Při pohledu na ceny současného komerčního trhu s byty se prodejní cena 60 000 Kč/m² jeví jako z jiného světa. A přesto lze i dnes v těchto cenových relacích postavit bytové domy i s přiměřeným ziskem všech účastníků výstavby.
Jak se sestavují ceny v předprojektových a projektových fázích
- Publikováno:
- Rubrika:
- Dostupné bydlení
Proces rozpočtování nebo zjišťování ceny se rozděluje do dvou hlavních fází – propočet a rozpočet stavby. Toto dělení využívá určených částí cenové soustavy, které umí pracovat s mírou podrobnosti podkladů a informací, jež má zpracovatel k dispozici. Hlavní části cenové soustavy jsou cenové ukazatele, agregované položky a položky prací a materiálů.
I v době předprojektové přípravy a projektování staveb se využívají všechny části cenové soustavy, které se postupně zpřesňují nebo nahrazují přesnějšími metodami zjišťování ceny.
Propočet je chápán jako předběžný odhad celkových nákladů stavby, se kterými pracuje především projektant a investor.
Rozpočty jsou již přesným výčtem nákladů stavby, se kterými pracuje rozpočtář nebo přípravář stavby.
Rozpočet metodou BIM je samostatnou skupinou při rozpočtování staveb, kde podkladem pro sestavení ceny je informační model stavby. Systém RTS BIM je souhrnem klasifikace, parametrů, podmínek a metodik, které pomáhají především projektantovi průběžně zjišťovat cenu v procesu modelování nebo sestavit soupis konstrukcí po dokončení projekčních prací. I tento systém pracuje s principem zpřesňování ceny a je postaven na metodě dynamického oceňování. Předmětem ocenění je konstrukce BIM modelu, ke kterému se cena vytváří na základě klasifikačního určení a parametrického navržení. Tato identifikace je pak napojena na cenovou soustavu RTS, kde definovanými algoritmy vyhledává vhodné položky montáže a materiálů pro ocenění konstrukce. Takto se na pozadí každé konstrukce sestavuje „minirozpočet“. Projektant tedy při každé změně v projektu ví, co staví a za kolik.
Cenová soustava RTS DATA je ucelený soubor podkladů, pravidel a metodických pokynů poskytujících podrobný popis obsahu stavebních nebo montážních prací, dodávek materiálů a souvisejících služeb. RTS DATA obsahují ceníky a katalogy, třídicí systémy, doprovodné dokumenty, výstupy, protokoly, slovníky a mnoho dalších informací. Veškeré podklady lze najít na webu rts.cz, cenovasoustava.cz nebo rtscloud.cz, kde jsou k dispozici vždy aktuální data s poslední vydanou cenovou aktualizací.
V jaké fázi a k čemu jsou cenové ukazatele?
Cenové ukazatele jsou nejjednodušším způsobem stanovení předpokládané ceny stavby a jsou využívány především k propočtům ve fázích investičního záměru, architektonické studie a stavebního povolení. Dále mohou být cenové ukazatele využívány pro účely určení ceny projektových prací, pro zpracování znaleckých posudků, ke statistikám apod.
Pro zdárné určení ceny je potřeba:
- zařazení oceňovaného objektu dle JKSO (jednotná klasifikace stavebních objektů);
- určení konstrukčně materiálové charakteristiky – tím získám cenu za účelovou měrnou jednotku;
- vypočítat výměru účelové měrné jednotky.
Určení klasifikačního řazení
Struktura cenových ukazatelů se řídí jednotnou klasifikací stavebních objektů, a to až do čtvrté pozice tohoto klasifikačního řádu.
První pozice je trojčíslí, které charakterizuje obor stavebnictví a určuje tak, zda se jedná o budovy nebo haly s daným charakterem užití, nádrže, venkovní potrubní systémy a další. Čtvrtá pozice klasifikačního řádu určuje skupinu oboru a ta upřesňuje charakter užívání objektu.
Následně má klasifikační matice ve sloupcích 0–8 předdefinovaný konstrukční systém objektu a upřesňuje tak cenu za určenou měrnou jednotku.
Rozpad na stavební a funkční díly
Každý obor stavebnictví má cenu za účelovou jednotku rozpadnutou do procentuálních rozpadů cen do jednotlivých dílů, na jejichž základě je stanovena jejich cena.
Procentuální rozpady cen jsou stále dostupné ve struktuře stavebních dílů na cenovasoustava.cz či nově ve struktuře funkčních dílů v našem cloudu.
