Při pohledu na ceny současného komerčního trhu s byty se prodejní cena 60 000 Kč/m² jeví jako z jiného světa. A přesto lze i dnes v těchto cenových relacích postavit bytové domy i s přiměřeným ziskem všech účastníků výstavby.
Jak se podařilo dokončit bytové domy v Dobrušce za pouhé tři roky od získání pozemku? Přinášíme pohled stavebníka, projektanta a zhotovitele stavby
- Publikováno:
- Rubrika:
- Dostupné bydlení
Nové bytové domy v Dobrušce byly oceněny cenou Ministerstva obchodu a průmyslu ve Stavbě roku Královéhradeckého kraje v roce 2023, byly prezentovány na Inženýrském dni v květnu 2024 a získaly Zvláštní cenu za dostupné a udržitelné bydlení v rámci 20. ročníku Ceny Inženýrské komory. I přestože byly opakovaně prezentovány při všech těchto souvislostech i v celostátních médiích, dodnes nikdo nepožádal projektanta nebo stavebníka o to, aby mohli tento úspěšný projekt zopakovat na jiném místě. To je při všech proklamacích podpory dostupného bydlení a miliardových státních podporách zcela nepochopitelné. Opravdu není nutné osvobodit mladé rodiny od nezbytnosti pořídit si bydlení jen na komerčním trhu?
Pohled stavebníka
Karel Joukl
předseda družstva, Stavební bytové družstvo v Dobrušce
Rozhodli jsme se postavit pro naše nové družstevníky nové bytové domy a navázat na tradici, která je družstevníkům vlastní. Od poslední družstevní svépomocné bytové výstavby v našem městě však uplynulo více než 25 let.
V druhé polovině roku 2017 z iniciativy našeho družstva započalo přípravné jednání s vedením města, závody a rozhodujícími organizacemi o možné výstavbě dostupného družstevního bydlení. Získané poznatky pak byly zapracovány do strategického plánu rozvoje města, který byl schválen zastupiteli města v druhé polovině roku 2019. Orgány družstva a město pak schválily garanci přípravy výstavby.
Již 7. února 2020 došlo mezi městem Dobruška a naším SBD k podpisu smlouvy o zřízení práva stavby, o budoucí smlouvě kupní, o budoucí smlouvě darovací a o výpůjčce.
Pak následovalo uzavření smlouvy s projekční inženýrskou společností Dabona, s.r.o., z Rychnova nad Kněžnou o vypracování projektové dokumentace pro územní řízení a pro vydání stavebního povolení.
Dle našich zadávacích podmínek provedla externí odborná společnost vypsání výběrového řízení na zhotovitele stavby. Z pěti oslovených renomovaných stavebních společností zvítězila stavební společnost Chládek Tintěra Pardubice, a. s., s níž jsme následně podepsali řádnou smlouvu o dílo, a to 22. prosince roku 2020. Obdobným způsobem bylo postupováno při výběru potřebné úvěrující banky. Tehdy nám nejlepší podmínky nabídla Komerční banka.
Následovalo vydání stavebního povolení v právní moci s účinností od 1. dubna 2021. Vlastní práce byly ihned zahájeny skrývkou ornice spojené s archeologickým průzkumem, vytyčením stavebních objektů, zajištěním náhradního vjezdu na staveniště přes část území Vojenského, geografického a hydrometeorologického úřadu v Dobrušce, přeložkou energetických sítí ČEZ a hlavně přeložením stávajícího nadzemního horkovodu, který je centrálním zdrojem tepla města, do nové zemní trasy a se znovu připojením původní bytové výstavby města.
Postupně byly založeny základy vlastních bytových domů, které vyrostly velmi rychle. Hrubá stavba se zastřešením a osazením otvorových výplní byla dokončena do konce roku 2021. V dalším roce bylo pokračováno dle projektu ve velmi plynulém tempu a kvalitě. Dílo bylo dokončeno bez terénních a sadových úprav zdárně na konci ledna roku 2023. Kolaudační souhlas odboru výstavby byl vydán 22. března 2023.
Ve čtyřech domech po 13 bytových jednotkách máme celkem 52 bytů. Z tohoto celkového počtu je 8 bytů 4+kk o ploše více než 118 m² a 44 bytů 3+kk o ploše 73 až 74,4 m². Každý dům má čtyři podlaží, kde první podlaží má prostory se sklepními kójemi a dalším společným zázemím. Vše je řešeno bezbariérově, domy mají osobní výtahy. Veškeré okenní výplně mají vnější předokenní žaluzie, které si uhradili bydlící.
Vytápění a dodávka teplé vody je zajišťována cestou výměníkových stanic napájených z centrálního zdroje tepla města, které vzniká spalováním dřevní štěpky. V bytech a domech jsou vybudovány IT optické rozvody pro volnou volbu poskytovatelů internetových služeb, kabelové televize a tak dále. Veškeré měření spotřeby energií, teplo, studená voda, teplá voda je prováděno dálkovým odpočtem v duchu nové evropské legislativy.
