Máme za sebou Velikonoce, pro někoho nejdůležitější křesťanské svátky v roce, pro jiného svátky oslavující příchod jara. Lze spojit i obojí a křesťanskou velikou noc, z níž pochází i samotný název Velikonoc, oslavit v pondělí koledou s pomlázkou, která je spíše ukázkou té nekřesťanské, ale pro většinu lidí veselé části lidových tradic. Počasí bylo letos tradiční, aprílové. Pršelo, sněžilo a občas z mraků nesměle vykukovalo slunce. Zkrátka pravý apríl.
Dostupné bydlení není zadarmo
- Publikováno:
- Rubrika:
- Komentáře:
- Vložte první komentář
Jak se stalo, že zatímco za vlády Karla IV. či v době Tomáše Bati si občan mohl koupit domek za úhrn jednoho svého ročního příjmu, dnes k tomu potřebuje i více než desetinásobek? Proč český liberalizovaný trh s byty vede k jejich nedostatku? A proč ve Vídni nemají problém s nedostatkem dostupného bydlení? A jak vlastně má vypadat účinná podpora bydlení?
„Bez revoluce v produktivitě ve stavebnictví budou změny typu zvýšení dostupnosti bydlení, boj s klimatickými změnami nebo transformace české ekonomiky docela nákladná záležitost. Tipli byste si sektor, ve kterém došlo k největšímu zvýšení produktivity od roku 1947? V zemědělství na cca 1600 %. V průmyslu a v obchodě na ‚pouhých‘ 800 %. A kde se produktivita téměř nezměnila? Ve stavebnictví. Souhrnná produktivita ve stavebnictví je stále na úrovni roku 1947.“ (David Navrátil, ekonomické a strategické analýzy csas)
Stavebnictví je notoricky známé jako neefektivní. A to natolik, že ho McKinsey řadí jako nejhorší ve své třídě, co se týká hrubé přidané hodnoty za odpracované hodiny: Zatímco zemědělství se z 200 v 60. letech posunulo na dnešních 1 600, stavebnictví z 200 v 60. letech v současné době kleslo na méně než 100. Také z hlediska míry digitalizace je stavebnictví na chvostu spolu se zemědělstvím a myslivostí(!). Ironií je, že svět bude zoufale potřebovat efektivnější (a udržitelnější) stavební průmysl, jestliže do roku 2050 na této planetě musíme ubytovat téměř 10 miliard lidí.
Citované údaje o produktivitě práce jsou výsledkem výzkumu provedeného ve Spojených státech amerických. České stavebnictví je na tom s produktivitou práce podobně. Jistě, od roku 1947 se zvýšily nároky na uživatelský komfort staveb, používají se nové stavební materiály, výrobky, stroje a technologie. Ale nezměnil se důležitý faktor pro výpočet produktivity práce: počet pracovníků ve stavebnictví výrazně neklesl. Veškeré změny, k nimž došlo ve stavebnictví za posledních 75 let v technické a technologické úrovni stavebních prací, v uživatelském komfortu a v kvalitě staveb, se projevily v růstu cen všech druhů a typů staveb. Podnikatelský sektor jako stavebník si na toto zvyšování cen ve stavebnictví musel získat zdroje ze svého podnikání a obchodu. Státní, respektive veřejný zadavatel přenesl požadavky na zvyšování cen staveb na státní a veřejné rozpočty. Třetí kategorií stavebníků jsou občané hledající si přiměřené bydlení. Jediným zdrojem financování jejich bytových potřeb, ať už nájemního, nebo vlastního bydlení, jsou jejich mzdy. A tak se roztáčí spirála počtu ročních příjmů, které je potřeba vynaložit na koupi bytu. Úměrně s tím se zvyšuje i cena nájemného.
Dostupné bydlení není zadarmo. Dokud nedokážeme výrazně změnit produktivitu práce ve stavebnictví, musíme dostupné bydlení dotovat. Snížení nákladů na výstavbu sociálních, respektive dostupných bytů může pomoci využívání prefabrikace a opakovaných projektů. Ve výstavbě zejména rodinných, ale i bytových domů přibývají nabídky modulární výstavby, tj. prostorové prefabrikace. Zájem o modulární výstavbu potvrdil Festival architektury, součást doprovodného programu Stavebního veletrhu Brno, konaného na začátku března letošního roku.
