Bez souhlasu vlastníka pozemku nelze stavbu realizovat

Pokud není k žádosti o vydání rozhodnutí nebo jiného úkonu podle stavebního zákona podané po 1. lednu 2018 přiložen souhlas podle § 184a stavebního zákona, nesplňuje podání zákonem předepsané náležitosti a stavební úřad vyzve k odstranění nedostatku žádosti, odmítne návrh veřejnoprávní smlouvy nebo rozhodne usnesením o vedení řízení.

Pro uskutečnění stavby – stavebního záměru vyžaduje právní řád dva tituly, veřejnoprávní podle stavebního zákona a soukromoprávní podle občanského zákoníku. S přihlédnutím k ustanovení § 1 odst. 1 občanského zákoníku jsou tyto tituly relativně nezávislé, ačkoli k realizaci stavebního záměru je ve finále zapotřebí obou. Ve správních řízeních i jiných postupech upravených stavebním zákonem stavební úřady v součinnosti s dotčenými orgány posuzují soulad navrhovaných stavebních záměrů s veřejnými zájmy; výsledkem je povolovací rozhodnutí nebo jiný povolovací úkon stavebního úřadu. K vlastní realizaci stavebního záměru musí mít stavebník potřebná práva ke konkrétnímu pozemku nebo stavbě, která by mu to v souladu se zákonem umožnila.

Při přípravě poslední novely stavebního zákona (zákon č. 225/2017 Sb.) se tyto otázky rovněž řešily s přihlédnutím k novému občanskému zákoníku, k obsahu věcných práv a úkolům stavebního úřadu v řízeních a postupech podle stavebního zákona; výsledkem je nové ustanovení § 184a stavebního zákona.

Stavební úřad vyžaduje souhlas vlastníka pozemku nebo stavby k uskutečnění stavebního záměru s tím, že pro potřeby veřejnoprávního posuzování se prakticky jedná o souhlas s podáním žádosti o povolovací rozhodnutí nebo jiného úkonu předmětného stavebního záměru podle stavebního zákona. Zvláštní ustanovení je upraveno pro případy, kdy žadatel o změnu dokončené stavby (přístavby, nástavby, stavební úpravy) není vlastníkem takové stavby a kdy je tedy povinen doložit souhlas vlastníka takové stavby. V případě změny dokončené stavby v bytovém spoluvlastnictví vlastník jednotky dokládá souhlas společenství vlastníků nebo správce, jestliže společenství vlastníků nevzniklo.

Je nutný souhlas vlastníka nebo vyvlastnění

Souhlas se podle § 184a odst. 3 stavebního zákona nedokládá, je-li pro získání potřebných práv k pozemku nebo stavbě pro požadovaný stavební záměr nebo opatření stanoven účel vyvlastnění zákonem. Obdobně lze dovodit, že tento souhlas není třeba dokládat z ustanovení § 110 odst. 6 stavebního zákona u podzemních staveb, u kterých stavebník není povinen prokazovat vlastnické právo, právo založené smlouvou provést stavbu nebo opatření anebo právo odpovídající věcnému břemenu k pozemku nebo stavbě, jde-li o veřejně prospěšné stavby, které funkčně ani svou konstrukcí nesouvisejí se stavbami na pozemku ani s provozem na něm a které ani jinak nemohou mít vliv na využití pozemku k účelu, pro který je určen. V některých ustanoveních stavebního zákona je požadavek na dokládání souhlasu vlastníka pozemku nebo stavby podle § 184a uveden výslovně, z jiných ustanovení vyplývá nepřímo.

Výslovně je tento požadavek uveden v těchto ustanoveních:

  • § 78a odst. 2 u veřejnoprávní smlouvy nahrazující územní rozhodnutí,
  • § 86 odst. 2 písm. a) u žádosti o vydání územního rozhodnutí,
  • § 94l odst. 2 písm. a) u žádosti o vydání společného povolení,
  • § 94s odst. 2 písm. a) u žádosti o vydání společného povolení s ­posouzením vlivů na životní prostředí,
  • § 96 odst. 3 písm. a) u oznámení územního souhlasu,
  • § 105 odst. 2 písm. a) u ohlášení stavebního záměru,
  • § 110 odst. 2 písm. a) u žádosti o stavební povolení.

