Odpovědi na dotazy ke změnám v povolování a kolaudaci rodinných domů

Odbor stavebního řádu Ministerstva pro místní rozvoj uveřejnilo v červnu 2018 odpovědi na nejčastější dotazy k novele stavebního zákona, která platí od 1. ledna 2018. Většina dotazů směřuje k nejasnostem ohledně povolování a kolaudace rodinných domů. Zde uveřejňujeme zkrácenou verzi některých dotazů a odpovědí.

Rekonstrukce RD Hlučín získala titul Stavba Moravskoslezského kraje (také úvodní fotografie). Foto Pulary Group.

Stavebník měl vydáno společné územní rozhodnutí a stavební povolení pro stavbu RD (2015), ve kterém ve výroku rozhodnutí byla stanovena podmínka, že stavbu lze užívat jen na základě kolaudačního souhlasu. Jak má stavební úřad postupovat po 1. lednu 2018?

Vzhledem k tomu, že pravomocné rozhodnutí je závazné pro účastníky a pro všechny správní orgány (§ 73 odst. 2 správního řádu), musí stavebník po dokončení stavby požádat o vydání kolaudačního souhlasu. Po podání žádosti postupuje stavební úřad podle § 122 stavebního zákona.

Stavebník dokončeného RD podá žádost na formuláři pro vydání kolaudačního souhlasu a dožaduje se jeho vyřízení. Jak má stavební úřad postupovat po 1. lednu 2018?

Pokud stavební úřad obdrží žádost o vydání kolaudačního souhlasu na dokončenou stavbu, která po 1. lednu 2018 kolaudaci nevyžaduje, ani se nejedná o případ, kdy stavební úřad stanovil ve stavebním povolení, že stavbu bude možné užívat pouze na základě kolaudačního souhlasu, neprojednává ji, což stavebníkovi sdělí. Kromě vysvětlení, proč je žádost právně nepřípustná, by měl stavební úřad upozornit stavebníka na jeho povinnosti plynoucí ze stavebního zákona, zejména z § 152.

RD Neveklov získla titul Stavba roku 2018

Ve výroku společného územního rozhodnutí a stavebního povolení pro stavbu RD byla stanovena podmínka, že stavbu lze užívat jen na základě kolaudačního souhlasu a pro užívání stavby bude infrastruktura zhotovena a zkolaudována. Jak má stavební úřad postupovat po 1. lednu 2018, kdy byla stavba RD dokončena, přípojky jsou vybudovány a není přístupová komunikace a ke stavbě není jiný přístup než po poli?

Pravomocné rozhodnutí je závazné pro účastníky a pro všechny správní orgány (viz odpověď na první otázku). Jestliže je ve stavebním povolení stanovena podmínka pro užívání stavby, která zabezpečuje návaznost na jiné podmiňující stavby, je splnění této podmínky nezbytné pro vydání kolaudačního souhlasu. Pokud nebude podmínka splněna, tj. pokud nebude technická a dopravní infrastruktura dokončena a zkolaudována, nelze vydat kolaudační souhlas na stavbu rodinného domu.

Jak správně vysvětlit pojem – stavba, jejíž vlastnosti nemohou budoucí uživatelé ovlivnit?

Posuzovat, zda se jedná o stavbu, jejíž vlastnosti nemohou budoucí uživatelé ovlivnit, je stavební úřad povinen již od 1. července 2006 – od účinnosti zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), tj. více než 12 let. Nejedná se o žádné nové kritérium, které by přinesla novela stavebního zákona. Jediná změna spočívá v tom, že před 1. lednem 2018 bylo toto kritérium obsaženo v § 122 stavebního zákona, a stavebnímu úřadu sloužilo k vyhodnocení, zda stavbu bude možné užívat na základě oznámení stavebnímu úřadu nebo kolaudačního souhlasu, zatímco nyní je toto kritérium obsaženo v § 119 stavebního zákona a stavebnímu úřadu slouží k vyhodnocení, zda stavba bude vyžadovat kolaudační souhlas či nikoli.

Při hodnocení tohoto kritéria musí stavební úřad posoudit, zda některý z budoucích uživatelů vybíral projektanta nebo zhotovitele a zda měl možnost svými představami nebo požadavky (např. na materiály, konstrukce, dispozici, kapacitu stavby) ovlivnit výslednou podobu stavby. Zákon se zcela záměrně neomezuje pouze na vlastníka stavby, neboť má na mysli širší okruh osob, které budou stavbu využívat, a to především veřejnost. Typickým příkladem staveb, jejichž vlastnosti nemohou budoucí uživatelé ovlivnit, je nemocnice, škola, nájemní bytový dům, stavba pro obchod nebo průmysl, stavba ubytovacích zařízení, divadlo, restaurace, sportovní stadion, ale též developerské projekty rodinných domů. U všech těchto staveb je kladen důraz na ochranu veřejných zájmů, a proto nadále zůstávají stavbami, které k užívání vyžadují kolaudaci.

Může stavební úřad pro stavbu rodinného domu, která vyžaduje nové nároky na veřejnou dopravní a technickou infrastrukturu, vydat společný územní souhlas a souhlas s provedením ohlášeného stavebního záměru?