A jaké jsou cesty zvyšování produktivity práce ve stavebnictví? Robotizace, umělá inteligence, automatizace budov a digitalizace. V tomto ohledu na tom není Česko zvlášť skvěle. Vyvíjíme dva zdicí roboty, zkoušíme 3D tisk z betonu. Řízení a automatizace jsou u nás uplatněny zatím cca u 4 % budov, zatímco v Německu u 40 %. Digitalizace je úspěšná v soukromém sektoru, veřejný sektor ji zatím zná spíše ze strategických dokumentů a právních předpisů, které opakovaně novelizuje, protože neplní nastavené termíny. Uveďme například projekty e-Sbírka a e-Legislativa v zákoně o Sbírce zákonů a Sbírce mezinárodních smluv; a také nový stavební zákon a otázku digitalizace stavebního řízení. Máme sice zákon o právu na digitální služby (zákon č. 12/2020 Sb.), ale stavební úřady nejsou na digitalizaci připraveny (viz navazující články str. 6–11).
Bydlení a přímá podpora státu
Bydlení, tedy bytová výstavba se neobejde bez přímé podpory státu. Přichází s procesem industrializace a měla vždy své právní ukotvení; např. podpora výstavby dělnických levných a „zdravých“ bytů v Rakousko-Uhersku nebo zákony o podpoře stavebního ruchu za první republiky. V poválečném Československu s centrálně řízenou ekonomikou chtěl stát v dostatečném počtu financovat výstavbu komunálních bytů, došly mu však síly. Nedostatek bytů na jedné straně a omezené zdroje na straně druhé řešil podporou bytového družstevnictví, principem třetinového rozdělení nákladů na pořízení bytu: třetinu hradil družstevník, třetinu poskytl jako nevratnou dotaci stát a třetinu půjčila banka na nízký úrok, který splácelo bytové družstvo.
Chalupa či domek za sumu roční mzdy
Asi první vizi bytové politiky státu načrtl ve svém zákoníku Karel IV. Stačila mu na to jedna věta: „Každý Čech má mít svou chalupu.“ Pokud jde o ceny nemovitostí ve 14. století, například cena mlýna s příslušenstvím byla 16 kop grošů, tj. 960 grošů. Mzda tesaře přitom činila 16–20 grošů týdně; takže jeho roční příjem se mohl pohybovat kolem jednoho tisíce grošů. Za svůj roční příjem si tedy mohl pořídit mlýn.
Tvůrcem další vize byl Tomáš Baťa. Nový magazín „Žijeme 1931“, vydávaný v jeho době, položil ve svém prvním čísle vybraným známým osobnostem otázku „V čem vidíte poslání časopisu, který má sloužit novému životu a pokroku?“. A Tomáš Baťa odpověděl: „V málo oborech jest rozšířeno tolik pověr jako ve stavebnictví. Podaří-li se Vašemu listu přispěti k rozptýlení těchto pověr a spolupracovati na vybudování takového stavitelství, které by umožnilo pracujícímu člověku poříditi si domek za sumu své roční mzdy, pak vykonáte dobrou práci.“ A tuto svou vizi dokázal Tomáš Baťa ve Zlíně naplnit. Dosáhl toho především tím, že jeho stavební firma, která stavěla pro zaměstnance rodinné domy, využívala opakované projekty a měla dokonalou organizaci práce. Zaměstnanci byli odměňováni úkolovou mzdou; v pondělí ráno každý řemeslník dostal přesný týdenní rozpis svých úkolů na jednotlivých domech a v sobotu výplatu.
Přednosti a nedostatky panelové výstavby
Poválečné Československo hledalo cestu ke snížení nákladů na stavbu bytů v prefabrikaci a typizaci. Panelová technologie přesunula značnou část stavebních prací pod střechu a zmechanizovala výrobu jednotlivých prvků. Průmyslová výroba stavebních dílců přinesla možnost lepší kontroly kvality výrobků, zrychlení hlavních stavebních prací a snižovala dobu výstavby. K nevýhodám panelové technologie patřily vysoké dopravní náklady, často vznikající jen v důsledku špatné organizace a špatného plánování výstavby: nejprve doprava stavebních materiálů do výrobny dílců a pak doprava dílců na staveniště. Dopravní náklady hrály významnou roli, protože výroba panelů byla soustředěna do několika málo paneláren. Podle odborných odhadů pracovníků někdejší Státní plánovací komise činil podíl dopravních nákladů v ceně panelového domu až 40 %.
