztah mezi obestavěným prostorem bytového domu a podlahovou plochou bytu

Jak ale přepočítáme obestavěný prostor stavby na podlahovou plochu stavby, respektive bytové jednotky a jak si běžný stavebník může z pravidelně zveřejňovaných objemových cenových ukazatelů odhadnout možnou prodejní cenu bytu? Zde přinášíme zjednodušený návod na přepočet.

• Výška podlaží

Zásadním údajem pro přepočet je obvyklá konstrukční výška podlaží bytových staveb. Obestavěný prostor se na podlahovou plochu přepočítá vydělením průměrnou konstrukční výškou podlaží stavby, která je obvykle 3,00 m. Při odhadu konstrukční výšky vycházíme z minimální světlé výšky bytu 2,6 m a tloušťky vodorovné nosné konstrukce (podlahy) 0,3 až 0,4 m. Proto na 1 m² hrubé užitné plochy bytu je nutné uvažovat 3 m³ obestavěného prostoru. Po přepočtu pak cenový ukazatel 8 000 Kč/1 m³ obestavěného prostoru dává plošnou cenu 24 000 Kč/1 m². Nestandardní projekty mohou mít i jiné konstrukční výšky, které je v takových případech nutné uvažovat.

• Kvalita konstrukčního a dispozičního řešení

Co si pod těmito pojmy představit? Jde o společné prostory, kterých je někdy neadekvátně mnoho, anebo efektivní dispozice bytů bez nevyužitelných prostor. Nadbytečné chodby, chybějící úložné prostory a místnosti s tvary a uspořádáním obtížně zařiditelné běžným nábytkem pro stavebníka i koncového uživatele znamenají vyšší pořizovací cenu a vyšší provozní náklady, bez odpovídajícího zvýšení kvality užívání bytu.

Do prodejní ceny bytu je nutné započíst nejen náklady na vybudování samotného bytu, ale i náklady všech společných prostor a konstrukcí, jako jsou nosné či dělicí konstrukce, sloupy, pilíře, příčky nebo komíny. To, o kolik cena naroste, proto velmi úzce souvisí s kvalitou konstrukčního a dispozičního řešení podle návrhu řešení:

• efektivní dispozice společných částí domu zvyšuje cenu o cca 15–20 %;
• neefektivní dispozice společných částí domu s nadbytečnými a nevyužitelnými částmi domu může znamenat nárůst stavebních nákladů i o více než 40 %.

U vzorového příkladu Dobrušky (str. 4) činil tento koeficient jen 13 %.

Jakost návrhu a efektivní dispozice domu/bytu a technická řešení se přímo promítají do pořizovacích nákladů a konečné prodejní ceny. Optimální uspořádání ploch může nejen ušetřit 20–40 % stavebních nákladů, ale přinést i úspory celoživotních nákladů při následném provozu a údržbě stavby.

• Kvalita použitých materiálů

Důležitým faktorem je standard a trvanlivost použitých materiálů, kterou je nutné vztahovat k platným technickým předpisům. To ve většině případů ale znamená, že uváděný vysoký standard ve skutečnosti odpovídá jen minimálním technickým požadavkům podle norem. Ostatně to koresponduje s výběrem zhotovitelů podle nejnižší nabízené ceny. Pak majitelé bytů jen stěží mohou očekávat, že budou byt užívat bez nákladů na opravy, které se mohou objevit hned po skončení zákonné pětileté záruční doby.

• Vedlejší náklady

Vraťme se zpět k pojmu cenový ukazatel. Ten zachycuje průměrnou cenu stanovené měrné jednotky typu stavby v úrovni základních rozpočtových nákladů (ZRN), bez DPH a korekce odchylek od průměru (místo stavby, standardy vybavení). Proto je ZRN nutné doplnit o vedlejší rozpočtové náklady (VRN), které tyto konkrétní podmínky stavby zohledňují a dokládají specifikum stavby, místa realizace a zvolené technologie.

Patří mezi ně především:

• vlastnosti (omezení) stavebního pozemku;
• napojení pozemku na infrastrukturu;
• náklady zařízení staveniště;
• provozní vlivy (provoz investora a jiných osob, silniční provoz, vliv místní dopravy apod.);
• ztížené výrobní a klimatické podmínky;
• mimořádně ztížené dopravní podmínky;
• dopravu zaměstnanců dodavatele na pracoviště a zpět;
• mimostaveništní dopravu;
• ostrahu stavby a bezpečnostní opatření během výstavby.

Vedlejší rozpočtové náklady mají vliv i na cenu stavby a pozemku. Pokud je vztáhneme k vhodné parcele určené územním plánem k zástavbě obytnou stavbou v intravilánu, tedy v dosahu sítí a komunikací, činí náklady přibližně +10 % na přípravu nezastavěného pozemku, oplocení a dopravní napojení a dalších +10 % na připojení na sítě (kanalizace, voda, energie, telekomunikace aj.).

Pokud ale budeme stavět v nezastavěném území, je třeba počítat s mnohem vyššími náklady na vybudování dostupné potřebné infrastruktury, které se vyplatí jen při budování celé nové čtvrti, nikoliv solitérního bytového domu.

• Náklady na projekt

Stavebník však musí počítat i s dalšími náklady na řízení a přípravu projektu a zpracování projektové dokumentace stavby. Do této části je třeba zahrnout:

Práce projektového manažera stavebníka, přípravu a řízení zakázky, organizaci výběrových řízení a návrh finanční rozvahy (feasibility study). Obvykle se pohybujeme od 2 do 5 % celkových nákladů.

Zpracování projektové dokumentace, výkon činnosti autorského dozoru a technického dozoru stavebníka zvyšuje stavební náklady obvykle o dalších 8 až 12 %.

