Zprávy a informace ČKAIT 2025|05

Nový stavební zákon má nejméně deset zásadních problémů

1. Přílišné zjednodušení projektové dokumentace pro povolení stavby
2. Nejasná funkce projektových dokumentací a role projektové dokumentace pro provádění stavby při zadávání veřejných zakázek
3. Absence jasně formulovaných požadavků na kolaudaci stavby i dokumentace skutečného provedení
4. Nejasnosti v ustanoveních zákona týkajících se dozorů během stavby, nedořešená otázka povinného dozoru projektanta
5. Rozpory mezi celostátní vyhláškou č. 146/2024 Sb., o požadavcích na výstavbu, a městskými stavebními předpisy komplikují a prodražují výstavbu
6. Lhůty pro vydání rozhodnutí – optické zkrácení lhůt vede ve skutečnosti k jejich prodloužení
7. Nepovedená digitalizace stavebního řízeni a podcenění navazujících procesů
8. Nový způsob projednávání návrhu stavby s dotčenými orgány jen komplikuje práci a zdržuje
9. Nedošlo ke sjednocení výkladu a vydávání jednotných metodik pro používání nových předpisů se znalostí stavební praxe
10. Centralizovaná státní stavební správa – je opravdu nezbytně nutná, a pokud ano, kdy by bylo správné ji provést?

Nový stavební zákon č. 283/2021 Sb. (NSZ) se stal nástrojem pro líbivé politické sliby. Vždyť komu by se nelíbilo cokoliv zjednodušit a zrychlit. To platí i pro „stavební povolení“ – slovy nového stavebního zákona „povolení záměru“. Jenže chyběly analýzy a docházelo k marginalizaci mnoha odborných požadavků. Naopak se prosadila ustanovení, která byla v přímém rozporu s dobrou stavební praxí. Provedená rekodifikace stavebního práva proto ve skutečnosti nejenže nevede a ani nemůže vést ke zrychlení a zjednodušení výstavby, ale dokonce ji komplikuje a zpomaluje. Ono totiž nestačí jen co nejvíce usnadnit povolování staveb. To je jen špička ledovce. Je třeba zohlednit celý proces od přípravy a povolování, přes realizaci, kolaudaci a až po následné bezproblémové užívání. Je třeba zohlednit nejen zájmy stavebníků, ale i zájmy ostatních účastníků výstavby a také veřejný zájem na kvalitním, bezpečném a udržitelném vystavěném prostředí.

Zavádění nových právních předpisů je vždy náročné, a proto je nezbytné mít správně nastavené přechodné období. V případě NSZ se to však nestalo a nastalo období překotných změn. Prováděcí předpisy jsou schvalovány se značným zpožděním – dávno poté, co měly být hotové a účinné. Novela NSZ střídá novelu a nikdo už nestačí sledovat všechny změny právních předpisů. Dvanáct novel NSZ, z nichž šest bylo schváleno během pouhých osmi měsíců letošního roku, mluví za vše. K tomu je třeba přičíst i dopady navazujícího změnového zákona, který požadavky nového stavebního zákona promítá do změn několika desítek dalších právních předpisů.

Vraťme do stavebního zákona odbornost

ČKAIT přináší přehled deseti hlavních problémů, které obsahovalo jak původně schválené znění, tak i nynější již mnohokrát novelizovaná podoba současného nového stavebního zákona. Společné mají totiž jedno. Při projednávání rekodifikace stavebního práva byly odborné názory ČKAIT přehlížené, a to od počátku rekodifikace v roce 2018 až dosud, a bylo zcela jedno, kdo právě je nebo byl u moci.

Důsledkem je, že místo slibovaného zrychlení a zjednodušení se stavebníci i stavbaři musejí vyrovnávat s komplikacemi, které výstavbu zpomalují a prodražují, aniž by přinášely vyšší kvalitu. Stavební zákon se stal především předmětem lítého politického souboje o to, zda stavební úřady budou spadat pod samosprávu, nebo státní správu. To je však většině těch, kteří na stavebních úřadech vyřizují stavební povolení, v podstatě jedno.

Přitom u jiných zásadních právních předpisů, jako je například „liniový zákon“ (v současnosti nazvaný jako zákon o urychlení výstavby strategicky významné infrastruktury), se podařilo naslouchat odborným připomínkám i najít politickou shodu. Tento zákon se používá od poslední velké novely před pěti lety bezproblémově a téměř beze změn, aniž by plnil novinové titulky. ČKAIT by si přála, aby se něco podobného podařilo i u stavebního zákona.

Představenstvo ČKAIT proto schválilo doporučení, jak 10 hlavních problémů nového stavebního zákona řešit.

1. PROBLÉM: Projektová dokumentace pro povolení záměru je příliš zjednodušená, nezohledňuje kategorii stavby podle NSZ a je proto zdrojem víceprací, sporů a problémů

NSZ již od původně schválené podoby zjednodušil náležitosti projektové dokumentace pro povolení záměru stavby. Stavební úřad nyní povoluje v podstatě pouze „obálku“ stavby, a nikoliv její obsah. To, co může postačovat u jednoduchých staveb, ale u vyhrazených a ostatních staveb jako jsou školy, nemocnice, průmyslové haly či administrativní budovy přináší řadu neřešitelných problémů při zpracování dalšího stupně dokumentace pro provádění stavby, při realizaci, při zprovoznění, kolaudaci i následném užívání takto povolené stavby. Současné „zjednodušení“ dokumentace pro povolení jiných než jednoduchých staveb a staveb pro bydlení vede k větší pracnosti, jak návrhu, tak i realizace a kolaudace stavby. Proto je také celkový „balík“ potřebné dokumentace po „zjednodušení“ mnohem rozsáhlejší, ačkoliv nevede k vyšší kvalitě staveb, ale jen k prodloužení a k prodražení stavebních prací.

Právní rámec

Rámcový obsah dokumentace pro povolení stavby je už od původní podoby NSZ stanoven § 158 odst. 1 NSZ tak, že tato dokumentace obsahuje průvodní list, souhrnnou technickou zprávu, situační výkresy a dokumentaci objektů. Tento odstavec dále uvádí, že dokumentace pro povolení záměru stanovená prováděcím právním předpisem musí obsahovat urbanistické a základní architektonické a technické řešení záměru umožňující posouzení jeho mechanické odolnosti a stability, požární bezpečnosti a vlivů na území a životní prostředí.

Obsah a rozsah dokumentace pro povolení stavby upravuje příloha č. 1 vyhlášky č. 131/2024 Sb., o dokumentaci staveb. Vyhláška sice v § 2 odst. 1 uvádí, že obsah jednotlivých částí dokumentace musí odpovídat druhu a účelu stavby, charakteru navrhované změny v území, podmínkám v území, umístění stavby, stavebně technickému provedení, účelu využití, vlivu na životní prostředí a době trvání stavby (s účinností od 1. srpna 2025 je tento text součástí i § 158 odst. 6 NSZ).