Jedním z důvodů postupného přechodu ze stavebních dílů na funkční díly je ten, že stavební díly korespondují s obsahem a hodnotou stavebních prací, a tak jsou spíše srozumitelné rozpočtáři. Naproti tomu funkční díly korespondují s obsahem a hodnotou stavebních konstrukcí, a tak jsou srozumitelné i projektantovi.
Jednotlivé ceny dílů je vhodné přiblížit ke konkrétnímu řešení dané stavby jejich navýšením či snížením ceny např. z důvodu jiného cenového standardu daného dílu.
Teoreticky pokud máme rozpady cen takto ve funkčních dílech vyjadřující hodnotu stavebních konstrukcí, můžeme nahradit některé ceny funkčních dílů agregovanými cenami a získat tak přesnější předpokládanou cenu stavby.
Jak vznikají cenové ukazatele a kdy se zveřejňují
Cenové ukazatele vycházejí z dlouhodobých statistik cen staveb, které jsou sledovány na reprezentativních položkových rozpočtech a aktualizovány vždy jednou ročně, a to v lednu.
Cena vydaná v lednu je přepočítaná do cenové úrovně pro první pololetí daného roku a oproti zbylým částem cenové soustavy však platí po celý kalendářní rok. Pro orientační vývoj v průběhu prvního pololetí vydáváme informativní tabulku s indexy, které deklarují změnu ceny. Tyto indexy se nacházejí v distribučním protokolu.
Cenové ukazatele obsahují základní rozpočtové náklady, které je vhodné poupravit dle zamýšleného návrhu stavby. Neobsahují například vedlejší a ostatní náklady. Ceny podle cenových ukazatelů jsou cenami bez DPH.
Přesnost ceny je přímo závislá na správném zařazení objektu, definici obsahu a rozsahu zamýšleného záměru a správném výpočtu výměry účelové měrné jednotky. V těchto třech částech se často chybuje a cena je pak odlišná více, než předpokládá odchylka cenových podmínek.
Obsahem a rozsahem cenového ukazatele se rozumí cenový standard objektu a správné určení „hranice“ objektu. Například objekt budovy je chápán jako soubor stavebních konstrukcí za obálkou budovy směrem dovnitř objektu, vnitřní rozvody technických zařízení budov a elektroinstalací. Tento cenový ukazatel nepočítá například s komunikacemi, přípojkami, oplocením a dalšími objekty. Cenový standard ukazatele budu popisovat v dalších kapitolách.
Zmíněná odchylka ceny propočtu podle cenových ukazatelů může u konkrétních staveb dosahovat klidně i více než 25 %, což je dáno technickou a technologickou náročností realizace stavby. Dále je závislá na standardu, případně nadstandardu daného řešení, dle uvažované zástavby okolí, a na dalších kritériích.
Běžná odchylka, se kterou je nutno kalkulovat, je však ±15 %.
Výměra účelové měrné jednotky – obestavěný prostor
Pro pochopení cele problematiky je nutné nejprve pochopit, jak určit výměru účelové měrné jednotky, a to obestavěný prostor dle ČSN 73 4055 Výpočet obestavěného prostoru.
Jedná se o prostorové vymezení stavebního objektu ohraničeného vnějšími vymezujícími plochami. Obestavěný prostor objektu se vypočítá jako součet základního obestavěného prostoru hlavního objektu a dílčích obestavěných prostor mimo hlavní objekt jako např. balkony, přístřešky, venkovní schodiště a rampy apod.
Základní obestavěný prostor se vypočítá jako součet obestavěného prostoru základů, obestavěného prostoru spodní části stavby, obestavěný prostor vrchní části objektu, obestavěný prostor zastřešení.
Takto odděleně vypočítané obestavěné prostory umožňují použít více cenových ukazatelů pro jeden objekt, např. řešit odděleně podzemní část a nadzemní část.
Důležité je také správně pracovat s více cenovými ukazateli pro jeden objekt např. pro polyfunkční objekt, který má ve spodních dvou podlažích prostory občanské vybavenosti z železobetonu a v horních šesti podlažích prostory bytů z keramických tvárnic. V takovém případě je spodní část objektu zatříděna jako 801 Budovy občanské výstavby z konstrukce monolitické betonové a horní část objektu jako 803.5 Budovy pro bydlení – domy bytové netypové z cihel tvárnic a bloků.
Objemové cenové ukazatele staveb pro bydlení v roce 2024 (Kč/m³ bez DPH)
Zdroj: RTS, a.s., (cenovasoustava.cz)