Zprávy a informace ČKAIT

Zadejte velikost požadovaných bytových jednotek – vnitřní a vnější plochy bytu

Z důvodů následné optimalizace konstrukčních a dispozičních nákladů v tomto modelovém příkladě počítáme se dvěma kategoriemi bydlení: rodinné a individuální. Vhodná kombinace velikosti bytů je podmínkou sociální soudržnosti a pestrosti.

Velké byty pro rodinné bydlení umožní kvalitní bydlení rodině s dvěma dětmi. Nabízí dostatek prostoru pro ukládání běžného vybavení domácnosti, kočárku, kol a dalších sportovních potřeb. Jeho součástí je proto i osobní prostor mimo vnitřní plochu bytu: balkon a sklep/komora. Minimální uvažovaná plocha je proto 60 m² vnitřní plocha bytu. Celkovou vnitřní velikost bytu lze zvýšit až na 120 m². K bytu je minimální plocha balkonu/sklepu/ komory 10 m².

Modelový příklad počítá s tím, že rodina s dvěma dětmi potřebuje pro kvalitní život celkovou plochu bytu 80 m².

Malé byty umožní bydlení samostatně žijícím jednotlivcům nebo párům (startovací bydlení pro mladé nebo bydlení pro seniory). Tato velikost v modelové kalkulačce je stanovena napevno, musí se jednat o polovinu plochy velkého bytu. Důvodem je optimalizace rozvodů sítí a nosné konstrukce. Velikost vnitřní plochy bytu se pohybuje v rozmezí 30–60 m².

Zadejte požadovaný počet bytových jednotek pro stanovení čisté prodejní plochy pro bydlení

Obec si určí počet velkých bytů pro rodinné bydlení a počet menších bytů. Počet menších bytů musí být stanoven tak, aby na sebe navazovaly vnitřní rozvody a hlavní nosné konstrukce, proto v navazujícím podlaží pod velkým bytem musí být umístěny maximálně dva menší byty. Obvykle se v horních podlažích navrhují velké luxusnější byty v případě ustupujících podlaží s velkými terasami. V nižších podlažích bývají menší byty.

Výpočet celkové plochy bytového domu podle dispozičního a konstrukčního řešení

Koeficient pro dispoziční řešení (navýšení o 15–60 %):

30

 %

Do ceny bytu je nutné zahrnout nejen vnitřní plochu bytu a individuálně využívané prostory jako je balkon, sklep či jiné skladovací komory, ale i stavební náklady na společné konstrukce a prostory. Koeficient dispozičního řešení vychází z kvality návrhu řešení a projektové dokumentace. Může se pohybovat v rozmezí od 15 % u efektivně a velmi účelně řešených bytů až po někdy i více než 40 % u velmi neefektivních a drahých dispozic.

Výpočet celkového obestavěného prostoru bytového domu

Konstrukční výška (2,9–3,5 m):

3

 m

Vzhledem k tomu, že územní plánování i cenové ukazatele pracují s objemovými ukazateli, je třeba získat informace o celkovém obestavěném prostoru. Ten získá tím, že celkovou užitnou plochu vynásobíme běžnou konstrukční výškou (3 m). Konstrukční výška vychází ze světlé výšky místnosti 2,6 m a konstrukce podlahy/stropu 0,4 m. Doporučujeme počítat s konstrukční výškou 3 m a nesnižovat ji, i když normy umožňují i nižší světlou výšku.

Výpočet základní ceny stavebních nákladů podle velikosti obestavěného prostoru bytového domu

Pravidelně každý rok na konci ledna jsou zveřejňovány aktuální cenové ukazatelé pro objekty zařazené podle jednotné klasifikace stavebních objektů (JKSO). JKSO jsou směrnými cenami za účelovou měrnou jednotku a zároveň jsou nejjednodušším způsobem pro výpočet předpokládané ceny stavby, a to především ve fázích investičního záměru, studie až po povolení záměru. U typových bytových domů se podle zvolené konstrukce a materiálu pro rok 2025 pohybuje v rozmezí 8 010 – 9 960 Kč/m³. U netypových bytových domů je po rok 2025 stanoven na 10 300 Kč/m³.
Zdroj: Cenová soustava RTS, a.s.