NSZ ani vyhláška č. 131/2024 Sb. nerozlišuje požadavky na podrobnost projektové dokumentace podle kategorie stavby: drobné (příloha č. 1 NSZ), jednoduché (příloha č. 2 NSZ), vyhrazené (příloha č. 3 NSZ) a ostatní (nevyjmenované stavby v přílohách NSZ).

Komentář ČKAIT

Tato koncepce zjednodušené projektové dokumentace pro všechny kategorie staveb je v přímém rozporu s odbornými připomínkami a stanovisky, které byly komorou zpracovány a zpracovateli poskytnuty. Jedná se zejména o následující nevyřešené problémy:

Dokumentace pro povolení stavby má dokládat naplnění potřebné ochrany veřejných zájmů

Podle zákonné dikce a výkladu slouží dokumentace pro povolení stavby stavebnímu úřadu a dotčeným orgánům pro povolení stavby, tedy k posouzení, zda předkládaný záměr a jeho parametry nejsou v rozporu s některým chráněným veřejným zájmem. Stavební úřad má při posouzení záměru v souladu s § 193 NSZ zkoumat nejen, zda je stavba v souladu s územně plánovací dokumentací, cíli a úkoly územního plánování, požadavky stavebního zákona a jeho prováděcích právních předpisů, požadavky jiných právních předpisů chránících dotčené veřejné zájmy, požadavky na veřejnou dopravní nebo technickou infrastrukturu, ale i s ochranou práv a právem chráněných zájmů účastníků řízení, kteří mohou v řízení uplatňovat proti záměru námitky.

Podrobnější posouzení určitých občanskoprávních námitek účastníků řízení týkajících se například budoucích imisí stavby však na základě zjednodušené dokumentace pro povolení stavby nebude v některých případech ze strany stavebního úřadu ani náležitě možné. Podle zjednodušené projektové dokumentace není možné ani posouzení potřebného požárně bezpečnostního řešení stavby, ani posouzení hygienických limitů navrhované stavby a jejího provozu.

Judikáty: Stavební úřad se své odpovědnosti nemůže zbavit

Jak je judikováno rozsudky soudů (např. NSS č.j. 8 As 41/2014−40 ze dne 27. ledna 2015) autorizovaná osoba odpovídá za odborný výkon vybraných činností, čímž se vymezují její povinnosti vůči klientům. Stavební úřady nemohou na autorizované osoby přenášet odpovědnost za dostatečné zjištění skutkového stavu potřebné pro vydání výsledného rozhodnutí. Pokud by stavební úřady pouze nekriticky přejímaly veškeré informace nutné k vydání rozhodnutí z dokumentace předložené žadatelem, ztratilo by význam celé řízení.

V souladu se zásadou materiální pravdy je stavební úřad odpovědný za zjištění skutkového stavu věci v rozsahu dostatečném pro vydání výsledného rozhodnutí, přičemž zkoumá rovněž soulad posuzovaného záměru s ochranou práv účastníků řízení. Stavební úřad se musí řádně vypořádat se vznesenými námitkami, o nichž se účastníci nedohodli. Jestliže pro posouzení určité otázky nemají příslušné úřední osoby dostatečnou odbornou způsobilost, je nutno postupovat podle § 56 správního řádu a v řízení usnesením uložit znalci vypracování znaleckého posudku.

Judikatura je sice z doby účinnosti předchozího stavebního zákona č. 183/2006 Sb., jmenované základní principy se z ní ale dají využít i pro současný stav. Nelze uzavřít, že stavební úřad vůbec nemá kontrolovat projektovou dokumentaci, ale má ji kontrolovat tak, aby zjistil, zda je v souladu nejen s dotčenými veřejnými zájmy, ale i s ochranou práv ostatních účastníků řízení. Při současném zjednodušení náležitostí projektové dokumentace pro povolení stavby z ní však nelze vyčíst splnění těchto požadavků.

Nižší podrobnost projektové dokumentace pro povolení stavby je pro mnoho úřadů a dotčených orgánů nedostatečná

Vyhláška č. 131/2024 Sb., o dokumentaci staveb, sice stanoví pro dokumentaci pro povolení stavby výrazně nižší podrobnost, než tomu bylo dříve u dokumentace pro vydání stavebního či společného povolení. Vyžadovaný rozsah ale nereflektuje nezbytný rozsah požadavků na tuto projektovou dokumentaci ze strany některých dotčených orgánů, především ze strany Hasičského záchranného sboru, Hygienických stanic, a Státní energetické inspekce. V každém jednotlivém případě tak musí autorizovaná osoba stejně rozmýšlet, jakou podrobnost v dokumentaci pro povolení stavby uvést, a to nejen s ohledem na zmíněné požadavky dotčených orgánů, ale i s ohledem na nejefektivnější a nejbezpečnější řešení v řadě klíčových parametrů.

Nesoulad jednotlivých právních předpisů týkající se podrobnosti dokumentace pro povolení stavby v každém jednotlivém případě pak je pro stavebníky, projektanty i zhotovitele matoucí a ve finále nákladnější. Vedlejším efektem jsou spory mezi účastníky stavebního projektu nejen co se týče obsahu a správnosti potřebné dokumentace, její využitelnosti pro další kroky při přípravě a realizaci, ale především její pracnosti, tedy i ceny za práci.

Zjednodušená povolovací dokumentace negarantuje realizovatelnost, kvalitu a trvanlivost a realizovatelnost stavby

Zjednodušená projektová dokumentace pro povolení záměru přináší i dosud nepoznané riziko. Hrozí, že u takto povolených staveb se ukáže, že v souladu s vydaným povolením nelze dopracovat navazující projektovou dokumentaci pro provádění stavby nebo že stavbu není možné realizovat v navrženém objemu či podobě. Toto zjištění s sebou nese nutnost řešit přepracování dokumentace pro povolení stavby a vést opakované povolovací řízení. Komplikace, zdržení a zvýšení ceny však nejsou jediné problémy. Pokud oba stupně projektové dokumentace nezpracovává stejný projektant, vzniká vysoké riziko sporů nejen o to, kdo je za tento nedostatek zodpovědný a kdo a v jaké výši nezbytné přepracování projektové dokumentace zaplatí, ale i o možná autorská práva. I v případě stejného zpracovatele obou stupňů projektové dokumentace, může vznikat spor o to, kdo je za přepracování zodpovědný a má tedy nést náklady za tuto vícepráci. Pro všechny účastníky, tedy stavebníka, projektanty i sousedy, vzniká velmi nekomfortní situace.