Standard bytů, bytových domů a celých obytných souborů byl určován pro každou pětiletku formou soustav Technicko-hospodářských ukazatelů (TH) staveb komplexní bytové výstavby. Soustava TH ukazatelů znamenala nejen limitující, ale i svazující faktor variabilního rozvoje panelové výstavby. TH ukazatele určovaly limity plochy místností, spotřeby materiálů, pracnosti či finančních nákladů na jeden byt pro každou panelovou stavební soustavu. Stát se neodvážil zasáhnout úspornými limity do nosné konstrukce panelových domů, ale všechno ostatní bylo podřízeno nejnižším ekonomickým nákladům. V panelových domech, kterých bylo v letech 1959–1990 postaveno v České republice 62 456, je evidováno 1,165 milionu bytů, což je zhruba jedna třetina celkového bytového fondu v Česku. Nejvíce bytů bylo postaveno v letech 1966 až 1975. Rekordní byl rok 1975, kdy se postavilo téměř 100 000 bytů. Necelá polovina panelových domů byla vybudována v rámci družstevní bytové výstavby, zbývajících 52 % tvořily státní byty.
ČSSR 1960–1985 Pořizovací náklady bytu v bytovém domě v porovnání s průměrnou hrubou roční mzdou v civilním sektoru socialistického hospodářství
| Rok | Prodejní cena nového bytu (Kčs)* | Hrubá roční mzda (Kčs) | Počet roč. příjmů odpovídající hodnotě nového bytu |
|---|---|---|---|
| 1960 | 64 969 | 15 036 | 4,3 |
| 1965 | 55 913 | 17 436 | 3,2 |
| 1970 | 129 956 | 22 980 | 5,7 |
| 1975 | 130 765 | 27 756 | 4,7 |
| 1980 | 133 703 | 31 872 | 4,2 |
| 1985 | 154 626 | 35 040 | 5,4 |
| *Poznámka: Náklady na pořízení bytu neobsahují náklady na stavební pozemek. Ten většinou zůstával ve vlastnictví státu. Stát přispíval bytovým družstvům na pořizovací náklady bytů jednou třetinou. | |||
ČR 2000–2022 Vývoj průměrné ceny bytu (61 m²) v bytovém domě v porovnání s průměrnou hrubou roční mzdou (Kč)
| Rok | Pořizovací (stavební) náklady nových bytů | Prodejní cena bytu (průměr nových i starších) | Hrubá měsíční mzda | Počet hrubých roč. příjmů na koupi bytu |
|---|---|---|---|---|
| 2000 | 1 285 000 | 1 158 000 | 13 219 | 7,3 |
| 2005 | 1 575 000 | 1 448 000 | 18 344 | 6,6 |
| 2010 | 2 576 000 | 2 147 000 | 23 864 | 7,5 |
| 2015 | 2 016 000 | 1 793 000 | 26 591 | 5,6 |
| 2018 | 2 140 000 | 2 012 000 | 32 051 | 5,2 |
| 2019 | 2 271 000 | 2 033 000 | 34 578 | 4,9 |
| 2020 | 2 652 500 | 2 455 000 | 36 176 | 5,6 |
| 2021 | 2 931 000 | 3 310 000 | 37 903 | 7,2 |
| 2022 | Zatím nebyly publikovány všechny údaje | |||
| Zdroj: Ministerstvo pro místní rozvoj | ||||
Praha 2015–2022 Vývoj průměrné prodejní ceny nových bytů (61 m²) v porovnání s průměrnou hrubou roční mzdou (vždy 4. čtvrtletí roku)
| Rok | Prodejní cena nových bytů (Kč) | Hrubá měsíční mzda (Kč) | Počet hrubých ročních příjmů na koupi bytu |
|---|---|---|---|
| 2015 | 3 440 000 | 32 893 | 8,8 |
| 2018 | 4 721 000 | 38 460 | 10,2 |
| 2019 | 5 258 000 | 40 961 | 10,7 |
| 2020 | 5 984 000 | 42 573 | 11,7 |
| 2021 | 6 924 000 | 43 806 | 13,2 |
| 2022 | 7 113 000 | 46 860 | 12,6 |
| Zdroj: Podle údajů realitních kanceláří | |||
Státní koncepce a programy nemohou vyřešit bytový problém
Česká republika vytvořila v letech 1999–2020 v intervalech pěti a deseti let několik koncepcí bytové politiky a řadu programů na podporu výstavby obecních bytů. Z nich delší životnost vykázaly dva: program PANEL a program Nová zelená úsporám. Chybou je, že se nepodařilo dosáhnout právního zakotvení podpory stavby bytů s jasnými pravidly. Tuto právní nouzi vyplňuje zákon o dani z přidané hodnoty, který obsahuje definici sociálního bytu (zákon č. 235/2004 Sb., ve znění pozdějších předpisů, § 48. U staveb pro sociální bydlení se uplatní první snížená sazba daně z přidané hodnoty).