Zejména v těchto položkách důrazně doporučujeme neškrtat: jakost a odbornost přípravy a zpracování projektové dokumentace zásadně ovlivňuje pořizovací i celoživotní náklady (provoz, údržba) bytového domu. Zjednodušeně řečeno se špatnou projektovou přípravou a nekvalitní, nepromyšlenou projektovou dokumentací se takřka nikdy nepostaví kvalitní, udržitelné a cenově dostupné bydlení.

Podmínky realizace dostupného bydlení

Na prvním místě je vždy výběr pozemku, který musí být podle platného územního plánu využitelný pro bytovou výstavbu. Důležitým kritériem je napojitelnost pozemku na inženýrské vč. dopravní sítě. Tyto položky vedlejších rozpočtových nákladů mohou tvořit významnou část stavebních nákladů. Pro každý projekt dostupného bydlení je třeba vycházet z podmínek uvažovaného staveniště. Pokud je návrh stavby umístěný na pozemek bez možnosti zastavění v územním plánu, je třeba zvážit možnosti změny ÚP se značnými časovými i finančními investicemi. Proto by obce měly vhodné zastavitelné pozemky držet ve vlastnictví a neprodávat je (byť v soutěžích). Pak mají základ pro dostupné bydlení ve vlastní režii.

Dalším nezbytným předpokladem je kvalifikace pro přípravu projektu. Pokud stavebník nemá odborný personál, měl by vyhledat a využít ověřených zkušených autorizovaných osob, členů ČKAIT, a to především v oborech:

• Autorizovaný inženýr v oboru pozemní stavby
• pomůže s přípravou zadání – stavebního programu, provede propočet stavebních nákladů s ohledem na stavebníkem požadovanou strukturu a kvalitu bytů;
• navrhne vhodné dispoziční a konstrukční řešení (zpracuje projektovou dokumentaci pro povolení stavby i pro realizaci, bude vykonávat autorský dozor);
• zajistí technický dozor stavebníka;
• pomůže při výběru vhodného zhotovitele.
• Autorizovaný inženýr v oboru městské inženýrství
• pomůže s výběrem vhodného pozemku s ohledem na napojení na infrastrukturu města (sítě, doprava), a tedy umožní minimalizovat nezbytné vedlejší náklady.
• Autorizovaný inženýr nebo technik v oboru pozemní stavby
• zkušený stavbyvedoucí stavbu realizuje dle nabídky zhotovitele;
• technický dozor stavebníka, který sleduje soulad realizace s povoleným projektem, jeho jakost, rychlost, čerpání rozpočtu podle smlouvy o dílo.

Závěrečné doporučení: Najděte si spolehlivého průvodce

ČKAIT doporučuje stavebníkům z řad samospráv, aby využívali především autorizované osoby, které mají odpovídající vzdělání, praxi i pojištění odpovědnosti. Výsledky jejich výkonů je i přesto nutné pečlivě ověřit referencemi – doložením realizovaných projektů s odkazy na stavebníky realizovaných projektů. Jen s ověřenými spolupracovníky „průvodci“ je možné realizovat ekonomicky a uživatelsky úspěšné projekty dostupného bydlení. A takové, u kterých se skutečné náklady stavby potkají s kalkulovanými náklady vycházejícími z cenových ukazatelů.

Jak správně nastavit nákladové položky prodejní ceny bytu?

Výchozí hodnota jednotkové ceny za plochu bytu pro aktuální kalendářní rok (pozor na předchozí poznámku – je nutné započítat inflaci tohoto roku, místo stavby, standard a konkrétní technické vybavení a provedení):

• jednotkový objemový cenový ukazatel (8 000 Kč/m³) vynásobený konstrukční výškou (3 m)
• +30 % – dispoziční koeficient = náklady na společné konstrukce a prostory:
• podle kvality projektu se mohou pohybovat v rozmezí 20 až 40 %;
• +20 % – vedlejší rozpočtové náklady = připojení na sítě, úprava nezastavěného pozemku a napojení na komunikace;
• +15 % – náklady na řízení projektu a projektovou dokumentaci:
  • 5 % – práce projektového manažera, organizace výběrových řízení, finanční rozvaha;
  • 8 až 12 % – zpracování návrhu (PD), výkon autorského dozoru a technického dozoru stavebníka;
• +12 % – sazba DPH;
• +10 % – rezerva na mimořádné situace;
• +15 % – riziko a zisk.

V úvaze jsme záměrně pominuli náklady na pořízení pozemku, které mohou a nemusí významně ovlivnit cenu bytu, a to podle umístění a založení stavby, počtu podlaží i koeficientu zastavěnosti.

Konkrétní příklad přepočtu obestavěného prostoru na prodejní cenu bytu

Pokud se vrátíme na začátek k úvodnímu přepočtu objemového cenového ukazatele 8 000 Kč/m³ u opakovaného projektu, z něho vynásobením konstrukční výškou 3 m získáme cenu podlahové plochy stavby – tedy 24 000 Kč/m².

Abychom se dostali k ceně plochy bytu, je nutné cenu za celkovou podlahovou plochu navýšit na zhruba dvojnásobek. Z toho vyplývá, že v hrubých odhadech při cenových ukazatelích vycházejících z cen minulého období by při kvalitní přípravě projektu bytového domu na vhodném místě bylo možné realizovat kvalitní a dostupné bydlení za prodejní cenu bytu cca 50 000 Kč/m².

Při neefektivním dispozičním řešení, nevhodně zvolené konstrukci či špatném řízení projektu však mohou výsledné prodejní ceny vzrůst i na více než 75 000 Kč/m². Cena je samozřejmě také ovlivněna inflací tohoto roku, místem stavby, standardem a konkrétním technickým vybavením a provedením.