Zvyšuje se riziko vedení opakovaných povolovacích řízení formou změny stavby před dokončením

Obdobné riziko platí i v případě, pokud stavbyvedoucí při realizaci stavby zjistí, že projektová dokumentace pro provádění stavby není v souladu s předchozím stupněm PD, tedy stavebním úřadem ověřenou dokumentací pro povolení záměru. Stavbyvedoucí pak musí na tyto skutečnosti upozornit zhotovitele stavby, vrátit projektovou dokumentaci pro provádění stavby zpět projektantovi k přepracování a zajištění souladu obou dokumentací. Pokud se však prokáže, že projektová dokumentace pro povolení záměru neumožňuje zpracovat dokumentaci pro provedení stavby, je nutné přerušit realizaci stavby a zahájit řízení o změně stavby před dokončením. Tato situace opět vede k prodloužení termínů a ke zdražení stavby. Stavbyvedoucí se tak stává spoluzodpovědným za provádění stavby podle nevhodné dokumentace.

Pro dosažení potřebného cíle je nezbytné začít projektovat od konce, nejprve zpracovat podrobnou dokumentaci pro provádění stavby a z ní vyčlenit zjednodušenou dokumentace pro povolení záměru

Takto většina stavebníků neuvažuje. Je sice teoreticky možné, aby se stavebník s projektantem rovnou dohodl na zpracování obsahu a rozsahu dokumentace pro provádění stavby namísto dokumentace pro povolení stavby. Z podrobnější dokumentace pak projektant má vybrat jen relevantní části jako projektovou dokumentaci povolení záměru a ty předložit na stavební úřad. Ale i tento postup významně komplikuje přípravu a zpracování projektové dokumentace. Výsledkem jsou často opět vyšší náklady na straně projektanta. Problémy vznikají i při uzavírání smluvních vztahů mezi stavebníkem a projektantem. Současně není zcela jasné, jakým způsobem na takovou dokumentaci mají reagovat stavební úřady.

Stavebníci jednoduchých staveb chtějí za zjednodušenou povolovací dokumentaci zaplatit méně, jenže ta je ve skutečnosti dražší než dříve

Někteří objednatelé projektové dokumentace se snaží snižovat pořizovací náklady na dokumentaci omezováním jejího rozsahu, bez ohledu na to, jak je takto omezená dokumentace využitelná v dalších krocích a procesech pro povolení záměru a zhotovení stavby. K nejasnostem v této situaci nepřispívá ani terminologická nejednoznačnost a procesní neukotvenost postupů v různých právních dokumentech, např. stálé vnášení pojmů realizační dokumentace do oboru pozemních staveb. Realizační dokumentace se vyskytuje pouze v prostředí inženýrských staveb jako objednaný a zaplacený další stupeň PD na výslovnou žádost objednatele.

ČKAIT proto opakovaně doporučuje stavebníkům / zadavatelům staveb projektovou dokumentaci vždy zpracovávat v rozsahu, který umožní dotčeným orgánům vydávat potřebná stanoviska. ČKAIT doporučuje projektantům informovat včas i objednatele této projektové dokumentace. Jen tak je zpracovatel projektové dokumentace pro povolení záměru ochráněn před špatnou interpretací jejího obsahu, nevhodným použitím nebo dokonce zneužitím projektové dokumentace. Je nezbytné vždy objednatele upozornit, že dokumentace v rozsahu pouze pro schválení záměru (povolení) je pro jakékoliv další praktické použití neúplná a nevhodná. Vždy je nutné zachovat dvoustupňový systém projektové dokumentace, kdy první stupeň slouží k povolení záměru, a další stupeň pro provedení stavby.

Zjednodušená povolovací dokumentace nestačí pro přípravu smluv se správci sítí a poskytovateli energií

Zjednodušená dokumentace nestačí jako podklad pro uzavření smluv na odběr energií. Ty vyžadují podrobnější dokumentaci, než jaký je stávající rozsah stanovený ve vyhlášce. Přitom jde o poměrně zásadní záležitost – jednak s ohledem na místo připojení, jednak na samotnou smlouvu a rezervované příkony.

Doporučení ČKAIT

Případný návrat k původně schválené podobě NSZ tyto problémy neřeší. Možným řešením je, aby dokumentace pro povolení záměru byla vypracována podle kategorie stavby. ČKAIT doporučuje upravit stavební zákon a vyhlášku tak, aby se dokumentace pro povolení vyhrazených a ostatních staveb opět významně přiblížila k rozsahu dřívější dokumentace pro společné územní a stavební řízení podle předchozího stavebního zákona č. 183/2006 Sb. a vyhlášky č. 499/2006 Sb., o dokumentaci staveb, která plně vyhovovala danému účelu. Tato dokumentace byla zjednodušená a zároveň obsahovala všechny potřebné údaje a detaily. Vedle toho by pro některé stavby bylo přípustné dokumentaci pro povolení záměru zpracovávat podle zjednodušené formy nové vyhlášky o dokumentaci staveb č. 131/2024 Sb. To by mohlo platit například pro jednoduché stavby a stavby pro bydlení a individuální rekreaci.

2. PROBLÉM: Nejasná funkce i užití projektové dokumentace pro provádění stavby (DPS)

Dokumentace pro provádění stavby musí být v souladu s dokumentací pro povolení záměru a její zpracování je až na určité výjimky povinné. Obsahuje podrobnosti nezbytné pro provedení (a zprovoznění) stavby, ale není podkladem pro kolaudaci a ani není archivována. Některé dotčené orgány ji ale vyžadují k vyjádření pro povolení záměru, protože zjednodušená verze dokumentace pro povolení záměru nedostačuje k posouzení návrhu z hlediska ochrany veřejných zájmů. Projektová dokumentace pro provádění stavby je definována vyhláškou č. 169/2016 Sb. (navazující na ZZVZ 134/2016 Sb.) jako zadávací dokumentace pro podrobné zadání (design-bid-build) u veřejných zakázek na stavební práce.

Právní rámec

Dokumentace pro provádění stavby není projektovou dokumentací, kterou by stavební úřad přes Portál stavebníka evidoval a kontroloval. Nevyužívá se ani pro kolaudační řízení. Stavební úřad pouze může kontrolovat její existenci a přítomnost na staveništi při provádění stavby.

Dokumentaci pro provádění stavby je stavebník povinen zajistit před zahájením stavby, a to s účinností od 1. srpna 2025 pro jednoduché stavby pro bydlení a rodinnou rekreaci, vyhrazené a ostatní stavby.

Dokumentace pro provádění stavby je také zadávací dokumentací definující technické podmínky pro zadávání veřejné zakázky podle zákona č. 134/2016 Sb. a vyhlášky č. 169/2016 Sb., která stanovuje její rozsah podle vyhlášky č. 131/2024 Sb., o dokumentaci staveb. Tato dokumentace musí umožnit zpracování soupisu stavebních prací, dodávek a služeb s výkazem výměr a přednostně definovat požadované vlastnosti navrhovaných výrobků pro stavbu. V odůvodněných případech lze uvádět i referenční výrobky, jejichž parametry (cena, jakost, dodací lhůty atd.) jsou považovány za vyhovující, ale musí být vždy uvedeno, že u každého výrobku lze nabídnout rovnocenné řešení.