 

Nepřímo pak vyplývá uvedený požadavek z ustanovení:

  • § 94c odst. 1 u žádosti o vydání územního rozhodnutí v řízení s posouzením vlivů na životní prostředí,
  • § 96 odst. 2 u společného územního souhlasu a souhlasu s ­provedením ohlášeného stavebního záměru,
  • § 116 odst. 2 u veřejnoprávní smlouvy nahrazující stavební povolení,
  • § 117 odst. 2 písm. d) u oznámení stavebního záměru s ­certifikátem autorizovaného inspektora,
  • § 126 odst. 4 u změny užívání stavby spojené se změnou stavby,
  • § 129 odst. 2 (případně i odst. 6 a 7).

V ustanovení § 184a stavebního zákona jsou uvedena věcná práva, jejichž existenci není žadatel povinen dokládat jako přílohy k jednotlivým podáním, protože se evidují v katastru nemovitostí a lze v něm jejich existenci ověřit. V tom se dosavadní praxe nijak nemění.

Souhlas vlastníka nemovitosti musí být jednoznačný

Forma, kterou pro souhlas stavební zákon v § 184a odst. 2 stanoví, je podpis vlastníka pozemku nebo stavby na situačním výkresu dokumentace nebo projektové dokumentace. Zákon neukládá žadateli povinnost předložit souhlas s ověřeným podpisem vlastníka pozemku nebo stavby, nelze jej proto vyžadovat. Souhlas však musí obsahovat identifikační údaje vlastníka (spoluvlastníků), v případě udělení souhlasu v zastoupení, musí být doložena plná moc, ze které musí být zřejmé, že dotyčný zástupce je k udělení souhlasu zmocněn. Z dokumentace musí být jednoznačně seznatelné, o jakou stavbu se jedná.

Souhlas podle ustanovení stavebního zákona je třeba chápat jako jednoznačný souhlas se stavebním záměrem tak, jak je specifikován v předložené dokumentaci nebo projektové dokumentaci. V případě veřejnoprávních požadavků na provedení stavby, musí být dokumentace nebo projektová dokumentace upravena podle požadavků vlastníka pozemku nebo stavby a poté předložena s jeho jednoznačným souhlasem. Je třeba si uvědomit, že se jedná prakticky o výjimečný postup povolování stavebního záměru na cizím pozemku nebo stavbě a tomu je podřazen i uvedený kategorický požadavek.

Pokud je stavba, na které hodlá žadatel provádět změnu, součástí pozemku, souhlas uděluje vlastník pozemku.

Souhlas musí udělit většina spoluvlastníků

Vlastnické právo může svědčit více osobám, například pokud je stavba ve spoluvlastnictví. V takovém případě je dokládán souhlas potřebné většiny spoluvlastníků. Co je potřebnou většinou upravuje občanský zákoník, který rozlišuje tři různé situace – běžnou správu společné věci, rozhodnutí o významné záležitosti týkající se společné věci a zatížení společné věci (popř. zrušení zatížení věci, nebo omezení práv spoluvlastníků).

Velikost potřebné většiny se tak odvíjí od závažnosti zamýšlené změny. V prvním případě, tedy v případě běžné správy (§ 1128 občanského zákoníku) jsou nezbytné souhlasy těch spoluvlastníků, jejichž podíly tvoří většinu. U staveb lze za běžnou správu společné věci považovat např. opakující se udržovací práce, kterými se zabezpečuje dobrý stav stavby tak, aby nedocházelo ke znehodnocení stavby a co nejvíce se prodloužila její uživatelnost.

Ve druhém případě, tedy v případě významné záležitosti týkající se společné věci (§ 1129 občanského zákoníku) je třeba alespoň dvoutřetinové většiny hlasů spoluvlastníků. Za významnou záležitost týkající se společné věci občanský zákoník považuje zejména její podstatné zlepšení nebo zhoršení, změnu jejího účelu či její zpracování. V praxi půjde zejména o změny dokončené stavby provedením nástavby, přístavby, stavební úpravy či o změnu účelu užívání stavby (ať již podmíněné či nepodmíněné stavební činností). Ve třetím případě, tedy k rozhodnutí, na jehož základě má být společná věc zatížena nebo její zatížení zrušeno, a k rozhodnutí, na jehož základě mají být práva spoluvlastníků omezena na dobu delší než deset let, je třeba souhlasu všech spoluvlastníků (§ 1132 občanského zákoníku).

