Co přinese novela stavebního zákona?

V červnu 2017 skončil dlouhý a velmi náročný legislativní proces schvalování návrhu novely stavebního zákona. S novelou stavebního zákona se mění dalších 44 souvisejících zákonů. Všechny změny začnou platit již od 1. ledna 2018.

Řadu podmínek a povinností, které stavebník musí splnit, mu ukládají jiné zákony než zákon stavební. Takových zákonů, které tvoří tzv. „právní okolí“ stavebnímu zákonu, je více než padesát. Pokud by nedošlo k jejich změnám, stavebník by stále musel shánět řadu razítek a obíhat velký počet dotčených orgánů a úřadů chránících zvláštní veřejné zájmy (např. hygiena, památkáři, ochrana přírody a krajiny, hasiči). Situaci komplikuje zejména jejich nejednoznačně formulovaná věcná působnost a formální závazná stanoviska, nebo naopak požadavky závazných stanovisek často přesahují působnost a ochranu veřejných zájmů. Posouzení záměru jedním dotčeným orgánem je často vázané na výsledek posouzení jiného dotčeného orgánu, což přináší komplikovaná a časově náročná rozporná jednání. Problematika dotčených orgánů představuje letitý závažný problém.

Jedno řízení a rozhodnutí, jedno odvolání a žaloba

Mottem novely stavebního zákona (zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu) bylo proto zavedení jednoho povolovacího řízení, tj. společného územního a stavebního řízení, se snahou včlenění i dalších řízení podle jiných zákonů, v současnosti předcházejících řízení u stavebního úřadu. Smyslem mělo být vedení jednoho řízení, vydání jednoho správního rozhodnutí s možností „jednoho“ odvolání a „jedné“ žaloby. Tuto konstrukci se však nepodařilo plně realizovat, a to především z důvodů obav ztráty kompetencí ze strany jednotlivých resortů. Novela stavebního zákona se proto soustředila zejména na kompetence a příslušnost. Umožní tak vést jedno řízení u staveb, které jsou v současné době právně v působnosti několika samostatně rozhodujících stavebních úřadů, a to zjednodušeně řečeno u staveb v působnosti obecného stavebního úřadu, u staveb drah, staveb komunikací, staveb vodních děl a staveb v působnosti Ministerstva průmyslu a obchodu.

Společné povolení platí pro soubor staveb

Společné řízení zavedené novelou je nastaveno v novém pojetí ve stanoveném základním stupni integrace, tzn. namísto vedení dvou řízení a vydávání dvou povolení bude veden pouze jeden proces a vydáváno jedno povolení s určitými specifiky. Společné řízení bude moci být vedeno jak pro jednotlivou stavbu, tak i pro soubor staveb. Příslušnost se bude řídit příslušností k povolení stavby či k povolení stavby hlavní v souboru staveb. Stavební úřady příslušné k povolení vedlejších staveb v souboru staveb budou mít postavení dotčeného orgánu a budou vydávat jako podklad pro vydání společného povolení závazné stanovisko; z věcného hlediska bude jeho obsah totožný s obsahem příslušného rozhodnutí. Aby bylo jednoznačně zřejmé, co je soubor staveb, stavba hlavní a stavba vedlejší, byly ve stavebním zákoně tyto pojmy definovány (§ 2 nový odstavec 8 a 9).

Povolování vodních děl v rámci společného řízení

Velký problém v rámci rozhodování o příslušnosti pro vedení společného řízení a mnoho diskusí vyvolalo začlenění vodních děl, tedy spíše možnost rozhodování o nich. Na jednání vlády byly předloženy čtyři varianty řešení, nakonec však „zvítězila“ ta, která nijak výrazně nepřispívá k racionalizaci a zefektivnění povolovacích procesů. Povolení k nakládání s vodami bude podkladem pro společné řízení. V případě souboru staveb, kde stavbou vedlejší bude stavba vodního díla, která vyžaduje povolení k nakládání s vodami, bude vedeno společné řízení o všech stavbách včetně vodního díla, to znamená, že i takové vodní dílo bude v rámci společného řízení jak umístěno, tak i povoleno. Povolení k nakládání s vodami ve smyslu vodního zákona si však bude muset investor obstarat před podáním žádosti o vydání společného povolení.

