Dostupné bydlení nemusí být chiméra. Poradna stavbařů pro obce, města či družstva
- Publikováno:
- Rubrika:
- Komentáře:
- Vložte první komentář
Opravdu jsou ceny stavebních dodávek nepřiměřeně vysoké a způsobují finanční nedostupnost bytů na současném realitním trhu? Budou se prodávat nové byty v běžné kvalitě až za 200 000 Kč/m², jak předvídá například Pražská developerská společnost, když projektanti a stavební firmy dokáží navrhnout, získat stavební povolení a postavit standardní bytový dům, který by bylo možné prodávat za ceny do 60 000 Kč/m²? Co obce, města či družstva potřebují, aby mohli správně připravit zadání a postavit pro své občany trvale dostupné a udržitelné bydlení v nových domech?
Mezi trojici evropských metropolí s nejdražším vlastním bydlením patří opět Praha, která je na třetím místě. Na pořízení průměrného bydlení je zde potřeba 14,2 hrubých ročních platů. Dražší je jen Amsterdam (15,8 platů) a Bratislava (14,5 platů). Vyplývá to z údajů Deloitte Property Index 2023, který dále uvádí, že nyní se byty prodávají v ČR v průměru za 95 500 Kč/m², v Praze dokonce za 121 700 Kč/m². Podle úvahy Martina Červenky z Pražské developerské společnosti zřízené Magistrátem hlavního města, která byla zveřejněna v Hospodářských novinách 29. března 2024, lze dokonce očekávat, že v Praze bude v roce 2025 cena za metr čtvereční 180 000 Kč a v roce 2026 neuvěřitelných 200 000 Kč.
Proč nestačí sledovat jen prodejní ceny, ale i objemové ukazatele ceny staveb
„Rozhodli jsme se zapojit do diskuze k aktuálnímu tématu nedostupnosti bydlení, neboť naše profesní Komora sdružuje více než 17 000 autorizovaných osob v oboru Pozemní stavby. Jsou to právě tito autorizovaní inženýři, technici a stavitelé, kteří bytové domy pro konkrétní stavebníky navrhují, staví a zajišťují odborný technický dozor. Všichni přitom pracujeme s pravidelně zveřejňovanými objemovými cenovými ukazateli. Tyto údaje však politici a vlastně i široká veřejnost zcela opomíjí. Jediné, co se sleduje, je průměrná cena na komerčním trhu. Chceme ukázat obcím a městům, jak s těmito údaji mohou pracovat a jak mohou zajistit dostupné nekomerční bydlení pro své občany. Potřebují k tomu jen vlastní pozemek vhodný pro bytovou výstavbu a velmi kvalitní odbornou přípravu celého projektu, a to nejlépe autorizovanými osobami se zkušeností s bytovou výstavbou. Obojí je naprosto nezbytné,“ vysvětluje Ing. Robert Špalek, předseda ČKAIT.
Nezbytnou podmínkou realizace bydlení za dostupné ceny a v dohledné době je, že stavebník (obec či město či družstvo) má k dispozici vhodný pozemek v intravilánu, kde sítě jsou v dosahu a kde může umístit bytové domy v souladu s platným územním plánem. Ze zkušenosti autorizovaných projektantů vychází z hlediska stavebních nákladů typově nejlépe čtyřpatrový bytový dům bez výtahu a bez parkování v podzemních garážích. Autorizované osoby zároveň upozorňují, že pro optimalizaci celkových nákladů na bydlení v bytovém domě je třeba velmi pečlivě pracovat s dispozičním a konstrukčním řešením.
„Z hlediska významu, nikoliv však objemu, jsou opravdu klíčové náklady na přípravu projektu včetně zvolení vhodného pozemku a zpracování kvalitní projektové dokumentace, a to jak z hlediska dispozičního, tak i konstrukčního. Ty totiž rozhodují o tom, zda bytový dům bude dokončen v odpovídající kvalitě, zda bude energeticky nenáročný při vytápění a chlazení a zda se další nezbytné realizační náklady, a to včetně přiměřeného zisku všech účastníků procesu výstavby, vejdou do 60 tisíc korun za metr čtvereční nového bytu,“ doplňuje Ing. Jindra Novotná, členka představenstva ČKAIT a autorizovaná inženýrka v oboru Pozemní stavby a energetická specialistka.
