Při pohledu na ceny současného komerčního trhu s byty se prodejní cena 60 000 Kč/m² jeví jako z jiného světa. A přesto lze i dnes v těchto cenových relacích postavit bytové domy i s přiměřeným ziskem všech účastníků výstavby.
Časté opakující se vady bytových domů. Na co si dát pozor a jak zajistit kvalitu stavby aneb když se výběr dodavatelů nepovede
- Publikováno:
- Rubrika:
- Dostupné bydlení
Na úvod je vhodné připomenout, že pořizovací náklady bytového domu tvoří 20–30 % reálných nákladů vynaložených na stavbu po dobu její životnosti. Tedy snahy omezovat náklady hned na začátku nebo soutěžit dodavatele jen s přihlédnutím k nejnižší ceně se stavebníkovi (či jeho zřizovatelům) může promítnout do nákladů na provoz a údržbu stavby v budoucnosti.
V praxi se často setkáváme s nepřesným vymezením vady. Nad subjektivním přístupem stojí právní ohodnocení nedostatku, byť občanský zákoník č. 89/2012 Sb. vadu definuje nepřímo. Tedy: kdo plní za úplatu jinému, je zavázán plnit bez vad s vlastnostmi vymíněnými nebo obvyklými tak, aby bylo možné použít předmět plnění podle smlouvy, a je-li stranám znám, i podle účelu smlouvy.
A dále, je-li plněno vadně, má příjemce práva z vadného plnění. Dlužník je zavázán plnit ve střední jakosti, není-li mezi stranami ujednána jiná jakost. Osobně využívám častěji obecnou definici: vada znamená nedostatek vlastností požadovaných nebo obvyklých, to znamená i vlastností požadovaných právními předpisy.
Nesplnit požadavek stavebníka je vadou díla
Abychom v případě staveb omezili vady, musíme jednoznačně definovat, jaké jsou požadavky objednatele a všechny vlastnosti, které by konkrétní stavba či úpravy stavby měly mít. To je velký problém, protože většina zadavatelů, a to i těch největších, požadavky nedefinuje. Přitom popis takových požadavků na kvalitu by měl být nedílnou součástí smluvních ujednání. A pozor – už na úrovni zadávacích podmínek nebo dokumentace stavby!
Často se stále setkáváme s tím, že výběrová řízení na zhotovitele projektové dokumentace jsou postavena na nejnižší ceně. Kvalita stavby je popsána vágně anebo vůbec.
Bez patřičné pozornosti zadavatele (stavebníka), pokud je ochoten platit, je zpracována dokumentace pro provádění stavby. Dokumentace pro provádění stavby je od 1. července 2024 povinná a je jedinou dokumentací skutečného provedení, kterou musí mít vlastník stavby po celou dobu trvání stavby. Pokud tato dokumentace chybí, může být vlastník pokutován podle zákona č. 283/2021 Sb.
Platí tedy osvědčené doporučení: stavebníkovi nestačí určit, co chce postavit, ale také to, jaké má mít stavba vlastnosti, zejména způsob využití místností, povrchové úpravy, rozvody technických zařízení, požadavky na teplotu vytápění apod.
Co si pod tím představit? Pokud bychom měli vyjít z praxe soudů, obvykle jde o naplnění platných technických norem. Ty ale bohužel definují nejnižší standard, nezřídka překonaný. Např. návrhové teploty vytápění nejsou normy dostatečné pro staré a nemocné osoby. Zároveň nejsou vzájemně kompaktní a nemusejí být ani v souladu s platnými právními předpisy. Což je aktuální zejména nyní, kdy plnou účinností nového stavebního zákona vstoupila v platnost řada nových vyhlášek a předpisů – zejména vyhláška o požadavcích na výstavbu.
Jak si tedy mají s nastalou situací poradit zadavatelé a projektanti? Jak se mají popasovat s normami, které jsou sice platné, ale pro množinu bytových domů je nelze bezezbytku naplnit? Protože právě zde vzniká prostor pro uplatnění vadného plnění směrem ke zhotoviteli, potažmo projektantovi, resp. i vzhledem k pronajímateli.
Vadám lze předejít již v záměru
Nejde jen o vady faktické, ale i právní. Stačí, aby dlužník (podle zákona projektant či zhotovitel podle smlouvy nebo pronajímatel) neupozornil na vady, které předmět plnění má, ač se při takovém předmětu obvykle nevyskytují, anebo ujistil věřitele (zadavatele či stavebníka podle smlouvy, nájemce) v rozporu se skutečností, že předmět plnění nemá žádné vady anebo že se věc hodí k určitému užívání.