Komentář ČKAIT

Skutečnost, že podle současné vyhlášky o dokumentaci staveb č. 131/2024 Sb. není obsah a rozsah dokumentace pro provádění stavby plně kompatibilní s dokumentací pro povolení stavby, je formálním nedostatkem, který ale už tak vyšší pracnost zpracování projektové dokumentace dále zvyšuje.

Zbytečná podrobnost projektové dokumentace pro provádění staveb pro bydlení

U staveb rodinných domů pro bydlení individuální stavebníci vyžadují co nejstručnější nezbytnou projektovou dokumentaci (dokumentaci pro povolení záměru). Argumentují i tím, že stavební úřad stejně nemá žádnou povinnost ani pravomoc prováděcí dokumentaci kontrolovat, nepředkládá se ke kontrole, nearchivuje a nepoužívá se ke kolaudaci.

Drobní stavebníci se proto domnívají, že pokud bude stavba kolaudována podle dokumentace pro povolení záměru, není nutné mít Dokumentaci pro provádění stavby. Případnému postihu ze strany stavebního úřadu se však v takovém případě vystavuje stavebník realizující stavbu bez DPS, nikoliv projektant. Drobní stavebníci rovněž nechápou nutnost dokumentace spárořezů dlažeb a obkladů, protože jejich postup je zcela rozdílný než u velkých developerských projektů, které pracují s velkoplošnými obklady nebo s velkoplošnými lehkými obvodovými plášti, kde spárořezy jsou základními technickými i cenovými položkami významně ovlivňujícími cenu a dobu rea­lizace projektu.

Tak dochází k paradoxní situaci, kdy část předpisu zjednodušuje získání povolení záměru pro obytnou stavbu (defacto povoluje obálku budovy), ale současně komplikuje její realizaci. Nastavená pravidla nejsou zkoordinovaná a proto je stavebníci obcházejí. Výsledkem je faktická rezignace na ochranu veřejných zájmů v bytové výstavbě, zejména bezpečnosti a ochrany života a zdraví osob, jejichž porušení v podobě fatálních důsledků by takováto realizace stavby mohla přinést.

Doporučení ČKAIT

Dokumentace pro provádění stavby by měla sloužit výhradně pro provádění stavby a nemůže nahrazovat nedostatečnou podrobnost dokumentace pro povolení stavby. Její podrobnost by měla odpovídat kategorii stavby. Současný stav vnáší chaos do systému projektové dokumentace stavebního řízení, kolaudace i archivace projektové dokumentace, zvyšuje pracnost, a tedy i cenu zpracování projektové dokumentace.

3. PROBLÉM: Chybí jednoznačné požadavky na kolaudaci stavby i na dokumentaci skutečného provedení stavby (DSPS)

Vyznat se v otázce, co a jak kolaudovat, opravdu není snadné. I stavby povolené podle starého stavebního zákona se totiž kolaudují podle NSZ. Nové požadavky jsou však poměrně nejednoznačné. Nezohledňují totiž příliš zjednodušenou dokumentaci pro povolení stavby.

Právní rámec

Z ustanovení § 230 NSZ vyplývá, že vydání kolaudačního rozhodnutí vyžadují všechny stavby vyhrazené (uvedené v příloze č. 3 k NSZ), všechny stavby ostatní (stavby, které nejsou uvedeny v přílohách č. 1, 2 a 3 k NSZ) a veškeré jednoduché stavby pro bydlení a rodinnou rekreaci.

Žádost o kolaudační rozhodnutí podle nového stavebního zákona musí být podána na stanoveném formuláři, tj. na formuláři, který je určen v příloze č. 10 vyhlášky č. 149/2024 Sb., o provedení některých ustanovení stavebního zákona. Součástí žádosti podle § 232 odst. 2 NSZ je dokumentace pro povolení stavby s vyznačením odchylek, došlo-li k nepodstatné odchylce oproti ověřené projektové dokumentaci. Současně podle § 233 odst. 1 NSZ platí, že v kolaudačním řízení stavební úřad posoudí, zda skutečné provedení stavby, popřípadě její části, kterou lze užívat samostatně, je v souladu s povolením.

Uvedené znamená, že pokud byla stavba provedena podle povolení a dokumentace pro povolení stavby ověřené stavebním úřadem, nedokládá se k žádosti o vydání kolaudačního rozhodnutí žádná dokumentace. Pokud by ale při provádění stavby došlo k nepodstatným odchylkám od ověřené projektové dokumentace pro povolení stavby, doloží stavebník k žádosti o vydání kolaudačního rozhodnutí dokumentaci pro povolení stavby s vyznačením těchto odchylek. Podle aktuálního výkladu se nejedná o dokumentaci stavby, ale tato dokumentace slouží jako podklad pro rozhodnutí v rámci kolaudačního řízení, tudíž může být předložena i jen v listinné podobě. Ze zmíněných ustanovení NSZ vyplývá, že k žádosti o vydání kolaudačního rozhodnutí se nedokládá projektová dokumentace pro provádění stavby ani dokumentace skutečného provedení.

Doporučení ČKAIT

Stavby by měly být kolaudovány nejen podle dokumentace pro povolení stavby, ale i podle dokumentace skutečného provedení stavby. Tato dokumentace skutečného provedení v současném stavu zcela chybí a je nutné ji navrátit do systému vyhlášky o dokumentaci staveb. Dokumentace skutečného stavu by měla být také archivována na Portálu stavebníka, neboť tvoří důležité propojení vystavěného prostředí s ohledem na zákon o BIM, s DTM a ČÚZK. To vše je bez DSPS takřka nemožné. Pokud nebude tento zásadní nedostatek NSZ napraven, stavební úřady ani dotčené orgány nebudou mít prakticky co kontrolovat a po kolaudaci mohou vznikat složité právní spory mezi stavebníkem a ostatními účastníky stavebního řízení.

4. PROBLÉM: Chybí definování činnosti jednotlivých dozorů na stavbě, zejména technického dozoru stavebníka. Dozor projektanta by měl být povinný u všech staveb, k nimž by projektovou dokumentaci musel podle NSZ zpracovat projektant

Institut dozorů na stavbě je klíčový pro naplnění požadavků na kvalitu staveb i ochranu základních veřejných zájmů jako je bezpečnost, život a zdraví. Technický dozor stavebníka (TDS) a povinný dozor projektanta jsou klíčové, a je nutné je definovat a vyžadovat. Rozsah jejich působení na stavbě musí vyplývat ze zákona a není možné ho nechat na libovůli stavebníka. Autorizované osoby mají trestněprávní odpovědnost de facto doživotní a přitom, záleží na soukromém stavebníkovi, zda jim dovolí dozor vykonávat.

Právní rámec

Ani v původní ani v novelizované podobě NSZ nejsou dostatečně definovány jednotlivé dozory na stavbě. Navíc již od původně schválené podoby NSZ v roce 2021 platí, že stavebník je povinen zajistit dozor projektanta pouze u staveb financovaných z veřejných prostředků, pokud zpracoval projektovou dokumentaci pro tuto stavbu projektant (to neplatí pro stavby sítí technické infrastruktury) a při provádění vyhrazených staveb uvedených v příloze č. 3 k NSZ. Konkrétně tak uvádí § 161 odst. 2 a 3 NSZ.