Zákonnou oporu má poskytování příspěvku na bydlení rodinám, u nichž náklady na bydlení přesahují 30 % čistého příjmu rodiny. Řada programů se ovšem míjí s účinkem (podpora výstavby bytů v obcích se spoluúčastí fyzických osob a s pozdějším získáním bytů do osobního vlastnictví, možnost pořizování tzv. investičních bytů se sníženou sazbou DPH určenou pro sociální byty a další).
Něco je špatně. Česká bytová výstavba v posledních 20 letech je stále nedostupnější
Ceny bytů v České republice vzrostly od roku 1998 do konce roku 2019 v průměru 4,25×. Nejvíce ve Středočeském kraji (5,25×), nejméně v Ústeckém kraji (ani ne dvojnásobně). Míra inflace ve stejném období stoupla o 59,8 procenta. Vyplývá to z údajů Českého statistického úřadu.
V roce 2022 se v Praze prodalo 3100 nových bytů, což je proti rekordnímu roku 2021 propad o přibližně 60 %. Hodnota prodejů bytů v Praze dosáhla 28 miliard korun, meziročně klesla o 51 %.
Letos je v Praze v aktuální nabídce cca 5 tisíc nových bytů s odhadovanou celkovou hodnotou 49,5 miliardy Kč. Průměrná velikost nabízeného bytu je 63 m², průměrná cena bytu 9,7 milionu Kč. V roce 2023 se prodej bytů výrazně zpomalil. Úroky hypoték, které se ještě nedávno pohybovaly kolem 2 %, nyní dosahují 6 a více procent. Kromě toho Česká národní banka zpřísnila podmínky pro získání hypotéky. Dříve ji čerpala nadpoloviční většina kupujících nových bytů, dnes to jsou jen jednotky procent. Poptávka po novém bydlení je odložená. Lidé stále sledují nabídky nového bydlení a jejich zájem o nové byty trvá, jen vyčkávají na další vývoj v oblasti hypoték. Začínají se rozevírat nůžky v cenách nových a starších bytů. Nové byty si své ceny ponechávají, zatímco starší byty už začínají zlevňovat a dá se očekávat, že se cenově sníží až o 10 %. Velcí a zavedení developeři své byty nezlevní, výstavbu dalších bytů raději odloží, než aby v současné době stále rostoucích nákladů prodávali pod cenou. Důsledkem je, že stoupá zájem o nájemní bydlení a Česko prožívá skutečnou renezanci nájemního bydlení. Dalším trendem v bydlení je zmenšování velikostí bytů. Zatímco v roce 2017 měl nově postavený byt průměrnou rozlohu 75 m², v roce 2022 už to bylo jen 68 m². Největší zájem je o byty 1+1 a 2+kk.
Proč ve Vídni dostupné bydlení existuje? Nemá totiž liberalizovaný trh s byty
Za příklad hodný následování v řešení bytové otázky se ve světě často uvádí město Vídeň. Specifikem Vídně je velmi rozsáhlý městský bytový fond. Pět set tisíc obyvatel metropole bydlí v městských bytech s dostupným bydlením. Vídeňský systém sociálního bydlení jezdí do města studovat odborníci z celého světa. Bytová politika Vídně umožňuje dosáhnout na dostupné bydlení širokým vrstvám obyvatel. Aby systém fungoval, musí z něj ovšem profitovat všichni, nejen ti nejchudší.