Mezi rokem 2005 až 2024 došlo ke zvýšení cen stavebních dodávek z 24 000 Kč/m² až na současných 46 000 Kč/m² – vztaženo k čisté užitné ploše bytu. Tyto údaje vychází z pravidelně zveřejňovaných objemových cenových ukazatelů RTS, a.s., které ve sledovaném období vzrostly ze 4 173 Kč/m³ na 7 685 Kč/m³. Pro přepočet na hrubou užitnou plochu se počítá s konstrukční výškou 3 m. Pro přepočet na čistou užitnou plochu bytu se počítá s koeficientem 1,75 až 2,00, který zohledňuje obvyklé další náklady na vybudování společných prostor, konstrukce, přípojky, úpravu nezastavěné plochy, náklady na zpracování projektové dokumentace, technický dozor stavebníka a přípravu či řízení projektu. (zdroj: ČKAIT, RTS, a.s.)
„Ze srovnání objemových ukazatelů s aktuálními prodejními cenami bytů je zřejmé, že veřejný sektor by se měl více angažovat jako stavebník. Zejména na vhodných veřejných pozemcích v intravilánu obcí by měl budovat vlastní bytový fond s regulovaným nájemným a nízkou spotřebou energie. Oč méně aktivní bude stát a samosprávy na úrovni nastavení systému podpory a výstavby dostupného bydlení, o to vyšší prostředky se budou muset vynakládat v rámci různých podpor a dotací,“ dodává Ing. Michal Drahorád, Ph.D., místopředseda ČKAIT.
Pokud vyjdeme z údajů Českého statistického úřadu, pak stát v letech 2016 až 2021 vyplatil na sociálních příspěvcích cca 60 mld. Kč a ve formě různých dotačních podpor vyplatil na bydlení občanů dalších 107 mld. Kč (viz údaje ČSÚ v navazujícím článku). Pokud by čistě teoreticky celou tuto částku stát investoval do dostupného bydlení, mohl by ve stejném období financovat vznik 40 000 bytů, které by mu mohly sloužit jako forma dostupného nájemního nebo družstevního bydlení. Pro srovnání – ve stejném období bylo s podporou MMR dokončeno jen 4 662 bytů.
Tvrzení Komory o struktuře nákladů spojených s bytovou výstavbou lze doložit řadou příkladů výstavby bytových domů z posledních let, které zkušení autorizovaní stavitelé podle návrhu autorizovaných projektantů pozemních staveb postavili pro soukromé stavebníky za dostupné ceny. Hned několik z nich bude představeno v rámci 24. ročníku konference Inženýrský den 2024, který se uskuteční v pondělí 27. května v Praze na téma: „Proč je v ČR dostupné bydlení nedostupné? Kdo a jak to může změnit?“
Foto: Wikimedia, Petr badatel
„Každý Čech má mít svou chalupu.“ Karel IV.
Ve 14. století byla cena mlýna s příslušenstvím 960 grošů. Mzda tesaře přitom činila 16–20 grošů týdně, za svůj roční příjem cca 1 000 grošů si tedy mohl pořídit mlýn.
Objemové ukazatele lze snadno přepočítat na plochu. Zadavatelé to ale nedělají
ČKAIT ve svém přepočtu vychází z dat společnosti RTS, a.s., která sleduje a pravidelně zveřejňuje informace o vývoji cen stavebních materiálů a prací na většině typů staveb, které slouží jako určující podklad při přípravě zakázek třeba v rámci volně dostupných programů například na cenyzaprojekty.cz nebo na cka.cz.
„Index změny průměrných objemových ukazatelů pro budovy pro bydlení mezi rokem 2023 a 2024 činí 0,988. Současné objemové cenové ukazatele u bytových domů se sice stále pohybují na téměř dvojnásobku oproti roku 2005, ale s ohledem na souběžný růst mezd to automaticky nemusí znamenat zvýšení nedostupnosti bydlení,“ upřesňuje Ing. Tomáš Varmus, který tyto data sleduje v rámci společnosti RTS, a.s.