V současné době je tak až na povinné výjimky nutné dohodnout se na institutu dozoru projektanta při realizaci stavby přímo ve smlouvě o dílo mezi stavebníkem a projektantem a tento náležitým způsobem ohodnotit, nicméně je čistě na stavebníkovi, zda takovouto smlouvu uzavře nebo ne.

K tomu být nucen nemůže, neboť mu zákon takovouto povinnost nestanoví. Tu mu NSZ ukládá pouze ve vztahu k provádění staveb financovaných z veřejných prostředků a staveb vyhrazených.

Technický dozor stavebníka pak není stavebním zákonem definován vůbec. NSZ pouze v § 161 odst. 2 uvádí, že u stavby financované z veřejných prostředků, kterou provádí stavební podnikatel jako zhotovitel, je stavebník povinen zajistit technický dozor stavebníka nad prováděním stavby fyzickou osobou oprávněnou podle autorizačního zákona. Rozsah jeho oprávnění a povinností je ponechám pouze na smluvním ujednání, což v praxi může působit a působí problémy.

Komentář ČKAIT

Mezi klíčové a nenaplněné požadavky ČKAIT však již od počátku projednávání rekodifikace stavebního práva patřila především povinnost uzákonit povinný dozor projektanta, který je nezbytnou podmínkou pro garanci kvality prováděných staveb, a to nejen u staveb financovaných z veřejných prostředků či u vyhrazených staveb, ale u všech staveb, pro něž zpracoval projektovou dokumentaci projektant – autorizovaná osoba. Tato kontrola by neměla být výsadou jen veřejných zakázek, ale měla by být ze zákona povinná u výstavby bytových a rodinných domů i administrativních budov, v nichž většina občanů tráví až 90 % svého času.

Dozor projektanta je v § 14 písm. h) NSZ vymezen tak, že se jím rozumí průběžný odborný dozor nad souladem realizace dokumentace pro provádění záměru s dokumentací o povolení záměru a v souladu s dokumentací pro provedení záměru. To je však standardně povinností TDS a vyžaduje to mnohem častější přítomnost na stavbě. Standardní činností dozoru projektanta je doposud zejména posuzování navržených změn při výstavbě, vysvětlování projektu stavební firmě a kontrola dopadů změn na jiné části projektu. I proto je standardem účast projektanta pouze na kontrolních dnech stavby nebo při výjimečných potřebách.

S ohledem na náležitou ochranu veřejných zájmů a na vysokou odpovědnost projektanta, to zejména při zpracování dokumentace pro provádění stavby, kterou stavebník nevkládá přes Portál stavebníka do příslušného úložiště, stavební úřad ji neověřuje a není vyžadována ani u kolaudaci stavby, je více než vhodné, aby projektant (ať už stejný, který obě dokumentace – jak pro povolení, tak i pro provádění stavby – zpracoval, což by bylo samozřejmě nejlepší řešení, či jiný pro případ zpracování dokumentací stejnou osobou nebo osobami odlišnými) měl skutečně možnost zkontrolovat, že stavba je prováděna v souladu s těmito dokumentacemi.

Názory, že pokud bude chtít stavebník dozor projektanta zajistit, může tak učinit bez ohledu na znění stavebního zákona, jsou z hlediska odpovědnosti autorizovaných osob liché. Jsou nedostatečné rovněž z hlediska ochrany zájmů budoucích majitelů, kteří si později bytové jednotky, průmyslové stavby či administrativní budovy koupí na realitním trhu a nebudou mít možnost ovlivnit některé skryté vlastnosti stavby. V neposlední řadě nepostačí ani z toho důvodu, že mnozí stavebníci zejména menších staveb pro bydlení ve snaze ušetřit si ani nechtějí dokumentaci pro provádění stavby projektantem nechat zpracovat, i když je tato povinná, což by mohlo mít fatální důsledky pro ochranu základních veřejných zájmů jako je bezpečnost, život a zdraví, jak již bylo výše u problematiky dokumentace popsáno.

Doporučení ČKAIT

Ani zde návrat k původní podobě NSZ z roku 2021 nic neřeší, protože zmíněná úprava je stále stejná. ČKAIT se s ohledem na výše zmíněné důvody (řádnou ochranu veřejných zájmů a vysokou odpovědnost projektanta) snaží o prosazení povinného dozoru projektanta ve vztahu ke všem stavbám, pro něž zpracovala projektovou dokumentaci autorizovaná osoba. Je třeba změnit definici dozoru projektanta, která spíše odpovídá rozsahu činnost TDS. Proto je také vhodné jednoznačně v zákoně vymezit institut technického dozoru stavebníka i s jeho oprávněními a povinnostmi.

5. PROBLÉM: Celostátní vyhláška o požadavcích na výstavbu a troje městské stavební předpisy – je to skutečně ideální řešení?

Opravdu je nutné, aby byty v Praze, Brně a Ostravě měly oproti zbytku země jinou světlou výšku místností či jinak definované požadavky na výšku a šířku schodišťového stupně? Opravdu by nám nestačil jeden moderní předpis?

Právní rámec

V rámci části čtvrté NSZ jsou v hlavě I upraveny základní požadavky na výstavbu, přičemž ustanovení § 152 odst. 1 NSZ dále uvádí, že podrobné požadavky na vymezování pozemků, požadavky na umísťování staveb a technické požadavky na stavby stanoví prováděcí právní předpis, kterým je celostátní vyhláška č. 146/2024 Sb., o požadavcích na výstavbu.

Podle § 152 odst. 2 NSZ s účinností od 1. srpna 2025 platí, že územní samosprávné celky, které jsou k tomu tímto zákonem zmocněny (jde o Prahu, Brno a Ostravu), mohou stanovit prováděcím právním předpisem podrobné požadavky na výstavbu odchylně od prováděcího právního předpisu podle odstavec 1 s výjimkou požadavků na výstavbu staveb dálnic, silnic, drah a civilních leteckých staveb a technických požadavků na stavby technické infrastruktury.

Zmíněnými městskými stavebními předpisy jsou:

• Pražské stavební předpisy (PSP) – Nařízení hl. m. Prahy č. 12/2024 Sb.,
• Brněnské stavební předpisy (BSP) – Nařízení statutárního města Brno č. 14/2024 Sb.,
• Ostravské stavební předpisy (OSP) – PDF Nařízení města č. 17/2024 - ostrava.cz

Ustanovení § 152 odst. 3 NSZ pak normuje, že vyhláška č. 146/2024 Sb., o požadavcích na výstavbu, nebo její jednotlivá ustanovení se použijí, nestanoví-li městské stavební předpisy jinak. V požadavcích na výstavbu tedy přednostně pro určená města platí jejich městský stavební předpis, celostátní vyhláška se použije až tehdy, kdy městský stavební předpis určitý požadavek na výstavbu neupravuje buď vůbec nebo jen částečně.