V obecních či družstevních bytech, které se od sebe navzájem příliš neliší a v nichž určuje ve velké míře výši nájmu město, žije 45 % obyvatel Vídně. Jde o širokou vrstvu od nejchudších až po vyšší střední třídu. A to je základem úspěchu vídeňského modelu. „Sociální bydlení má smysl pouze v případě, pokud na něj teoreticky dosáhne 80 procent obyvatel“, je jednou ze zásad vídeňské bytové politiky. Skutečnost, že každý dosáhne na regulované nájemné okolo 7,50 eura (asi 200 korun) za metr čtvereční, brzdí i růst komerčních činží.
Vídeňský model sociálního bydlení však není zadarmo. Město každý rok vydá na výstavbu bytů s regulovaným nájmem, opravy, údržbu a příspěvky na bydlení 600 milionů eur, tedy více než 16 miliard korun. To je zhruba pět procent rozpočtu města a více, než za rok rozdá na příspěvcích na bydlení celé Česko.
Nově vybudované jezerní město Aspern představuje nejrozsáhlejší vídeňské rozvojové území. Na ploše 240 ha má kolem uměle vybudovaného jezera do roku 2028 vyrůst multifunkční městská čtvrť s 10 500 byty pro 20 000 obyvatel s 20 000 pracovními místy. Podrobnější informace o sociálním bydlení najdete v časopise Stavebnictví 5/2019 a 6–7/2019. Foto: Pixabay
Polovina této částky je určena na výhodné dlouhodobé půjčky investorům do nové bytové výstavby s úrokem jedno procento. O ty si může zažádat městská společnost Wiener Wohnen spravující obecní bytový fond stejně jako družstva a soukromí investoři. U soukromých investorů však není zájem příliš velký, protože půjčka je vázána na splnění řady podmínek.
Město určuje maximální stavební náklady na jeden metr čtvereční, stanoví i maximální výši nájmu. Nájemníky do třetiny bytů vybírá také město. Návratnost takové investice se přitom pohybuje do 3,5 % ročně, ale většinou ještě níž. U čistě komerčních projektů to bývá i sedm procent. Výhodou nízkoúročených půjček je, že se městu v následujících letech vrací a splátky pokryjí zhruba třetinu ročních výdajů. Zbylých 400 milionů získává město od státu. Ten má k tomuto účelu zřízený stálý zdroj příjmů. Zaměstnanci a zaměstnavatelé v Rakousku odvádějí každý měsíc po půl procentu ze mzdy jako příspěvek na dotované bydlení. Historie odvodu sahá až do doby po druhé světové válce, kdy byl zřízen jako poplatek Spojencům za správu země. Záhy se však transformoval jako zdroj prostředků na obnovu zničených měst.
„V zemích, kde je bytový trh liberalizovaný, panuje trvalý nedostatek bytů a lidé bydlí velmi draze. Trh není schopen pokrýt základní potřeby. To je v Rakousku jiné, i když to někomu s neoliberálními názory může připadat jako socialismus,“ říká Daniel Glaser, pracovník odboru bytové politiky vídeňského magistrátu.
Vídeň se řadí mezi nejlepší města pro život. Jak vyplývá z pravidelného žebříčku nejlepších míst pro život na světě, který zveřejňuje společnost Economist Intelligence Unit (EIU), umísťuje se Vídeň zpravidla na prvním místě. Vídeň zvítězila už v letech 2018 i 2019, v roce 2020 se propadla kvůli covidovým restrikcím na 12. příčku. V roce 2021 však opět vede. Plných sto procent získala za zdravotní péči, vzdělání a infrastrukturu. Za kulturu a prostředí dostala 96,3 % — v tomto ohledu ji předčil pouze kanadský Vancouver. Na druhém místě žebříčku z roku 2021 po Vídni následuje Kodaň, o třetí místo se dělí Curych a kanadské Calgary, pátý je Vancouver. První desítku uzavírají Frankfurt, Toronto, Amsterdam, japonská Ósaka a australské Melbourne.
Vaše názory
Pro registrované uživatele je povolena diskuze.
Můžete se přihlásit, nebo se můžete zaregistrovat podle návodu pro registraci.