Navýšení nákladů na realizaci stavby bytového domu o vedlejší rozpočtové náklady

Koeficient vedlejších rozpočtových nákladů (navýšení o 15–30 %):

20

 %

Je třeba připočíst náklady na připojení bytového domu na sítě (kanalizaci, vodovod, plyn, elektřina, internet), úprava nezastavěného pozemku a napojení na komunikace.

V případě vhodně zvoleného pozemku v intravilánu obce, kdy jsou všechny potřebné sítě dostupné na hranici pozemku, respektive v blizkosti stavby bytového domu, činí vedlejší rozpočtové náklady obvykle 20 %. Při méně vhodném pozemku například zatíženém nutností přeložit stávající sítě, umístěném ve svahu či ve větší vzdálenosti od dostupných sítí je potřeba počítat s vyššími náklady. Jejich výši je možné určit na základě znalosti místa s místním městským inženýrem či již vybraným projektantem. Zde se jedná o hrubý odhad.

Navýšení nákladů na realizaci stavby bytového domu o náklady na řízení projektu

Koeficient nákladů na řízení projektu (navýšení o 2–8 %):

5

 %

Zahrnuje náklady na práci projektového manažera, organizaci výběrových řízení a zpracování finanční rozvahy. Obvykle se pohybují v rozmezí 3–5 %

Navýšení ceny o náklady na zpracování projektové dokumentace a odborných dozorů

Koeficient ceny projektové dokumentace a odborných dozorů (navýšení o 7–20 %):

10

 %

Zahrnuje náklady na zpracování studie, dokumentace pro povolení stavby, vyřízení povolení stavby, dokumentace pro provádění stavby, autorský dozor projektanta a technický dozor stavebníka. Tato část je klíčová. Při výběru je třeba zohlednit předchozí reference a zkušenosti. Nevyplatí se hledat zpracovatele podle nejnižší nabídkové ceny. (U veřejných zakázek se jedná o tyto formy zadávacích řízení: jednací řízení s uveřejněním, soutěžní dialog, užší soutěž o návrh).

Obvyklé náklady na základní projektové služby se podle velikosti a náročnosti zakázky pohybují v rozmezí 7–12 %. V případě dodatečných služeb jako jsou například průzkumy, více variantních řešení, návrh interiéru, řešení veřejného prostranství atd. mohou vzrůst až na 20 %.

Navýšení ceny o rezervu, zisk a DPH

Rezerva na rizika a mimořádné situace (navýšení o 10–30 %):

10

 %

Zisk (5–20 %):

10

 %

DPH:  %

V každém projektu je třeba počítat s komplikacemi, přiměřeným ziskem účastníků a povinnými odvody (DPH).
Minimálně je třeba počítat na rezervu 10 %, zisk 5 % a DPH 12 %.

Souhrnný přehled výpočtu ceny dostupného bydlení podle zadání zadavatele

• Počet bytů:
• Celkem plocha pro bydlení (vnitřní a vnější plocha všech bytů):  m²
• Celkem plocha bytového domu (včetně konstrukcí a společných prostor):  m²
• Dispoziční koeficient:
• Světlá výška bytů:  m
• Celkem obestavěný prostor:  m²

Prodejní ceny jednotlivých bytů bez ceny pozemku

Započtení ceny stavebního pozemku do prodejní ceny bytu

Maximální počet podlaží podle platného územního plánu (1-12):

3

Koeficient zastavitelnosti podle platného územního plánu (1–100 %):

50

 %

Maximální zastavitelná plocha v souladu s požadavky územního plánu:  m²

Celková plocha potřebného pozemku stanovená podle územního plánu:  m²

Místně obvyklá cena pozemku:  Kč/m²

Cena pozemku:  Kč

Cena pozemku přepočtena na užitnou plochu bytu:  Kč/m²

Část z ceny pozemku, kterou je nutné připočíst k celkovým stavebním nákladům na realizaci malého bytu:  Kč/m²

Část z ceny pozemku, kterou je nutné připočíst k celkovým stavebním nákladům na realizaci velkého bytu:  Kč/m²

Přepočet dostupnosti bydlení ve vztahu k průměrným platům – podle ČSÚ pro 2024

Předpoklad spotřeby energie podle PENB v kWh/rok

Předpoklad plateb za energie podle PENB v Kč/rok (cena 6 Kč/kWh)

Předpoklad plateb za energie podle PENB v Kč/měsíc (cena 6 Kč/kWh)