Záleží jen na investorovi, jaký typ řízení zvolí

Nespornou výhodou pro investiční prostředí je skutečnost, že bude zcela na vůli stavebníka, zda k realizaci stavebního záměru využije jeden z typů nově navrhovaných řízení (společné řízení, územní řízení s posouzením vlivů na životní prostředí, společné řízení s posouzením vlivů na životní prostředí), nebo bude postupovat po fázích získáváním samostatných povolení vedoucích k realizaci stavebního záměru. Ze stavební praxe je zřejmé, že zvláště u složitějších staveb, kde doba, nároky a náklady na přípravu projektové dokumentace a množství dotčených orgánů jsou značné, bude riziko zbytečně vynaložených nákladů v případě neúspěšného společného řízení příliš vysoké, a lze tedy důvodně předpokládat, že investoři budou preferovat variantu samostatného územního a stavebního řízení s předcházejícím posouzením vlivů na životní prostředí.

Rodinné domy nově bez omezení zastavěné plochy, svépomocí a bez kolaudace

Z věcného hlediska je největším přínosem navrhované novely stavebního zákona pro drobné stavebníky možnost realizovat svépomocí všechny rodinné domy a stavby pro rodinnou rekreaci bez omezení jejich zastavěné plochy, a to pouze na základě nově stanovených požadavků na ohlášení stavby.

Podle dosavadní právní úpravy je toto možné pouze v případech, kdy zastavěná plocha rodinného domu nebo stavby pro rodinnou rekreaci nepřesáhne 150 m2. Rodinný dům může stavebník po jeho dokončení hned užívat, nově u těchto staveb není vyžadována žádná forma kolaudace stavebním úřadem. Zůstává však zachována zákonná povinnost pro stavebníka zajistit, aby byly před započetím užívání stavby provedeny a vyhodnoceny měření a zkoušky předepsané zvláštními právními předpisy.

Bez ohlášení i ploty do dvou metrů výšky

Na regulovaném území se malým stavebníkům rozšiřuje možnost realizace běžných doplňkových staveb malých rozměrů, jako jsou např. ploty do výšky dvou metrů, které nehraničí s veřejným prostranstvím, zcela bez jednání se stavebním úřadem.

Nově také nebudou ohlášení ani stavební povolení vyžadovat bazény a skleníky na pozemku rodinného domu nebo na pozemku rekreačních staveb. Pro jejich realizaci bude stačit, aby stavební úřad rozhodl pouze o jejich umístění, přičemž bude stavebníkovi za zákonem stanovených podmínek stačit pouze územní souhlas. Novela nic nemění na možnosti realizace bazénu do 40 m2 a jeho souvisejícího technického zařízení bez posouzení a rozhodnutí stavebního úřadu, ovšem za splnění zákonem stanovených podmínek (na zastavěném stavebním pozemku rodinného domu nebo stavby pro rodinnou rekreaci, v zastavěném území nebo v zastavitelné ploše, umístěný v odstupové vzdálenosti nejméně 2 m od hranice pozemku); pak stavebník od stavebního úřadu nepotřebuje žádné povolení.

Řada staveb se obejde bez kolaudace

Dochází k výrazným změnám u kolaudace staveb. Novela v tomto případě akcentuje ochranu veřejných zájmů a odpovědnost osob zúčastněných na výstavbě. Konkrétně to znamená, že do budoucna budou kolaudaci podléhat pouze ty druhy staveb, které dnes vyžadují vydání kolaudačního souhlasu. Všechny ostatní stavby lze užívat po jejich dokončení bez kontroly stavebních úřadů. U těchto druhů staveb pak novela navrhuje možnost navrácení institutu kolaudačního řízení v případech, kdy stavby nebudou připraveny k bezpečnému užívání, popřípadě potřeby stanovit závazné podmínky pro užívání stavby. Cílem je vedení transparentního řízení podle pravidel správního řádu.