V tomto smyslu udělený souhlas spoluvlastníka ale nic nemění na jeho postavení jako účastníka řízení. Vlastník, či všichni spoluvlastníci stavby nebo pozemku jsou vždy účastníky vedeného územního, stavebního, případně společného řízení. V rámci tohoto řízení mají právo účastnit se jednání, seznámit se s podklady rozhodnutí, podávat námitky či odvolání proti rozhodnutí. Všichni spoluvlastníci jsou tak informováni a je jim zachována možnost se k věci vyjádřit a konečné rozhodnutí ovlivnit.

V případě odvolání souhlasu se stavební řízení přeruší

Souhlas podle § 184a stavebního zákona se dokládá k žádosti o vydání povolovacího rozhodnutí nebo jiného úkonu podle stavebního zákona, pokud jej vlastník pozemku nebo stavby v průběhu řízení „odvolá“, zanikne tak požadovaná náležitost žádosti a stavební úřad vyzve žadatele k jejímu doplnění a řízení přeruší, a nebude-li žádost doplněna, řízení zastaví. Obdobně se postupuje v odvolacím řízení, pokud je souhlas vlastníka pozemku nebo stavby „odvolán“ po vydání povolovacího rozhodnutí, nelze jej potvrdit a není-li tento souhlas k dispozici, musí být rozhodnutí zrušeno a věc vrácena k novému projednání.

K žádosti o povolení změny dokončené stavby v bytovém spoluvlastnictví vlastník jednotky dokládá souhlas společenství vlastníků, nebo správce, pokud společenství vlastníků nevzniklo. I když to není výslovně uvedeno, týká se ustanovení případů, kdy má dojít k zásahu do společných částí stavby (nemovité věci), protože podle ustanovení § 1175 odst. 1 občanského zákoníku má vlastník jednotky právo svobodně spravovat, výlučně užívat a uvnitř stavebně upravovat svůj byt. Společné části vymezuje § 1160 občanského zákoníku a § 4 až 6 nařízení vlády č. 366/2012 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím. Podpis na situační výkres v případě bytového spoluvlastnictví uvede správce nebo statutární orgán. Potřebné o statutárním orgánu, jeho členech s uvedením způsobu, jak za právnickou osobu jednají, lze ověřit v rejstříku společenství vlastníků jednotek podle zákona č. 304/2013 Sb., o veřejných rejstřících právnických a fyzických osob.

Podle ustanovení § 5 citovaného zákona se z veřejného rejstříku vydává ověřený výstup z informačního systému veřejné správy podle zákona upravujícího informační systémy veřejné správy (zákon č. 365/2000 Sb., o informačních systémech veřejné správy a o změně některých dalších zákonů, ve znění pozdějších předpisů).

Je třeba zdůraznit, že stavební úřad neposuzuje a ani není ze zákona oprávněn posuzovat soukromoprávní vztahy v rámci bytového spoluvlastnictví, tedy ani to, zda usnesení společenství vlastníků jednotek bylo přijato řádně. Jak vyplývá z ustanovení § 162 občanského zákoníku, zastupuje-li právnickou osobu člen jejího orgánu způsobem zapsaným do veřejného rejstříku, nelze namítat, že právnická osoba nepřijala potřebné usnesení, že usnesení bylo stiženo vadou, nebo že člen orgánu přijaté usnesení porušil. Stavební úřad ověří pouze to, zda konkrétní společenství vlastníků, které je právnickou osobou (§ 1194 odst. 1 občanského zákoníku), zastupuje statutární orgán, osoba zapsaná v příslušném veřejném rejstříku.

V případech, kdy je pozemek nebo stavba majetkem ve svěřenském fondu, vykonává práva vlastníka svěřenský správce.

Závěr

Pokud je požadavek na souhlas vlastníka upravený § 184a přímo ve stavebním zákoně, jedná se o zákonnou náležitost žádosti. Stavebník, který není vlastníkem pozemku (popř. stavby) ani osobou oprávněnou z věcného břemene nebo práva stavby k tomuto pozemku je proto povinen v souladu se zákonem požadovaný souhlas doložit.

redakčně kráceno – celé znění na www.mmr.cz

Vybráno ze stanoviska MMR

Autor příspěvku: Vybráno ze stanoviska MMR