Při pohledu na ceny současného komerčního trhu s byty se prodejní cena 60 000 Kč/m² jeví jako z jiného světa. A přesto lze i dnes v těchto cenových relacích postavit bytové domy i s přiměřeným ziskem všech účastníků výstavby.
Dostupné družstevní bydlení aneb jak za dobré ceny postavit kvalitní bytové domy?
- Publikováno:
- Rubrika:
- Dostupné bydlení
Bytové domy v Dobrušce byly navrženy a postaveny velmi efektivně, rychle a kvalitně. Celkem 52 bytů ve čtyřech bytových domech bylo dokončeno v lednu 2023 jen tři roky poté, co město bytovému družstvu přislíbilo prodat vhodné pozemky. V koncové prodejní ceně 46 000 Kč/m² byly zahrnuty náklady na pořízení pozemku, nezbytnou technickou a dopravní infrastrukturu, výtah i DPH. V prvním roce provozu byla na vytápění bytů potřeba energie jen 20 až 30 kWh/m²/rok.
Naše zadání bylo poměrně volné. Vytvořit kvalitní družstevní bydlení dostupné pro běžné rodiny s dětmi, které by se zde usadily na dlouhou dobu, a předešlo se tak nežádoucímu střídání obyvatel. Projektant proto navrhl bytové domy převážně s byty o dispozici 3+kk, avšak bez kompromisů v kvalitě konstrukčního řešení či použitých materiálů. To ocenila porota v soutěži Cena inženýrské komory 2024 a udělila stavbě Zvláštní cenu za dostupné a udržitelné bydlení.
Celková jednoduchost stavby a technicky nenáročná nosná konstrukce nabídly zdroje potřebných úspor. Zvláštní pozornost byla věnována minimalizaci společných prostor v domě, vytvoření efektivních dispozic bytů s minimem nevyužitelných ploch a maximem úložných prostor. Klíčovými prvky při návrhu domů byla nejen estetika, funkčnost a trvanlivost, ale i minimalizace nároků na údržbu a nákladů na vytápění budovy.
Na domech byly použity nadstandardní prvky a materiály, jako je hliníkový obvodový plášť, provětrávaná fasáda s obkladem z vlnitého plechu, rolovací stínicí markýzy na terasách bytů ve čtvrtém podlaží, exteriérové žaluzie, rektifikovaná velkoformátová dlažba ve společných prostorech, kovové bezpečnostní vchodové dveře, a mnoho dalších. Důraz byl kladen na soukromí obyvatel, a proto konstrukce překračují normové požadavky na akustiku.
Návrh a proces stavby musely čelit nemalým překážkám, které výrazně negativně ovlivnily technickou náročnost a náklady na celou stavbu. Staveniště bylo například obklopeno nadzemním vedením teplovodu, což znemožňovalo vjezd na staveniště v prvních fázích stavby. Byl nutný pronájem sousedního pozemku, kde byl zbudován provizorní vjezd, komunikace a oplocení. Po přeložení páteřního teplovodu v délce cca 300 m a realizaci přeložek vedení vysokého a nízkého napětí bylo vše vráceno do původního stavu.
Stavba se nacházela na pozemcích s minimální schopností vsaku, což si vyžádalo budování velkých podzemních akumulačních nádrží a dešťové kanalizace s vysokou retencí dešťové vody. I přes tyto a další komplikace bylo nakonec možné realizovat bytové domy s hlavní myšlenkou kvalitního a cenově dostupného družstevního bydlení.
Bytové domy v Dobrušce v číslech
- 46 000 Kč/m² – prodejní cena
- 190,5 mil. Kč – celkové náklady s DPH
- celkem 52 bytů ve čtyřech čtyřpodlažních bytových domech, z toho:
- 44 bytů 3+kk (74 m²) s balkonem (8 m²) nebo s předzahrádkou
- 8 bytů 4+kk (118 m²) se střešními terasami (49 m²) ve 4. NP
- 21 744,4 m³ – celkový obestavěný prostor
- 6 084 m² – celková plocha všech podlaží včetně obvodových konstrukcí
- 4 192 m² – čistá vnitřní plocha všech 52 bytů (tj. bez příček a nosných zdí)
- 876 m² – plocha všech teras a balkonů
- 122,4 m² – ostatní plochy přiřazené k bytům
- 13 % ploch tvoří společné konstrukce a prostory
- 87 % ploch tvoří vnitřní plochy bytů a související plochy sloužící výhradně pro individuální užití (balkony, terasy, sklepní kóje)
- PENB A – energetický standard
- únor 2020 – příslib vhodného pozemku
- březen 2023 – kolaudace
A jak to bude dál? Postaví Dobruška další podobné bytové domy?
Vše jsme realizovali se záměrem rozhýbat několik desítek let stagnující útlum bytové výstavby v našem městě, chtěli jsme umožnit mladým rodinám získat dostupné bydlení a také napomoci zastavení každoročního nepříjemného poklesu trvale přihlášených obyvatel Dobrušky. Očekávali jsme proto podporu další bytové výstavby a intenzivní práce na aktualizaci platného „Strategického plánu rozvoje města“ z roku 2019, ale to se zatím nestalo.
Vzrušená diskuze na veřejném jednání zastupitelstva 5. listopadu 2024 potvrdila, že je nutné dohánět naprostý útlum právě na úseku přípravy území pro veškerou bytovou výstavbu ve všech jejích formách a že je také nutné přijmout opatření k řešení kritického technického stavu související podmiňující infrastruktury (ČOV včetně páteřního přivaděče, akumulace vody na Chlumu atd.). Naše stavební bytové družstvo ukázalo, že umíme postavit dostupné bydlení, a to bez jakékoliv dotace státu či EU. Přesto s námi vedení města ani odborní pracovníci útvaru rozvoje města nekomunikují a nesnaží se hledat společné a věcné řešení.
Přál bych si, aby se vedení města k řešení územní přípravy postavilo bez zbytečného dalšího oddalování a neočekávalo, že by to měl nebo mohl vyřešit někdo jiný. Podpora dostupné bytové výstavby pro mladé rodiny by měla být skutečně neodkladnou prioritou pro každé město, které chce zastavit úbytek obyvatelstva a změnit demografickou křivku.