U běžných bytových domů se cenové objemové ukazatele pro rok 2024 podle typu konstrukce pohybují v rozmezí od 7 685 do 8 775 Kč/m³ obestavěného prostoru. Podle přepočtu ČKAIT to při běžné konstrukční výšce 3 metry znamená 23 000 až 26 000 korun na čtvereční metr hrubé užitné plochy. Do prodejní ceny bytu je však třeba připočíst náklady na vybudování společných prostor (zejména chodby, konstrukce, parkování) a náklady na přípojky, dopravní napojení, úpravu nezastavěného pozemku, vedlejší rozpočtové náklady, cenu projektových prací včetně autorského dozoru, technického dozoru stavebníka a řízení projektu, a to od počátečních úvah až po kolaudaci.
Pokud je bytový dům dobře navržen a realizován zkušenou a kvalitní stavební firmou, dají se tyto další položky obvykle vyjádřit koeficientem 1,75, max. 2. Plus je nutné připočíst DPH, která je od letoška snížena na 12 %. Z tohoto jednoduchého výpočtu vyplývá, že bydlení v bytových domech lze pořídit za cenu od 50 000 Kč do 60 000 Kč/m². Jinými slovy, nový byt o ploše 70 m² lze postavit s celkovými náklady od 3,6 milionu do 4,2 milionu korun. A za tu samou cenu i prodat anebo pronajmout za dostupné nájemné pokrývající náklady!
Nejde o početní chybu, podvod ani návrat do roku 2015, kdy se za tuto cenu prodávaly byty i v Praze. V tomto cenovém rozpětí vychází přepočtem objemových cenových ukazatelů, který pro potřeby měst a obcí připravuje ČKAIT, celkové náklady, a tedy i možné prodejní ceny dostupného bydlení, a to v roce 2024.
Pokud stavebník, kterým nemusí být vždy jen komerční sféra, ale může jím být i samospráva nebo bytové družstvo, vlastní i stavební pozemek, může jít z pohledu koncového kupujícího v zásadě o cenu konečnou. Kalkulace však nezohledňuje dodatečné náklady na nadstandardní vybavení například na podzemní parkování, zelené střechy či fasády, výtahy nebo vyšší kvalitu vybavení bytu. V případě rozsáhlejší bytové výstavby je třeba připočíst i náklady na nezbytnou občanskou vybavenost typu výstavby školských a zdravotnických zařízení a dalších služeb či nezbytnou infrastrukturní vybavenost v podobě nových pozemních komunikací nebo zkapacitnění čističky odpadních vod.
„Pravidelně zveřejňované cenové objemové ukazatele stavebních nákladů prokazují, že cena práce stavařů a stavebních materiálů situaci na trhu s bydlením neurčuje. S přípravou výstavby dostupného bydlení je proto možné začít ihned. Jedno je ale jisté. I s kvalitním projektem se může při stavbě něco pokazit, ale bez něj kvalitní, cenově dostupné a provozně nenáročné bydlení zcela jistě pořídit nelze. Doporučujeme proto, aby stavebníci při výběru zhotovitele projektové dokumentace, dodavatele stavby i vlastního technického dozoru významně zohlednili kvalitu předchozích referenčních prací, a aby si vybírali mezi autorizovanými osobami, které mají odpovídající vzdělání, zkušenosti a v neposlední řadě také povinné pojištění profesní odpovědnosti,“ konstatuje Ing. Robert Špalek, předseda ČKAIT.
„Podaří-li se přispěti k rozptýlení těchto pověr a spolupracovati na vybudování takového stavitelství, které by umožnilo pracujícímu člověku poříditi si domek za sumu své roční mzdy, pak vykonáte dobrou práci.“ Tomáš Baťa
Baťova stavební firma před sto lety postavila dva tisíce rodinných domů, jejichž pořizovací cena byla průměrná roční hrubá mzda jednoho zaměstnance v obuvnickém průmyslu. Dělnické domky podle návrhu slavného Jana Kotěry stojí ve společné zeleni, pozemky nejsou děleny ploty, a zahrady přecházejí do volné přírody, nechybí ani školy, školky a další služby.
Příklad dobré praxe družstevních bytových domů z Dobrušky: kvalitní standard s prodejní cenou za 46 000 Kč
To, že nejde o vymyšlená čísla, můžeme doložit na konkrétních příkladech, kde kvalitní byty v bytových domech byly v posledních dvou letech dokončeny a prodávány i za ceny nižší, než ukazuje komorový modelový předpoklad.