Celkové náklady celé stavby včetně projektové dokumentace, stavebního technického dozoru činily 190,5 mil. Kč včetně DPH. Investiční úvěr byl poskytnutý Komerční bankou, našemu družstvu činil 136 mil. Kč s pevnou úrokovou sazbou 2,3 % na 25 let. Bydlící uhradili na účel stavby formou členského vkladu 54,5 mil. Kč a zbytek splácí formou „nájmu“.
Čistá doba výstavby od zahájení projektu do kolaudace činila pouze 23 měsíců.
Pohled projektanta
Lenka Lukášová
jednatelka projektové kanceláře Dabona, s.r.o.
Když nám Stavební a bytové družstvo v Dobrušce zadalo přípravu tohoto zajímavého projektu, byla to pro nás velká výzva. Na trhu působíme již téměř 30 let, ale přípravě projektových dokumentací se věnujeme přibližně 10 let. Chtěla bych tímto ocenit skvělou spolupráci a profesionální přístup všech zúčastněných, zejména vybraného zhotovitele Chládek a Tintěra Pardubice. V průběhu realizace stavby jsme se setkávali s velkou míru empatie a s konstruktivním řešením všech problémů, a za tuto zkušenost děkujeme.
Ing. Michal Freivald
hlavní inženýr projektu, zaměstnanec společnosti Dabona, s.r.o., autorizovaný inženýr v oboru Pozemní stavby
Hlavní myšlenkou bylo navrhnout domy s nekomplikovaným konstrukčním systémem tak, aby nebylo nutné realizovat technicky a finančně náročné nosné a jiné konstrukce. Dále byla snaha o vytvoření přehledných a účelných dispozic bytů a minimalizaci komunikačních ploch v rámci společných prostor v domě. V neposlední řadě byl kladen důraz na nízkou energetickou spotřebu a pokud možno na minimální náklady na údržbu všech domů.
U bytů byl kladen důraz na omezení těžko využitelných ploch, naopak byl velký důraz kladen na množství úložných prostor. Ve společných prostorách se nachází schodiště, výtah, chodby.
V prvním nadzemním podlaží jsou tři byty 3+kk s předzahrádkami a individuální sklepní kóje. Dále je zde umístěno zádveří, technické zázemí, kolárna, kočárkárna. Uvedené prostory slouží pro všechny obyvatele domu. Druhé a třetí nadzemní podlaží jsou identická, což přispívá ke konstrukční jednoduchosti, a tím snížení pořizovacích nákladů na celý objekt. Nacházejí se zde čtyři byty, opět s dispozicí 3+kk.
Ve čtvrtém nadzemním patře jsou umístěny dva větší byty se dvěma velkými terasami. Vzhledem k požadavkům územního plánu jsme museli navrhnout půdorysně ustoupené poslední podlaží. Domnívám se, že se nejedná o byty sociální, ale o kvalitní bydlení. V rámci stavby byly povoleny klientské změny, každý obyvatel si tak mohl zvolit různé materiály a výrobky podle svého vkusu.
Pohled zhotovitele stavby
Jitka Šedivá, DiS.
stavbyvedoucí a technik výrobní přípravy Chládek a Tintěra, Pardubice a.s., autorizovaný stavitel v oboru Pozemní stavby
Otázka zněla, jak je možné v této době postavit dostupné bydlení. To, aby se dílo podařilo, je podmíněno společným zájmem stavebníka a projektanta postavit bydlení kvalitně a v daný termín. Je to především o zvolené strategii. Měli jsme na stavbě malý zhotovitelský tým, stavbu jsme vedli ve třech lidech. Na mě zbyly mimo jiné i klientské změny.
Dostupné bydlení totiž neznamená, že budoucí majitel dostane byt, v němž bude mít možnost možná tak výběru dekoru podlahy nebo dveří. U nás měli klienti poměrně volnou ruku a mohli si opravdu v jednotlivých centrech vybrat materiály podle svého vkusu.
Dbali jsme jen na to, aby si vybírali kvalitní materiály a výběrem nesnížili základní standard. V jiných developerských projektech máme tu zkušenost, že kvůli maximalizaci zisku se volí takové materiály, které potom neodpovídají kvalitnímu bydlení. Musím říct, že dispoziční řešení těchto bytových domů bylo opravdu velmi dobře navrženo a velmi usnadňovalo zařizování bytů.
Velkým problémem bylo, že jsme měli staveniště zpočátku nedostupné. Na místě vjezdu na stavbu byly stávající sítě, které bylo nutné přeložit. Abychom stavebníkovi neprodlužovali termín výstavby, skoro půl roku jsme cihly a další materiál „podvlékali“ pod stávajícím teplovodem. Stavebník nám potom zajistil náhradní vjezd přes vojenský prostor, což se zdálo naprosto nemožné.
Situaci nám komplikoval také covid a pak i válka na Ukrajině. Nebylo to úplně jednoduché, protože řada dodavatelů nám hlásila, že jim odešlo mnoho ukrajinských pracovníků. Nebyl materiál ani lidi, ale stavěli jsme přesto dál. Myslím si, že se nám dílo podařilo. Naše firma staví spoustu bytových domů, ale za celou dobu jsem neviděla takto kvalitně a hezky připravený a zpracovaný projekt.