V takovém případě nelze vydat územní souhlas ani společný územní souhlas a souhlas s provedením ohlášeného stavebního záměru [viz věta první § 96a odst. 2 stavebního zákona: Podá-li stavebník oznámení záměru podle § 96 a ohlášení stavebního záměru podle § 105 (dále jen „společné oznámení záměru“), vydá stavební úřad společný souhlas, za předpokladu, že jsou splněny požadavky a podmínky § 96 a 105].

Stavbu rodinného domu, která vyžaduje nové nároky na veřejnou dopravní a technickou infrastrukturu, může stavební úřad projednat ve společném územním a stavebním řízení. Ve společném povolení však musí stavební úřad stanovit podmínky, kterými zabezpečí návaznost na veřejnou dopravní a technickou infrastrukturu, tj. podmínky, ve kterých je výslovně stanoveno, že tyto podmiňující stavby musí být dokončené a povolené k užívání nejpozději k zahájení užívání stavby rodinného domu.

Jaká je sankce, pokud stavebník začne užívat např. rodinný dům bez zajištění revizních zpráv?

Pokud stavební úřad zjistí, že stavebník užívá stavbu bez provedení a vyhodnocení zkoušek a měření předepsaných zvláštními právními předpisy, pak se jedná o porušení povinnosti uložené v § 152 odst. 1 stavebního zákona [skutková podstata uvedena v § 178 odst. 2 písm. k) stavebního zákona], za což může být uložena pokuta až do výše ­200 000 Kč.

Investor, který si staví svépomocí tento rodinný dům od roku 2017 bez odborného dohledu v rozporu se schválenou dokumentací a bezpečnostními předpisy, porušoval předchozí stavební zákon. I podle nového stavebního zákona bude tento přístup protiprávní. (foto: Markéta Kohoutová)

Jak postupovat v případě, že stavebník stavbu, která nepodléhá kolaudaci, provede jinak, než byla povolena (například přistaví podlaží navíc) a požádá obec o přidělení domovního čísla a následně o zápis do RUIAN a do katastru?

Novela stavebního zákona sice rozšiřuje okruh staveb, které nevyžadují kolaudaci, nicméně stavebník a další osoby zúčastněné na výstavbě musí nadále plnit povinnosti vyplývající ze stavebního zákona a právních předpisů vydaných k jeho provedení. Kromě toho zavazuje ustanovení § 132 stavebního zákona stavební úřady k provádění soustavného dozoru cíleného na ochranu veřejných zájmů, práv a oprávněných zájmů právnických a fyzických osob, a dále na kontrolu plnění jejich povinností vyplývajících ze stavebního zákona a jeho prováděcích předpisů. Za tím účelem jsou stavebním úřadům svěřeny významné nástroje a oprávnění, kterými mohou ve veřejném zájmu přímo i nepřímo zasahovat do práv fyzických a právnických osob. Jedním z těchto nástrojů je provádění kontrolní prohlídky.

Stavební úřad provádí kontrolní prohlídku rozestavěné stavby nejen ve fázi uvedené v podmínkách stavebního povolení, v plánu kontrolních prohlídek stavby, před vydáním kolaudačního souhlasu, ale provádí kontrolní prohlídku stavby tehdy, kdy je to pro plnění úkolů stavebního řádu potřebné. Kontrolní prohlídku provádí stavební úřad vždy ve veřejném zájmu [§ 132 odst. 2 písm. a) stavebního zákona].

Při kontrolní prohlídce zjišťuje stavební úřad zejména dodržení rozhodnutí nebo jiného opatření stavebního úřadu, a zda je stavba prováděna podle ověřené dokumentace nebo ověřené projektové dokumentace (§ 133 odst. 2 stavebního zákona).

K žádosti o přidělení čísla popisného má stavebník přiložit prohlášení o tom, že stavba byla provedena v souladu s jejím povolením a ověřenou dokumentací nebo ověřenou projektovou dokumentací. Pokud při provádění stavby dojde k odchylkám oproti ověřené dokumentaci nebo ověřené projektové dokumentaci, má stavebník přiložit místo prohlášení dokumentaci skutečného provedení stavby. V takovém případě stavební úřad dokumentaci skutečného provedení stavby porovná s ověřenou dokumentací nebo ověřenou projektovou dokumentací a zjistí, jaké odchylky stavebník provedl. Pokud se bude jednat o nepodstatné odchylky ve smyslu § 118 odst. 7 stavebního zákona, přijme stavební úřad tuto dokumentaci a založí ji do spisu. Pokud však nepůjde o nepodstatné odchylky, zahájí stavební úřad řízení o odstranění stavby (resp. části stavby – nepovolených odchylek) podle § 129 stavebního zákona. Provádění stavby v rozporu s jejím povolením je klasifikováno jako přestupek, za který může být udělena pokuta [např. § 178 odst. 2 písm. g) stavebního zákona – až do výše 500 000 Kč].

Stavební zákon také upravuje v § 152 až 157 a § 160 základní povinnosti a odpovědnost osob (stavebník, stavbyvedoucí, stavební dozor, zhotovitel) při přípravě, provádění a užívání staveb a neplnění zákonných povinností je klasifikováno jako přestupek, za který může být rovněž udělena pokuta.

Redakčně kráceno

plné znění otázek a odpovědí – www.mmr.cz

Úvodní foto: Stavba Moravskoslezského kraje 2017 – Rodinný dům Hlučín, projektant a zhotovitel: Ing. Daniel Kozel – DK1 (foto: PULARY GROUP)

MMR

Autor příspěvku: MMR