Uváděné důvody k přijetí uvedených samostatných městských stavebních předpisů jsou následující:

• V případě PSP je jejich cílem návrat k tradičním hodnotám, na nichž je Praha založena – např. bloková zástavba nebo tradiční ulice se stromořadím.
• V případě BSP to pak byla možnost zohlednit charakter velkého města a stanovit přesnější standardy a požadavky oproti vyhlášce č. 146/2024 Sb., umožnění vzniku městských tříd a významných ulic, kdy je předepisována jejich minimální šířka s dostatečným prostorem pro potřeby pěšího pohybu a bezmotorové dopravy. Důraz je v předpisech kladen i na boj proti suchu a povodním s větším využíváním modrozelené infrastruktury.
• V případě OSP má být jejich hlavní přínos v dostavbě městských bloků a zjednodušení výstavby v prolukách, v lepších podmínkách pro stromy v ulicích, ve snížení požadovaného počtu parkovacích stání pro novou výstavbu v centru a v kultivaci veřejných prostranství – pravidla pro umisťování oplocení, reklamních zařízení nebo výdejních boxů.

Komentář ČKAIT

Všechny výše uváděné argumenty však nejsou důvodem pro vznik samostatných městských předpisů. Tyto požadavky platí i pro ostatní česká města, a měly resp. mohly být zakotveny v jednom moderním celostátním předpisu. ČKAIT od počátku navrhovala, aby byly zavedeny jednotné požadavky na stavby pro celou Českou republiku s možností stanovit si odchylně koeficienty pro vybrané požadavky, s nimiž by počítaly jednotné požadavky na výstavbu.

Současné rozdíly v městských stavebních předpisech a celostátní vyhlášce jsou u některých požadavků na výstavbu až bizarní:

• PSP a BSP mají např. větší míru požadavků na vymezování pozemků a umisťování staveb oproti celostátní vyhlášce, systematicky jinak jsou zde řešeny požadavky na parkovací stání a hospodaření se srážkovými vodami.
• V případě technických požadavků na stavby mohou být společné záchodky pro muže a ženy jen v Brně a Praze, stejně jako užší a méně bezpečné schodišťové stupně.
• U výtahů mají PSP a BSP mírnější požadavky na jejich instalaci u úprav stávajících budov, obdobně v případě požadavků na světlé výšky místností.

V případě technických požadavků na stavby je nutné upozornit, že jsme se Smlouvou o přistoupení k Evropské unii zavázali k přebírání evropských technických norem a jejich zařazení do soustavy českých technických norem, ke zrušení všech konfliktních národních technických norem a k tvorbě a přijímání jen takových národních norem, které nejsou s evropskými normami v rozporu.

Evropská unie, k jejímž členským státům patříme, usiluje o sbližování práva a technické normalizace v řadě oblastí a vytváření jednotného evropského trhu. Stavebnictví sice nepatří v Evropské unii k přímo regulovaným odvětvím, ale evropská regulace se dotýká mimo jiné stavebních výrobků, energetické náročnosti budov, ochrany životního prostředí a nově také cirkulární ekonomiky. Navrhování staveb se řídí evropskými normami pro navrhování stavebních konstrukcí, tzv. Eurokódy. Evropské harmonizované normy stanoví podmínky pro uvádění stavebních výrobků na trh. Evropské energetické směrnice upravují požadavky na energetickou náročnost budov.

ČKAIT je toho názoru, že v případě různých stavebních předpisů bude docházet k odlišnému navrhování sousedících staveb nacházejících se v různých katastrech. Každodenní praxe nám dokládá, že veřejný zájem a ochrana zdraví a majetku, což požadavky na výstavbu při důkladném dodržování garantují, jsou nadřazené urbanistickým konceptům a rozličným přístupům v plánování měst.

Doporučení ČKAIT

Návratem k původní podobě NSZ z roku 2021 by se současná komplikovaná situace ještě zhoršila, neboť původní znění § 152 odst. 2 NSZ stanovilo jen to, že Praha, Brno a Ostrava mohou svými městskými stavebními předpisy stanovit podrobné požadavky na výstavbu odchylně od celostátní vyhlášky č. 146/2024 Sb. Nezbývá než zdůraznit, že ČKAIT vždy usilovala o jeden moderní prováděcí předpis, který by vycházel ze soudobých trendů městského plánování a výstavby, a který by podpořil kvalitní a udržitelný rozvoj v celé ČR, tedy ve všech městech a obcích, malých i velkých, moderních i historických sídlech. Požadavky na výstavbu by se měly lišit podle toho, zda se jedná o historické centrum pod ochranou UNESCO, širší historické centrum, panelové sídliště na okraji města nebo venkovský charakter okrajových městských částí. ČKAIT je přesvědčena, že není nutné mít jiné požadavky na nové stavby v Ostravě, Brně, Praze a zbytku ČR. Výsledkem jsou i problémy u prosazované modulární výstavby, kterou z výše uvedených důvodů nelze použít všude ve stejných parametrech. Zvyšuje to nároky na výrobce a tudíž i na cenu.

6. PROBLÉM: Nepovedená digitalizace

Komplikace vyvolané souběhem plné účinnosti NSZ se spuštěním digitalizace stavebního řízení bez dostatečného přechodného období, které navíc nezohlednilo pozdní dokončení prováděcích předpisů, zasáhly dramaticky celé stavebnictví. Dosud nejsou uspokojivě vyřešeny.

Komentář ČKAIT

ČKAIT varovala před spuštěním nevyzkoušeného programu a požadovala v dostatečně dlouhém přechodném období duální systém. Duální systém podání, který je u zavádění takto složitých informačních systémů častý, by umožnil ponechat v přechodném období v provozu Portál stavebníka (minimálně pro dokončení již podaných žádostí). Zároveň by umožnil podání žádosti a projektové dokumentace i jinou fungující elektronickou cestou, tedy například datovými schránkami. Tento požadavek nadále není zcela nepochopitelně akceptován a ani projednán! Přitom duální systém by podle nás byl optimálním řešením současných problémů.

Pokud vázne vydávání povolení záměrů a kolaudací, je zastavena a ohrožena realizace staveb a jejich dokončování. Stavbaři v tomto případě nemohou fakturovat dokončené zakázky, mohou být sankcionováni za nedodržení termínů a dostávají se do neřešitelných finančních a existenčních problémů.

Navíc, pokud byla nebo je projektová dokumentace podána nezákonným způsobem, může být zpochybnitelné i každé následně vydané rozhodnutí o povolení či kolaudaci stavby. To je opravdu velmi nebezpečná situace, která měla být rychle vyřešena.