Pozitivním příkladem pro města a obce může být například realizace bytových domů v Dobrušce, která vloni získala cenu Ministerstva průmyslu a obchodu ČR v rámci soutěžní přehlídky Stavba roku Královéhradeckého kraje 2023. V Dobrušce trvala příprava, která zahrnovala i zpracování kompletní prováděcí dokumentace a zajištění financování, celkem čtyři roky. Výstavba se realizovala v krizových covidových a válečných letech v období od dubna 2021 do února 2023, kdy byly zkolaudovány čtyři bytové domy s 52 byty v kvalitním standardu vnitřního vybavení.
Průměrná prodejní cena bytu, respektive družstevní podíl, po zahrnutí všech nákladů, a to včetně ceny pozemku zatíženého navíc nutností přeložit dálkový teplovod a elektrické vedení pro vysoké napěti, činila dokonce jen 46 000 Kč/m². Po prvním roce provozu lze navíc říci, že potřeba energie na vytápění a chlazení byla minimální.
Foto: Pixabay, toxi85
„V zemích, kde je bytový trh liberalizovaný, panuje trvalý nedostatek bytů a lidé bydlí velmi draze. Trh není schopen pokrýt základní potřeby. To je v Rakousku jiné, i když to někomu s neoliberálními názory může připadat jako socialismus.“ Daniel Glaser, radní odpovědný za sociální bytovou politiku vídeňského magistrátu
Družstva postaví jen 229 bytů za rok
Zmíněná družstevní výstavba, která nevylučuje aktivní roli samospráv a která by přitom mohla být další cestou k realizaci dostupného bydlení, je velmi zanedbávaným segmentem. Podle údajů Svazu českých a moravských bytových družstev (SČMBD) se v letech 2011 až 2021 v celé České republice postavilo v průměru jen 229 družstevních bytů za rok. Přitom ve stejných letech se dokončovalo 25 000 až 40 000 bytů ročně – obvykle v rámci komerční individuální výstavby. Podle sdělení SČMBD je pro družstva hlavním problémem získání bankovního úvěru. Bytová družstva bez garance státu nebo obce nejsou totiž pro banky důvěryhodným klientem.
Problematika dostupného bydlení je jednou z priorit ČKAIT v následujících letech. „Chceme veřejnosti ukázat, že pokud se k návrhu a celému procesu výstavby přistoupí zodpovědně a komplexně, lze dostupné bydlení realizovat. Právě proto se Komora rozhodla podpořit studentskou soutěž v rámci letošního dubnového Stavebního veletrhu a Festivalu architektury v Brně s názvem Stavební Hackathon – Dostupné bydlení. Těšíme na výsledky šesti univerzitních týmů, jak se s tímto tématem popasují,“ uvedl Ing. David Bečkovský, člen představenstva a předseda Aktivu pozemních staveb ČKAIT.
Výzva autorizovaným osobám v oboru Pozemní stavby – přihlašte ukázkové bytové domy
Přihlašte se, pokud máte zkušenosti s přípravou, navrhováním, technickým dozorem stavebníka nebo realizací kvalitního a dostupného bydlení v bytových domech s vhodným dispozičním a konstrukčním řešením i energeticky nenáročným provozem (spotřeba energie na vytápění a chlazení by měla být do cca 15 kWh/m²).
Nejlepší návrhy a realizace mohou být vybrány pro prezentaci v rámci Inženýrského dne 2024, případně v navazujícím vzdělávacím cyklu jako ukázka dobré praxe.
Přihlásit se můžete na kontakt: Bc. Naďa Bukovská, nbukovska@ckait.cz, telefon: 731 503 282
Více na inzenyrsky-den.ckait.cz
Další články na toto téma:
- Z+i ČKAIT 2/2023 Dostupné bydlení není zadarmo
- Z+i ČKAIT 1/2024 Délka povolování staveb v ČR
- Z+i ČKAIT 1/2024 Cenové ukazatele ve stavebnictví
- Stavebnictví 3/2024 Rezidenční komplex RoSa a Oáza v Liberci
Vaše názory
Pro registrované uživatele je povolena diskuze.
Můžete se přihlásit, nebo se můžete zaregistrovat podle návodu pro registraci.