Kdo může být účastníkem neveřejného řízení

Účast spolků v povolovacím řízení významně omezil pozměňovací návrh, kterým

byla přijata změna v ustanovení § 85 a § 109 stavebního zákona, v nichž byl vypuštěn odkaz na účastenství osob, o kterých tak stanoví zvláštní právní předpis. Těmito zvláštními zákony, na které bylo odkazováno, jsou zákon č. 114/1992 Sb., o ochraně přírody a krajiny, a zákon č. 100/2001 Sb., o posuzování vlivů na životní prostředí.

Podle současné právní úpravy, jejíž platnost vyprší s koncem roku 2017, mohou být účastníky územního řízení ve smyslu ustanovení § 85 odst. 2 písm. c) stavebního zákona také osoby, o kterých tak stanoví zvláštní právní předpis. Účastníkem stavebního řízení pak může být podle § 109 písm. g) stavebního zákona osoba, o které tak stanoví zvláštní právní předpis, pokud mohou být stavebním povolením dotčeny veřejné zájmy chráněné podle zvláštních právních předpisů a o těchto věcech nebylo rozhodnuto v územním rozhodnutí. Stavební zákon tedy odkazoval v uvedených ustanoveních na další zákony, ze kterých mohly vyplývat účastenství dalších osob, jež mohou uplatňovat, pokud se stanou účastníky řízení, námitky v rozsahu, v jakém je projednávaným záměrem dotčen veřejný zájem, jehož ochranou se podle zvláštního právního předpisu zabývají.

Je však třeba zdůraznit, že i bez toho, že nejsou ve stavebním zákoně tyto odkazy uveden

y, se spolky budou moci stát účastníky územního řízení, stavebního řízení i společného řízení, za splnění podmínek uvedených ve zvláštních zákonech.

Účastenství totiž automaticky plyne z příslušných zákonů a stavební úřad v rámci vymezování účastníků řízení musí k úpravě obsažené i ve zvláštních zákonech vždy přihlížet a tuto právní úpravu respektovat. Z hlediska praxe byla pouze zrušena „provazba“ stavebního zákona se zvláštními zákony. Nicméně v důsledcích to může způsobit určité problémy při vymezování účastníků předmětných řízení.

Stavební zákon má speciální ustanovení pro umístění jaderných zařízení

Pozměňovacím návrhem byl do novely stavebního zákona vložen specifický druh územního rozhodnutí řešící umísťování souboru staveb v areálech jaderných zařízení; tato úprava je provedena v § 79 odst. 1. Tím je možné vydat rozhodnutí o umístění stavby bez znalosti technologie konkrétního dodavatele jaderného zařízení, a tedy i přesného řešení projektu, neboť jednotlivé projekty se od sebe výrazně liší nejenom z pohledu celkového výkonu, technického přístupu, ale i prostorového a výškového uspořádání jednotlivých objektů, které jsou součástí jaderné elektrárny. Výběrové řízení na konkrétního dodavatele totiž probíhá před zahájením prací na zpracování dokumentace pro vydání rozhodnutí o umístění stavby. V areálu jaderného zařízení, který bude vymezen jako stavební pozemek, bude v jeho rámci stanovena skladba, druh a účel staveb a rámcové podmínky pro jejich umístění v maximálních nebo minimálních prostorových parametrech (zejména vnější půdorysné a výškové ohraničení, odstupové vzdálenosti staveb od hranic pozemků a sousedních staveb) a napojení na dopravní a technickou infrastrukturu. V rámci následného stavebního povolení pak budou povolovány jednotlivé funkčně související stavby či jejich soubory, a to včetně konkrétního stanovení jejich lokalizace v rámci areálu jaderného zařízení, zároveň budou v rámci územním

rozhodnutím stanovených mezních podmínek konkretizovány veškeré parametry staveb nebo souboru staveb a stanoveny podmínky pro provedení staveb a jejich užívání.