Doporučení ČKAIT

ČKAIT nechce návrat k tištěným výkresům, požaduje jen návrat k existujícím digitálním alternativám, které bylo možné používat i před 1. červencem 2024. V obou případech je formát digitálního výstupu stejný, jen je doručen jinou formou. Dokumentace podaná jiným digitálním způsobem (datovými schránkami) může být také ukládána v přechodném období na jednotném úložišti Centrální evidence dokumentace, avšak nikoliv stavebníky. ČKAIT proto navrhovala, aby bylo možno v přechodném období podávat na stavební úřady a dotčené orgány projektovou dokumentaci také datovými schránkami. Jedná se pouze o alternativní možnost v případě, kdy nebude možné plnohodnotně použít Portál stavebníka. Samozřejmě využití Portálu ČKAIT upřednostňuje.

7. PROBLÉM: Lhůty pro vydání rozhodnutí byly zkráceny jen zdánlivě, ve skutečnosti došlo k jejich prodloužení

Na začátku ani v průběhu rekodifikace neexistovala žádná analýza skutečné délky povolovacího řízení vedených podle starého stavebního zákona. To však nebránilo slibovat jejich zkrácení. Schválená změna správního postupu je však někdy dokonce prodlužuje.

Právní rámec

Lhůty pro vydání výsledného rozhodnutí stavebního úřadu o povolení záměru jsou upraveny v § 196 NSZ. S jejich marným uplynutím nejsou spojeny žádné přímé následky, jak je tomu v případě fikce vyjádření či závazného stanoviska dotčeného orgánu. Podle § 196 odst. 4 platí navíc ještě to, že lhůta pro vydání rozhodnutí se v případě přerušení řízení z důvodu vad žádosti přerušuje a začne běžet znovu od počátku po jejich odstranění.

Komentář ČKAIT

Přerušení řízení o povolení záměru tak, jak ho upravuje současná dikce zákona, kdy se vše vrací na začátek řízení. Termíny se v takovém případě počítají znovu od nuly po odstranění vad a tedy podání úplné žádosti. Tento postup může řízení o povolení záměru paradoxně prodlužovat.

Z tohoto pohledu je tedy zkrácení lhůt v NSZ jen optickým klamem. Jedinou obranou, kterou zde stavebník má, je uplatnění opatření proti nečinnosti podle § 80 správního řádu, kde bohužel praxe dokládá, že se nejedná o silně nastavenou záruku pro jasné dodržení této lhůty.

Je nutné rovněž podotknout, že lhůta pro vydání výsledného rozhodnutí ve věci je nastavena dokonce mírněji, než tomu bylo u předchozího stavebního zákona č. 183/2006 Sb. Dříve platilo, že výzvou k doplnění žádosti a přerušením řízení se lhůta pro vydání rozhodnutí pouze stavěla. NSZ však už od původně schválené podoby z roku 2021 uvádí, že lhůta pro vydání rozhodnutí se z důvodu vad žádosti přerušuje a začíná běžet celá znovu od začátku až po jejich odstranění.

Doporučení ČKAIT

ČKAIT je stále toho názoru, že lhůty pro vydání výsledného rozhodnutí v řízení o povolení záměru by měly být nastaveny minimálně tak, jak tomu bylo podle předchozího zákona. Kromě toho je nutné jasně definovat, jaké úkony se do délky povolovacího řízení započítávají. Je také třeba rozlišit, zda zahrnuje dobu vyjadřování dotčených orgánů či nikoliv.

8. PROBLÉM: Dotčené orgány – proč je potřeba zajistit odpovídající spolupráci projektanta s dotčenými orgány již v průběhu projektování?

Způsob vyjadřování dotčených orgánů k projektové dokumentaci do velké míry ovlivňuje délku přípravy stavby a povolovacího řízení. Je neefektivní dokončit projektovou dokumentaci pro stavební povolení nebo dokonce pro provádění stavby, a teprve poté zjišťovat požadavky dotčených orgánů. A to i přesto, že tento postup je nyní předpokládán NSZ.

Právní rámec

V původní podobě NSZ z roku 2021 se dále počítalo i s reorganizací dotčených orgánů a jejich maximální integrací do krajských stavebních úřadů, kdy mělo dojít k zásadnímu zjednodušení řízení a posílení odpovědnosti stavebních úřadů za výsledek řízení. Věcnou novelou z roku 2023 se změnila i tato koncepce s návratem k dřívějšímu samostatnému vyjadřování dotčených orgánů k záměru formou závazného stanoviska či vyjádření se specifickou procesní integrací v oblasti životního prostředí v podobě JES.

V řízení o povolení záměru si může stavebník vybrat ze dvou možností: buď si zajistí závazná stanoviska či vyjádření dot­čených orgánů k úplné projektové dokumentaci vložené do Portálu stavebníka předem a připojí je k následně podané žádosti o vydání povolení záměru na stavební úřad, či podá žádost o vydání povolení záměru na stavební úřad bez těchto podkladových aktů a pak si je v průběhu řízení od dotčeného orgánu vyžádá přímo sám stavební úřad.

Obě tyto možnosti ale nejsou příliš praktické a ve finále mnoho zjednodušení a urychlení procesu pro stavebníka nepřinesou. Když totiž stavební úřad požádá dotčený orgán o vydání těchto aktů a dotčený orgán až v této fázi prvně nahlédne do projektové dokumentace, velmi pravděpodobně bude chtít u záměru nějaké změny vyžadující úpravu projektové dokumentace, kterou bude muset opět zajišťovat stavebník. Je proto lepší, aby si stavebník tyto podkladové akty zajistil předem.

Komentář ČKAIT

Problematické nyní je, že stavebníci a projektanti nemohou získat závazná stanoviska a vyjádření dotčených orgánů v průběhu projektování jen k určitým částem projektové dokumentace, tedy bez vložení dokumentace na Portál stavebníka, jak tomu bývalo dřív. I ve vztahu k žádostem o vydání těchto aktů dotčených orgánů platí § 172 odst. 4 NSZ, který stanoví, že nejpozději s podáním žádosti vloží stavebník projektovou dokumentaci nebo dokumentaci pro povolení záměru do evidence elektronických dokumentací.

Tudíž, když se snaží stavebník zajistit si podkladové akty dotčených orgánů předem, i zde je nutné, aby již vložil kompletně zpracovanou projektovou dokumentaci s razítkem autorizované osoby přes Portál stavebníka do příslušného úložiště, a následně musí již hotovou dokumentaci několikrát opět kompletně přepracovávat v čase do dalších verzí tak, jak se k nim dotčené orgány postupně vyjadřují.

Tento postup má sice zajistit, že dotčeným orgánům bude pro vydání jejich podkladových aktů k dispozici stejná verze projektové dokumentace. Ta se však na základě požadavků může stále měnit a postupně se může stát celý proces při ne zcela bezproblémově fungující digitalizaci stavební agendy nepřehledným a pro stavebníky ve finále nákladnějším. Dotčené orgány se budou muset k již kontrolované dokumentaci opakovaně vracet (často se to děje), i přesto, že v jimi kontrolované části se nic neopravovalo. Zvyšuje to tak časové nároky na dotčené orgány i projektanty.