Zákon sice připouští možnosti, že zcizitel (dodavatel) omezí zákonný rozsah svých povinností z vadného plnění nebo že se nabyvatel předem vzdá svého práva z vadného plnění. To lze považovat pouze za teoretické možnosti, zajisté to neplatí ve vztahu ke spotřebiteli. Ve stavební realitě se s nimi nesetkáme.
Na co zaměřit pozornost u bytových domů?
Až na zcela ojedinělé výjimky se nestává, že by stavba byla po dokončení zcela bezvadná. V zásadě to lze považovat, s ohledem na složitost staveb, bytových domů zejména, za nemožné. Jde proto hlavně o systém identifikace, uznatelnosti a odstraňování vad, což je opět věcí smluvních ujednání. Pokud bychom se zaměřili na nejčastější vady bytových domů, týkají se především sedmi skupin.
První je požární bezpečnost stavby. Zde se velmi často stává, že k identifikaci těchto vad dojde během kolaudačních řízení, jichž se zástupci Hasičského záchranného sboru hojně účastní. Je nezbytné všechny požárně bezpečnostní opatření vyřešit už na úrovni projektové (prováděcí) dokumentace, zohlednit vyjádření hasičů a dohlížet nad řádnou realizací. Nezbytností je předání všech dokladů. Osoba odpovědná za montáž požárněbezpečnostních zařízení musí písemně potvrdit splnění požadavků vyplývajících z projektové dokumentace podle § 6 vyhlášky č. 246/2001 Sb.
Dalším problémem je přístupnost, přesněji bezbariérové užívání staveb. To je palčivý problém, jímž trpí i řada veřejných budov. Pokud není bezbariérovost naplněna, stavba nemusí být zkolaudována, zároveň vlastník za provozu odpovídá za případné úrazy uživatelů stavby.
Další citlivý bod jsou světlé výšky v obytných místnostech. ČKAIT zpracovala a vydala technický standard, který eliminuje odchylky mezi návrhem a realizací. Ovšem to je právě oblast, již mění nová vyhláška o technických požadavcích. Nepřesnosti a odchylky výšky podlaží mají významný vliv na geometrickou přesnost, tedy odchylky výšky stupňů schodišť a ramp.
Dalším problémem bývá nevhodné zábradlí a nevhodná madla na schodištích. Zdánlivě jde o detail, jenž však může ovlivnit standard bydlení a obecně kvalitu života v doměv domě, a to včetně možných úrazů.
Další tři vlastnosti staveb lze shrnout do jedné množiny: hydroizolace a střechy, tepelné izolace a nedostatky výměny vzduchu. Nejde jen o kvalitní fungování stavby, energetickou spotřebu, ale rovněž dopady na kvalitu vnitřního prostředí, zdraví uživatelů a na hygienu stavby. Aby se vadám předešlo, je nezbytné zohlednit umístění a specifikaci všech požadovaných vlastností již při zadávání. Například větrání, jak je popsáno v předpisech a normách, je zcela minimální. Písemné a dostatečně podrobné zadání by mělo být součástí projektové dokumentace a samozřejmě také smluvní dokumentace.
Základem je dobrá smlouva
Shrnuto, smlouvy o dílo mají být jednoduché, srozumitelné a popisující všechny požadavky stavebníka. Zde narážím na to, že se zvyšuje počet smluv sepisovaných i renomovanými advokátními kancelářemi, jež však situaci spíše komplikuji: posouvají nebo definují novým způsobem mnoho standardních termínů či procesů, které však v návrzích smluv úplně chybí a pro laika nejsou srozumitelné. Nemluvě o tom, že takové dokumentace bývají nezřídka nevyvážené a nemusí být v případě sporu soudy akceptovány.
Velký důraz by měl být kladen na roli vedení stavby a technického dozoru stavby
Častá bývá představa zadavatelů, že dozor se týká pouze provádění stavby. Omyl – technický dozor kontroluje už přípravnou fázi na úrovni projektové dokumentace i provádění stavby, na které dohlíží rovněž projektant. Jen zřídkakdy je vidět ekonomický dozor, což bude velmi podstatné zvláště u bytových domů vznikajících v režii nebo za participace samospráv. Ostatně dozor by měl bdít i nad opravami vad a plněním reklamací po dobu záruky, resp. 5 let od předání stavby, tedy do doby, kdy lze vady uplatnit před soudem.