Správcem území bude nejen obecný stavební úřad

Důsledkem změny v příslušnostech je nastavení zcela nové konstrukce koordinace záměrů v území. Dnes je správcem území z hlediska této koordinace obecný stavební úřad, který rozhoduje, až na určité výjimky (území vojenských újezdů, dobývací prostory apod.), o umístění záměrů. Nově budou v daném čase a v daném území rozhodovat různé typy a stupně stavebních úřadů, proto za koordinaci záměrů budou z hlediska možnosti jejich realizace v území zodpovídat orgány územního plánování (úřady územního plánování, krajské úřady) jako dotčené orgány.

Orgány územního plánování budou posuzovat soulad s územně plánovací dokumentací

Orgány územního plánování jako dotčené orgány budou vydávat závazná stanoviska z hlediska souladu záměru s politikou územního rozvoje a územně plánovací dokumentací a dále z hlediska uplatňování cílů a úkolů územního plánování. Závazné stanovisko orgánu územního plánování si bude standardně obstarávat žadatel, pokud ovšem bude příslušný správní orgán zároveň orgánem územního plánování a stavebním úřadem, pak si stavební úřad obstará závazné stanovisko v rámci svého úřadu sám. Zákonem je omezena platnost závazného stanoviska orgánu územního plánování, a to na dobu dvou let, přičemž tato lhůta může být prodloužena až na tři roky.

Vzhledem k tomu, že dnes posuzuje soulad s platnou územně plánovací dokumentací a s cíli a úkoly územního plánování podle ustanovení § 90 písm. a) a b) stavebního zákona příslušný stavební úřad a nově toto budou zajišťovat orgány územního plánování, mění se i vstup stavebních úřadů. Jedinou výjimkou, kdy bude soulad s územně plánovací dokumentací posuzovat a zkoumat stavební úřad, budou případy záměrů, které jsou ve stavebním zákoně uvedeny v § 103, tzn. případy záměrů, které nevyžadují stavební povolení ani ohlášení.

Přínosem je zkrácení lhůt v rámci územního plánování

Velkým přínosem novely jsou na úseku územního plánování zkrácené postupy pořizování aktualizací, resp. změn územně plánovacích dokumentací (zásad územního rozvoje, územních plánů a regulačních plánů), kde lze očekávat časovou úsporu až jeden rok.

Další časovou úsporou bude u liniových staveb nově zavedená možnost vybočení z vymezeného koridoru v nezastavěném území, a to u těch, u nichž se prokáže, že je objektivně nelze umístit do koridoru vymezeného v územním plánu. Tím odpadne nutnost změny územního plánu před realizací liniové stavby. Povolovací proces bude probíhat podle zásad územního rozvoje a realizace se v těchto případech urychlí cca o dva roky.

V neposlední řadě je značným přínosem zkrácení lhůt pro přezkum nebo podání návrhu na zrušení opatření obecné povahy, kterým se vydávají zásady územního rozvoje, územní plány a regulační plány, a to ze tří let na jeden rok ode dne nabytí jeho účinnosti, a to shodně pro všechna opatření obecné povahy. Toto zkrácení přispěje k větší jistotě v území.

Stávající územní plány platí až do roku 2022

Nakonec bylo pozměňovacím návrhem v Poslanecké sněmovně PČR prosazeno posunutí termínu platnosti starých územních plánů až do konce roku 2022 (dnes je to rok 2020). Na tuto úpravu byl navázán pozměňovací návrh Senátu PČR směřující do územně plánovací činnosti, který posouvá platnost starých územních plánů až do roku 2022. Aby obce a města, které mají staré územní plány, byly motivovány pořizovat nové územní plány a zbytečně nevyčerpávaly své kapacity na pořizování mnohdy nepřehledných a komplikovaných změn těchto starých územních plánů, je navrženo, že po 31. prosinci 2020 již nebude možné pořizovat změny těchto starých územních plánů. Umožněny budou pouze ty změny, které přímo vyplynou ze změněných právních předpisů nebo ze změny nadřazené územně plánovací dokumentace.