Doporučení ČKAIT

Tento nelogický postup, který vede k ukládání zbytečně velkého objemu dat, a který ve finále povolovací proces prodlužuje, je nutné opravit. Nicméně opravu nezajistí návrat k původní podobě NSZ z roku 2021. Postup by bylo nejlépe kompletně revidovat a povolit komunikaci s DO i jinak než přes Portál stavebníka. Výslednou dokumentaci s popisem vypořádání připomínek by už jen jednoduše schválil stavební úřad, DO by případně jen závěrečně zkontrolovaly vypořádání svých připomínek.

9. PROBLÉM: Nezbytnost sjednocení výkladu a metodik

Stejně jako za minulého stavebního zákona i nyní mohou prováděcí vyhlášky a metodické pokyny k nim vydávat bez vzájemné koordinace snad všechna ministerstva, která máme.

Právní rámec

Podle § 31 odst. 1 NSZ je stanoveno, že MMR metodicky sjednocuje výkon působnosti stavebních úřadů v oblasti stavebního řádu a požadavků na výstavbu. Ustanovení § 31 odst. 2 NSZ uvádí, že MD metodicky sjednocuje u staveb dálnic, silnic, místních komunikací a veřejně přístupných účelových komunikací, staveb drah a civilních leteckých staveb výkon působnosti stavebních úřadů v oblasti požadavků na výstavbu.

Komentář ČKAIT

ČKAIT se však domnívá, že je nutné zajistit nejen sjednocení výkladové a aplikační činnosti stavebních úřadů, ale rovněž garantovat jednotu a soulad všech vyhlášek a předpisů i jednotný výklad ve všech oblastech a na všech úrovních státu. V současné době jsou pro některé případy vydávány společné metodiky dotčených orgánů, ty ale nepokrývají všechny palčivé otázky, které s sebou aktuální úprava přináší.

Doporučení ČKAIT

Návrat k původně schválené podobě NSZ z roku 2021 v otázce sjednocení výkladu nepřináší uspokojivé řešení, neboť i v této verzi bylo uvedeno pouze to, že jiné ústřední orgány státní správy v rámci své působnosti metodicky sjednocují a kontrolují výkon působnosti orgánů státní stavební správy, včetně Nejvyššího stavebního úřadu, a mohou jim na základě provedené kontroly ukládat opatření k nápravě; nesouhlasí-li Nejvyšší stavební úřad s jemu uloženým opatřením k nápravě, předloží se věc k rozhodnutí vládě. Je proto více než žádoucí zajistit odpovídající a promptní koordinaci v této oblasti, zejména pro případ řešení sporů. V tomto případě by zřízení NSÚ mohlo mít kladný vliv na současnou rezortní roztříštěnost výkladů.

10. PROBLÉM: Centralizace státní stavební správy – je opravdu za této chaotické situace nezbytně nutné odebrat stavební úřady samosprávám a dát je pod vliv státní správy, a pokud ano, kdy by bylo správné ji provést?

Za situace, kdy nový stavební zákon vykazuje tak velký počet zásadních nedostatků, kdy se zastavila řada povolovacích a kolaudačních řízení, je velkým hazardem zasahovat do fungující sítě stavebních úřadů jen proto, aby se vliv samosprávy nahradil státní správou. Obáváme se zejména toho, že ne všichni úředníci budou ochotni odejít k Nejvyššímu stavebnímu úřadu (NSÚ). To může způsobit další úbytek úředníků na pozicích, kde je jich již dnes nedostatek. V ideálním případě je jistě dobře, když bude celou agendu stavebního povolování metodicky řídit jeden úřad. Bez podrobné personální analýzy máme ale z tohoto postupu obavy.

Právní rámec

Původní schválená podoba NSZ z roku 2021 počítala s vytvořením nové soustavy státní stavební správy v čele s Nejvyšším stavebním úřadem, Specializovaným stavebním úřadem a krajskými stavebními úřady. Podle důvodové zprávy k NSZ měla být tato soustava státní stavební správy apolitická, nezávislá na politických vlivech a zájmech územních samosprávných celků a vybavená profesionálními pravidelně školenými úředníky ve služebním poměru, jejichž úkolem bude vysoce odborná činnost v celé oblasti veřejného stavebního práva s dopady na strategické zájmy státu, na základní práva a svobody osob, jakož i na udržitelný rozvoj území a koordinaci ochrany veřejných zájmů při územním plánování a výstavbě.

Věcnou novelou NSZ provedenou zákonem č. 152/2023 Sb. se s účinností od 1. července 2023 změnila působnost ve věcech stavebního řádu tak, že ji vykonávají MMR, MD, MPO, Dopravní a energetický stavební úřad (DESÚ), krajské stavební úřady, obecní stavební úřady a jiné stavební úřady. Koncept státní stavební správy tak byl až na výjimku v podobě DESÚ opuštěn a hlavní působnost pro jiné než vyhrazené stavby uvedené v příloze č. 3 k NSZ byla svěřena do rukou krajů a obcí za metodického vedení MMR.

Komentář ČKAIT

V současné době se stavební úřady stále ještě potýkají s dokončováním množství řízení a postupů, které byly zahájeny za účinnosti předchozího stavebního zákona. Problematické jsou pro ně i postupy podle NSZ, nepovedená digitalizace a zejména překotné přijímaní jeho novel, včetně pozdního přijetí prováděcích předpisů. Chyby a nejasností v nich obsažené právní nestabilitu dále umocňují, způsobují výkladové problémy a procesní obtíže při vedení řízení. Návrat k původně schválené podobě státní stavební správy by za současných podmínek mohl přinést pro všechny účastníky výstavby ještě větší chaos už tak v dost nepřehledné situaci.

Pro stavebníky ani projektanty není podstatné, zda je pracovník stavebního úřadu placen obcí nebo státem. (Pokud je placen dobře a způsobem odpovídajícím jeho kvalifikaci.) Je nutné si uvědomit, že do doby, než bude plně funkční systém digitálního stavebního řízení, není ani prakticky možné, aby tato transformace účinně a bezpečně proběhla.

Doporučení ČKAIT

Z hlediska existence stavebních úřadů je nyní podstatné hlavně to, aby jejich úředníci byli adekvátně zaplaceni a měl by jich být dostatek s příslušnými odbornými znalostmi. Stavebnictví by nejvíce pomohlo, pokud by se podařilo zajistit jednotné metodické vedení, které by se týkalo všech úředníků, tedy nejen těch ze stavebních úřadů, ale i z dotčených orgánů. Původní znění NSZ z roku 2021 však toto neřeší. Zcela jistě by se úředníci měli koncentrovat pod NSÚ minimálně po bezproblémovém zprovoznění Portálu stavebníka. Této změně by v každém případě měla předcházet podrobná analýzy činností a kompetencí jednotlivých úředníků, jak ze stavebních úřadů, tak dotčených orgánů.